|
||||
“雙節”假期過後一週,樓市成交有所回升,然而從10月上半月來看,由於國慶、中秋假期成交過於低迷,成交下滑趨勢依然明顯。與此同時,目前已經公佈前三季度季報的房企呈現出分化情況加劇的局面,大型標杆房企普遍業績上升,業績虧損的多爲中小房企。業內人士表示,從整體企業情況看,整體趨勢在走出低谷,但調控的重壓依然存在,房地產行業的利潤率有可能繼續走低,而且對房企的經營能力將要求更高,預計後市市場的分化將持續。
10月上半月成交量同比降26.4%
“雙節”假期並未給樓市帶來“紅火”,受買房人假期出遊和觀望情緒影響,成交大減。不過在假期過後的10月第二週,全國主要城市樓市成交量有了明顯回升。中原地產市場研究部統計數據顯示,10月8日至10月14日,全國主要54個城市成交量合計爲59929套,環比上週上漲了210%,基本恢復至9月底的節前水準。一線城市起到了領漲的作用,當週北京簽約2630套,上海簽約3142套,廣州簽約2964套,深圳簽約831套,均處於該城市最近10周成交量的前列。
中原地產市場研究部總監張大偉表示,國慶期間的認購逐漸反映到簽約上,促進了最近市場數據的復甦。“土地市場復甦,影響購房者對市場的判斷,QE3等國外市場的變化和國內土地市場升溫在一定程度上影響了購房者對市場的判斷。”張大偉表示。
然而從10月上半月來看,數據並不樂觀,特別是與7、8月份的成交復甦相比差距明顯。10月上半月,全國主要54個城市成交量出現了同比下滑,合計簽約總套數爲88470套,同比成交量跌幅爲26.4%,爲年內的第三低點,甚至低於3月份的94029套。
單看天津樓市,節後第二週繼續陷入量價齊跌的境地。10月8日至10月14日,天津新建商品住宅共成交1663套,成交面積16.9萬平方米,環比下降7.3%;成交均價9702元/平方米,環比下降3.5%。二手住宅成交1153套,成交面積9.2萬平方米,環比下降2.4%。
“一方面市場供應量增加乏力,土地價格的回升,又使得開發商對利潤要求提高,以價換量的積極性不高。買賣雙方對未來的價格預期存在分歧,直接影響了成交量。”一位樓盤一線銷售人員對新金融記者表示。
標杆房企業績佳
樓市成交量滯漲,買房人在調控下對品牌的需求更高。已經公佈的部分房企前三季度季報顯示,大中小房企業績分化的趨勢愈發明顯。
據不完全統計,截至10月14日,發佈2012年前三季度預報的50家上市房企中,其中預告爲預增的房企爲18家,預期減少的企業爲17家。調控之下,房企已經逐步分化爲兩個顯著的陣營,大房企愈發展現出其在融資、銷售方面的品牌優勢。以大房企爲主的十大標杆房企2012年9月總銷售面積約560萬平方米,環比增長6%,同比增長8%,標杆房企的表現明顯優於整個大勢。從銷售金額來看,前9個月銷售前三的房企萬科、保利和中海,其銷售金額分別爲963、756、747億元,均比去年增幅明顯。從8個公佈銷售計劃的開發商來看,平均銷售計劃完成率達到81%,好於其銷售計劃。招商和中海兩家大型房企已超出其年度銷售計劃。
整體來看前三季度房地產相關數據並不理想,中小房企業績不理想的拖累是重要原因之一。國家統計局近日公佈的數據顯示,2012年1-9月份,全國房地產開發投資51046億元,同比名義增長15.4%,增速比1-8月份回落0.2%。全國商品房銷售面積68441萬平方米,同比下降4.%。房地產開發企業土地購置面積26033萬平方米,同比下降16.5%。庫存繼續增加,9月末,商品房待售面積32670萬平方米,比8月末增加712萬平方米。其中,住宅待售面積增加467萬平方米,辦公樓增加73萬平方米,商業營業用房增加76萬平方米。與此同時,房地產開發景氣指數環比回落0.25,再次下調到94.39的歷史新低。
政策方面,國務院總理溫家寶在10月17日的國務院常務會議上,再次強調堅定不移地搞好房地產市場調控。嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施,抓緊研究制定符合我國國情、系統配套、科學有效、穩定可預期的房地產市場調控政策體系。
數據和政策層面,都顯示出四季度樓市走向似乎並不會像三季度那樣樂觀,那什麼纔是決定四季度樓市成交量的關鍵?“信貸依然是影響樓市房價的最關鍵因素,從9月相對穩定的信貸使得市場在部分消化了之前的需求後,成交量出現了下調。而如果四季度信貸不出現放鬆的話,可以預料的成交量將維持平穩,而一旦再現信貸鬆動,市場難免再有上漲。”張大偉對新金融記者表示。
業內人士普遍認爲,在樓市調控政策從嚴執行,堅持去投資化的市場背景下,市場仍處於低迷期的復甦階段。“一定意義上,當前全國市場成交量的回升、各類銷售指標數據或增速降幅的縮小,我們也更應該理解成爲迴歸正常市場成交量的過程,而不應該把它理解成爲市場成交量已經進入反彈的通道,已經回暖了。”上述業內人士表示。