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一級土地開發似乎已經成爲房地產開發商眼中的新蛋糕,不少企業開始紛紛搶食,新湖中寶也不例外。
新湖中寶近日發佈公告稱,控股子公司平陽利得公司擬與浙江溫州平陽縣人民政府簽訂《平陽西灣海塗圍墾項目開發建設協議書》,雙方就平陽西灣海塗圍墾項目的建設及後續開發等事宜達成了協議條款。
平陽圍墾
新湖中寶子公司平陽利得公司已取得西灣圍墾項目的海域使用權,圍墾區域位於平陽縣東海岸鰲江與飛雲江之間,用海面積共計803.4公頃,平陽利得公司已向平陽政府全額繳納相應海域使用金。
根據該項目的規劃初稿顯示,圍墾項目分南、北兩個片區共兩期工程實施,其中,南片區初步確定的圍墾土地面積爲5211畝,而北片區的圍墾土地面積爲7390畝。
同時,在整個圍墾土地面積中,用於居住、商業用途的土地出讓面積爲5400畝,其中,南片區約2500畝,北片區約2900畝,建築面積暫定在820萬平方米內。
截至目前,南片區圍墾工程已完工,北片區圍墾工程也已於2010年12月開工,目前正在建設中。
據公告披露,新湖中寶需力爭在二年內完成項目北片區域建設用海規劃報批手續,同時,按相關約定要求完成南片圍墾工程及北片二期圍墾工程的進度,同時按平陽政府批准的建設方案及時投入資金、開展西灣項目後期開發建設。
據悉,該項目是浙江平陽縣迄今爲止最大的招商引資項目,也是單體規模最大的民間投資項目,項目主要包括海塗造地、區內的配套設施和項目外的市政配套建設和房地產開發,項目總投資爲750億元。
新湖中寶稱,西灣項目是公司近年來最重大的綜合類開發項目之一,項目總開發面積近800萬方,計劃開發週期13年。項目將建設成集人居、商務、休閒、生態於一體的現代化濱海新城,打造“世界溫州人家園”。
一級開發
新湖中寶早在三年前就開始介入一級土地開發當中。
據瞭解,除平陽西灣海塗圍墾項目外,新湖中寶於2009年至2012年間,還曾介入過3個土地一級開發項目,包括浙江啓東圓陀角項目、天津靜海項目、大連金州項目,涉及範圍包括華東及華北區域,總佔地面積約2300萬平米。
不過四個項目當中,真正落定的僅有溫州平陽西灣海塗圍墾項目及啓東圓陀角項目。
新湖中寶相關人士透露,天津項目由於涉及政府規劃變動,所以公司沒有拿到一級開發地塊。至於大連金州項目,新湖中寶至今也只是僅與政府簽署前期意向協議,仍未到投入資金開發的階段。
新湖中寶方面表示,未來公司若遇到合適的項目,也會考慮介入更多土地一級開發項目。
新湖中寶認爲,參與一級土地開發,有助於公司大幅度地獲取潛在優質土地,進一步擴展地產主業規模,增強公司收入來源和發展後勁。
相關分析師亦指出,在宏觀調控大背景下,房企介入土地一級開發,一方面是因爲在二級市去拿地有一定的優勢,另一方面參與一級開發的收益也相對保險。
不過相關分析人士同時也表示,雖然企業做一級開發在拿地時擁有一定優勢,但需要跟政府有較好的關係。此外,一級開發週期不確定,市場不好時,地塊出讓的價格規模都具有不確定性,因此有一定的收益風險。
收益待考
從目前來看,一級土地開發除了令新湖中寶的土儲量大增以外,至今仍未給創造更多的收益。
僅以啓東圓陀角項目爲例,新湖中寶於2010年開始介入該項目土地一級開發,該項目佔地面積爲400萬平方米,預估建築面積爲480萬平方米,項目計劃建一個集旅遊、商務、休閒、娛樂、運動及高檔住宅於一體的大型綜合度假社區。
相關分析指出,啓東項目的總投資不低於15億,預計將有不低於3000畝土地出讓,按50萬/畝的填海“七通一平”成本,加上財務等成本預計在60萬/畝。
另據悉,恆大啓東海上威尼斯項目於2010年時的估價就達到350萬/畝。若以此來看,新湖中寶啓東項目的收益相當可觀。
按原計劃,圓陀角項目包含200萬平方米的商住用地,其中,2011年出讓80萬平方米、2013年出讓其餘120萬平方米。
但據瞭解,截止目前,該項目2011年並未實現出讓,而預計出讓的時間爲2012年的4季度,出讓的面積大約在500畝左右。
關於延遲出讓的原因,新湖中寶方面表示,前期開發量已可滿足“招拍掛”的需要,但由於涉及土地出讓指標問題纔沒有入市。
一位熟悉新湖中寶土地一級開發運作的分析師則表示,土地延遲入市一方面是政府出於土地能否賣一個好價錢的考慮,另一方面啓東目前已有恆大海上威尼斯項目在售,供給量較爲充足,因此當地需求能否跟上住宅開發的速度也是值得考慮的問題。
瑞銀更透露出對啓東房地產市場難以承受如此大規模的土地儲備的擔憂,因此也將2013-14年的出讓規模預測值下調至70及30萬/平方米。(審校:武瑾瑩)據觀點地產網見習編輯陳業