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國土資源部10月11日通報近期房地產用地供應情況。數據顯示,今年第三季度全國房地產用地供應出現明顯回升。但還是難以解開土地遇冷的困局。
住房用地逐季放量
國土部通報數據中顯示,今年第三季度全國房地產用地供應出現明顯回升,達4.43萬公頃,環比第二季度增加35.7%,相當於上半年總量的74.2%。“逐季來看,住房用地的供應,從一季度開始供應量最少,二季度、三季度逐漸放量,到四季度的時候,可能量是呈一個穩中有增的一個態勢。但總體來看,受整個宏觀經濟的影響,整體相比去年會有一點回落。”國土資源部市場監測處副研究員盧靜對記者分析道。
“雖然第三季度供應量出現一定程度回升,但土地市場缺乏全面回暖的基礎。”中國社科院城市研究中心研究員楊重光在發佈會上指出,“土地市場由於季度供應規律,往往是上半年低落,下半年開始逐步回升。”
楊重光分析稱,第三季度出現的土地供應量回升符合歷年“前低後高”的供應規律,也與上半年土地市場的低迷密切相關。他解釋,從歷史數據來看,房地產供應大體維持上下半年4:6的供應比例。加之,今年上半年房地產用地供應量明顯偏低,第三季度供應幅度提升在情理之中。
國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧鬱鬆則分析認爲,第三季度土地市場的活躍以及土地供應量的增加實際上傳遞着“後續供應充足”的信號。從供求關係來看,對房價高的城市來說,加大推地力度,有利於改善供求關係、平抑房價。
土地市場總體仍偏冷
提到當前的土地市場,國土部稱,房地產調控仍處於敏感期,土地市場總體仍然偏冷,房地產用地市場競爭度偏弱,總體呈供大於求態勢。但部分大型房企逆市投資商業地產、養老地產、旅遊地產等項目的情況,需要密切關注。
爲因應房地產用地供應進度不利,國土部主動下調了2012年全年的供地計劃,將全年住房供地計劃調整爲15.93萬公頃,而年初制定的供地計劃則是供應17.26萬公頃。
據中國指數研究院近日發佈的“中國300城市土地市場交易情報(2012年1-9月)”顯示,今年前三季度,全國300個城市共推出土地26274宗,推出面積105014萬平方米,同比減少16%;其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)7714宗,推出面積33945萬平方米,同比減少26%。
不過,雖然總體數據並不樂觀,但在樓市成交的復甦帶動下,一些高價地塊已經開始頻繁出現。
鑑於城市的土地市場開始升溫,北京相關部門爲防止土地市場過熱,穩定市場預期,先後在9月18日、19日、21日暫停包括朝陽來廣營、石景山蘋果園交通樞紐、豐臺花鄉樊家村危改等12宗熱門地塊的出讓。
對於接連出現的高溢價地塊,北京中原地產研究部總監張大偉認爲,信貸鬆動、樓市復甦導致開發商預期轉變,看多情緒佔主流,對土地需求有所增加。
這對地方政府而言也多有益處。北京市9月份的土地出讓金爲257億元,超過了今年前8個月的總和,截至前三季度北京土地出讓收入爲508.5億元。
“從8月底開始全國主要城市的土地市場明顯復甦,各大開發商均開始了大規模的圈地運動,且地價及溢價率均有所上行,可見目前市場主流開發商對市見底的判斷已經基本一致。”張大偉稱。
土地價格漲幅甚微
在土地價格上,第三季度全國105個主要監測城市的住宅地價同比增長1.03%,但較上一季度下降了0.74個百分點,且同比增幅已經連續五個季度回調。主要城市的住宅地價環比增長0.92%,環比漲幅小幅回升,但漲幅大多在1%之內。
中國土地勘測規劃院地價所所長趙鬆告訴記者,目前,第三季度重點監測城市的住宅地價彙總工作已經進行到最後階段。“但初步數據顯示,第三季度的住宅地價環比上漲幅度不會超過1%,全國土地市場呈現平穩可控的態勢”。
不少專家亦普遍認爲,雖然第三季度供應量出現回升,但無論從房地產用地供應總量還是從出讓價款來看,今年土地市場仍處於較冷區間。
從房地產用地交易情況來看,數據顯示,前三季度全國房地產用地供應中,流標流拍率爲8.3%,同比升3.6%。其中,住房用地流標流拍率爲8.9%,同比上升4%。
國土部根據全國土地市場的監測情況,第三季度高價地明顯減少,各地上報的房地產異常交易地塊31宗,雖比上一季度增加了17宗,但與去年同期相比卻減少了92宗。另外,異常交易地塊的平均溢價率爲105%,較上一季度下降25%,與去年同期相比則下降了53%。
楊重光告訴記者,年內土地供應將繼續呈現穩中有升的態勢,土地市場將會呈現量升價穩的特徵。
趙鬆也表示,“目前樓市調控步入複雜敏感時期,市場雙方進入更深一層博弈,但就目前情況來看,地價上漲乏力,但大跌的機率也非常低,未來的土地價格將會平穩波動。”
鄧鬱鬆分析稱,近期,雖有部分重點龍頭房企密集拿地,8月和9月土地市場成交量有所放大,但流標流拍比重也在一定程度上有所提高。他進一步分析稱,“去庫存化仍是當前房企首選,因此開發商大都不會爲拿地而過度推高地價,年內土地市場將仍處於相對理性狀態。土地供應將會維持今年一季度以來的逐季遞增的態勢,地價將保持環比穩中略升的走勢。”