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昨天有一則“陝西商品房利潤控制在10%”的新聞,對此,我們的看法如下:
一、通讀下來,我們認爲該通知的核心理念只有一條“行政手段控制房價”,通過公佈價格指導區間限制備案價的手段,實質上與控制預售證發放沒有不同,會導致開發商獲取預售證變慢,備案變難,在全年銷售目標基本達成的情況下,將進一步減緩開發商推盤動力,造成銷售放緩;雖然房價上漲在數據上被控制住,但解決不了根本問題,因爲供應沒有增加,需求也還在。
二、具體到該通知的操作層面,有兩點值得關注。1)住房銷售價格的確定,使用分區域的“土地、建安、稅費等整體成本+10%左右利潤率”方法定價。就我們的經驗,建安、稅費容易測算,但土地成本確認很難,只能分區劃片搞平均,所以,我們推測,最後實際實施時的方式可能採用最新區域市場土地價格來計算,那麼實際上能夠達到“區域內目前土地成交均價+建安稅費+10%以上利潤率”約束的項目,唯有超高端或者“準協議拿地”的地塊。2)積極推進現房銷售。結合前期山東出的在部分區域積極推行現房銷售試點來看,說明對於預售制度的監管加嚴,這可能是長期政策趨勢。
三、目前房地產上市公司平均利潤率在13%-15%之間,高週轉的公司,比如萬科[簡介最新動態]、保利[簡介最新動態]在12%-13%之間,高端項目、“準協議拿地”項目(多數是關係拿地,單體拿地面積大,拿地價格較市場價有明顯折扣)利潤率能夠在20%左右。那麼該指導價模式對於後者影響較大。至於推廣現房銷售,利好高週轉龍頭公司或者做利潤率的公司。中金公司