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陝西省住房和城鄉建設廳會同物價局聯合發文,要求城市劃定區域分區域測算住房項目成本,商品房成本測算包含土地成本、開發成本、管理費用、銷售費用、財務費用、銷售稅金等項目。在此成本基礎上,合理利潤率控制在10%左右,並將各區域住房銷售價格區間在媒體上公佈。(10月21日《長江商報》)
在接連幾年的“十大賺錢暴利行業”中,儘管遭遇宏觀政策多輪調控,房地產業巋然屹立“前十”之林。《投資者報》以毛利率40%爲分界線篩選出的240家“暴利”公司中,42家體量甚大的房地產公司依然位列其中。如果商品房利潤果真嚴格控制在10%左右,商品房價格沒有不大幅下降之理。問題是,這真就是陝西此番“新政”的真實意圖嗎?
未必。顯然,10%左右利潤必須基於商品房成本的科學測算。近年來,就商品房成本問題社會出現多種聲音,房地產商指責政府土地成本份額佔比太大,而政府斥責房地產商利潤太過豐厚,兩邊拿出的數據總是牛頭不對馬嘴。不過,政府既是房地產行業的利益分享者,又想撇清關係嚴格約束,這顯然增強了政府本着市場規律嚴加調控的難度。
僅就陝西的這次“新政”來看,出發點之正確似乎不容置疑。但仔細琢磨其商品房成本測算思路,還是讓人不由地捏一把汗。
土地成本、財務費用、銷售稅金等是公開的硬成本,數據採集相對容易且具有可信度,但開發成本、管理費用、銷售費用等則具有太多的不可捉摸性,這幾方面正是近年來商品房成本清單中的爭議焦點。由於這幾方面缺乏透明度,就像太空中的“黑障”,所以也是房地產業腐敗現象的集中高發“地段”。倘若信息不夠明朗的問題不能有效解決,商品房成本測算就難以取得極其真實的數據。倘若數據最終淪爲房地產商的想當然,那麼10%左右的利潤更像是一項唬人眼球的政績——既不可能寄望此政有效調控虛高的房價,還可能成爲捍衛高企房價的冠冕堂皇理由。
另一個衆所周知的事實是,隨着調控政策的收緊趨嚴,那些過去過度依賴“土地財政”的地方,“錢袋子”已經處於極度飢餓邊緣,各地負債總額正以萬億計“強勁”攀升,一大批政府投資性項目由於缺乏“輸血”,資金斷鏈風險正在加速累積。在投資項目資金飢渴與“土地財政”的雙重壓力下,雖然一些地方一方面表態堅決落實調控政策,另一方面又絞盡腦汁,假以各色名義巧出新政,冀圖將調控影響化解於無形,從而盤活“土地財政”的“錢袋子”,最近幾起叫停地方“新政”現象便是例證。
當然,這些只是猜測與推測,但也絕非沒有可能。要想避免調控政策不異化爲掛羊頭賣狗肉,舉措至少有三:一是大力消除房地產業中的“黑障”,建立更爲公平、透明的房地產開發銷售市場機制,引入市場競爭力量反促商品房價格的回落;二是進一步界定房地產業中的公權與市場邊界,讓公權的存在更加透明,以透明消除巨大的隱性成本;三是即便有必要出臺利潤控制政策,也有必要引入第三方機制,而不宜讓與房地產業有着藕斷絲連的地方政府一手包辦。