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關於陝西樓市限利10%所引發的巨大爭議,在陝西省住建廳房產處處長張繼剛看來,陝西省政府此次推出的調控新政,是爲了響應中央地產調控,是對房地產價格備案制的進一步落實和細化,“成本覈算或將每半年發生一次變動。”
儘管地方政府一再表示,這項政策是爲進一步促進全省房地產市場平穩健康發展,但當地部分地產界人士和學者對此並不認同。除了限利的可操作性問題,西北大學經濟管理學院教授白永秀表示,對地產商覈定成本和規定利潤,並不是政府應該做的。政府可以控制保障房的價格,但商品房市場供求是瞬息萬變的,而政府調控措施難以奏效。
迴應:10%利潤合理
顯然,10%的利潤“紅線”,成爲陝西樓市新政引發巨大關注的觸點。
多位開發商在此前接受記者採訪時曾表示,新政恐難操作,開發商在開發建設過程中,項目地價、產品配套、設計方案、建安銷售成本等均不一樣,且有些成本變動性大,無法覈算實際的決算成本。
而陝西省住建廳官網顯示,將按照土地成本、開發成本、管理費用、銷售費用、財務費用、銷售稅金等項目,根據2009《陝西省建設工程工程量清單計價規則》及當年涉及建築的各項價格指數測算出較爲準確的開發成本,確定合理利潤率並控制在10%左右。
張繼剛昨日對記者表示,“政策剛出來,還沒有實施,剛開始肯定是試點。”具體而言,地方政府的住建部門和物價主管部門會選定城市中的某個區域,在此區域選定不同品質的典型性項目,將所有成本考慮進去,覈算出一個合理成本,在此基礎上再加上10%的利潤,最後公佈一個大致價格區間。
張繼剛透露,事實上,陝西省住建廳於去年底已對省內21個典型商品住房項目實際發生的成本、稅費等各項費用進行了測算。發現縣城項目的利潤率在10%以下,市區項目的利潤率略高於10%,據此確定的10%的利潤還是比較合理的。
不過,對於具體覈算,張繼剛亦坦言操作有難度,“測算成本時,在選擇項目上要講究。此外,對於區間的取值很重要,確定的區間價格能否真實反映一個區域的價格。”
對於地產商質疑政策可操作性差,張繼剛則迴應稱,10%絕不是政府定價和限制地產價格,而是對於市場制定宏觀的引導性價格,是爲了讓宏觀調控落到實處,最終實現一房一價,“成本覈算或將每半年發生一次變動。”
在今年房地產調控不放鬆的政策口徑下,陝西省調控新政亦和中央近期地產調控方向一致。
張繼剛告訴《每日經濟新聞》記者,在宏觀調控價格備案的基礎上,陝西的政策是對其的進一步落實和細化,算是一個探索性的政策。開發商按照政府確定的價格區間備案,不會把價格搞得太離譜。“此外,陝西房地產銷量下滑背景下,政府公佈價格區間,讓購房者看到房地產價格空間和利潤空間是有限的,購房者可以適時出手,也可以提升銷售。”
專家:或影響地方稅收
事實上,除了對限利10%的質疑,業內亦指責陝西省的樓市調控新政違反市場經濟規律,充滿行政調控的色彩。
白永秀表示,政府可以控制保障房的價格,但商品房市場應由供求關係調節,政府控制其價格不符合市場的需要。對於房地產的調控,政府可以在土地、稅收、貸款諸多方面進行控制,而不應該直接在盈利成本和價格上控制。
白永秀分析稱,房地產行業最大的問題在於利潤空間不透明和腐敗,在於不規範操作,尤其是在徵地問題上,政府應該對此進行控制。嚴格控制貸款,同時鼓勵現房銷售,才能使房地產健康發展。
在白永秀看來,“由於省政府和各級市、縣政府的利益是不同的,在有些地方房地產就是地方利益,因此政府能否科學測算出合理的價格區間並不確定,操作性很難。”
此外,白永秀亦擔心,陝西省新政可能會對地方財政和稅收造成影響。從表面看,政府覈算成本爲稅後,所有的成本都有所體現,但是政策一旦實行,長期看,房企的總體利潤和規模一旦縮小,最終會減少地方政府的財稅收入。
當地一位開發商也對《每日經濟新聞》記者表示,土地成本是開發商整個開發成本的大頭,約佔30%~50%。土地成本是影響利潤最大的一部分,而土地增值稅是地方政府很大的一個稅收來源,如果政府將利潤控制在10%,開發商可能會選擇相對便宜的地塊,或減少拿地,土地成交量將減少。
該開發商表示,宏觀經濟形勢本來就不太好,如果此政策推行,房地產商的利潤空間進一步壓縮的話,房企就會考慮壓縮成本,這也會影響到稅收。
當地一家中型房地產商的負責人則直言,房地產企業向地方政府繳納的稅費有多種,其中營業稅、企業所得稅、契稅、宣傳銷售支出佔了大頭,如果政府嚴格執行此政策,開發商就沒有利潤,營收的縮減必然影響到稅收。