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近日,各地統計局陸續發佈了三季度房地產市場數據。北京統計局數據顯示,得益於新增供應的增加,9月北京樓市整體成交併未延續下滑態勢。此外,近幾個月的信貸增長及銷售回升使得房企資金壓力逐漸得以緩解,而這也帶動了土地市場的回暖。由於開發商積極儲備資金,購入土地,而市場對四季度調控再度加碼的預期也不高,有業內人士據此認爲,整體市場的上行趨勢已經確立。
樓市“金九”並未完全落空市場好轉提價項目逐漸增多
從北京統計局公佈的數據來看,9月,北京商品房銷售面積171.5萬平方米,同比上漲33.4%,環比上漲9.7%。住宅銷售面積141.2萬平方米,同比增長56.5%,環比上漲19.5%。
此外,前三季度北京完成房地產開發投資2203.7億元,比上年同期下降2.7%,增速比1-8月擴大2.4個百分點。商品房銷售面積爲1146.9萬平方米,比上年同期增長25.2%。
上海統計局數據顯示,前三季度上海房地產市場商品房新開工面積繼續下降,竣工面積由增轉降,銷售面積降幅繼續收窄,待售面積環比下降,企業資金到位情況良好。新建商品房銷售面積1229.94萬平方米,比去年同期下降5.9%,降幅較上月收窄1.9個百分點。房地產開發企業本年到位資金2986.91億元,比去年同期增長19.5%
根據廣東統計局數據,前三季度廣東商品房銷售面積5066.48萬平方米,雖然同比仍下降1.4%,但降幅已比上半年和一季度分別收窄9.4個和17.6個百分點。同時,受房價攀升影響,同期廣東商品房銷售額4147.91億元,增長0.6%,已呈現正增長,其增幅比上半年和一季度分別提高8.0個和23.5個百分點。
鏈家地產市場研究部張絮表示,樓市整體成交在9月份並未延續下滑態勢,而主要原因是由於供應增加,優質項目仍然獲得較好的成交。不過,張絮表示,隨着市場好轉,項目提價或取消優惠逐漸增多,這在一定程度上也增加了年底的不確定性。一方面,需求對於價格反映依舊比較敏感,價格上漲恐導致需求減少。另一方面,9、10月份的高供應也進一步推高市場庫存量,隨着買賣雙方對於市場預期分歧逐漸加劇,銷售仍存在一定壓力。
房企資金壓力緩解大舉拿地業內稱尚未出現“過熱”現象
北京統計局數據顯示,今年前三季度,北京房地產開發項目本年到位資金爲3957.63億元,比上年同期上漲2.4%,爲今年以來同比首次上漲。其中,金融貸款爲1041.2億元,同比增長18.3%,增幅繼續擴大。
張絮表示,企業信貸增長及銷售回升是最近幾個月企業資金緩解的主要原因。同時,也帶動了土地市場的回暖。
當前,由於開發商積極儲備資金,購入土地,而市場對四季度調控再度加碼的預期也不高,有業內人士據此認爲,整體市場的上行趨勢已經確立。
中原集團研究中心監測的13個重點城市數據顯示,9月居住用地供應創年內新高,環比增長約60%,較今年前八個月平均水平大幅增加約149%。
開發商對於後市預期的轉變,加之資金壓力逐漸解除,入市低價購地的熱情也不斷增加。而隨着各地土地成交活躍,部分城市土地市場出現回暖行情,政府甚至爲穩定市場預期開始叫停熱門地塊的出讓。
其中,雖然北京在9月暫停了10宗經營性用地的成交,但是9月居住用地成交額仍高達158億元,開發商購地熱情的高漲由此可見一斑。
隨着開發商資金鍊的緩解以及地方政府推地力度的加大,7月份以來的拿地熱潮仍在持續。但是業內人士認爲,與歷史高位相比,目前的土地市場尚未出現“過熱”跡象,無論是標杆房企的購地金額與銷售收入比例,或是與歷史同期土地出讓金總額比較,均比歷史高峯有顯著差距。
各地頻頻釋放政策收緊信號陝西新政被指可執行度最低
國家統計局公佈的數據顯示,9月份,70個大中城市中,新建商品住宅(不含保障性住房)價格環比下降的城市有24個,持平的有15個,上漲的城市有31個。房價環比下調的城市已經連續4個月不足70個城市中的一半。
在房價持續上漲的情況下,從中央到地方均釋放出了一系列的政策收緊信號。
而不少業內人士認爲,各類政策風聲收緊和限購限貸的從嚴執行,加之非自住類需求無法持續進入市場,也是導致今年的“金九銀十”銷售高峯並未來臨的主要原因。
在8月份各地督查組回京後,“金九銀十”期間,各地及中央部委已經超過15次釋放政策再收緊的信號,其中一線城市尤爲明顯。
上海開展限購政策執行情況的專項檢查,防止違規操作;北京進一步收緊了限購政策,規定北京戶籍居民購房須持第二代身份證;廣州對中心城區個別異常高價的住宅項目暫時採取限售措施。
10月20日,國土部發生要求嚴格監控各地的房地產調控政策變化,避免部分地方政府重新陷入以刺激房地產拉動經濟的模式。國務院、住建部等也相繼對樓市調控不放鬆進行表態。
此外,陝西出臺的首個限利令,也表明了地方對調控的重視。但是不少聲音認爲,陝西的新政可執行度最低。因爲對於開發商來說,房地產不像快消品有平均的市場利潤率,與此同時,房地產本身是一個複雜的商品,需要的資金量非常大,成本比較複雜,兩個相近的項目成本可能相差好幾倍,而且有的成本是不明確的,其中也可能會有隱性成本,這些都給利潤率的計算帶來了很大的難度。(陳璞)