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10月份以來,國內土地市場風起雲涌,地王頻現,這讓冷清許久的南京土地市場更爲相形見絀:按照今年全年400萬平米的整體出讓計劃,截至上月底,僅完成45%。2012年僅剩下最後的一季度,按照這樣的速度和溫度,南京土地市場還能火起來嗎?
全國:
高溢價地塊生不逢時
僅10月8日到10月12日5天,保利、萬科、越秀地產、佳兆業聯合體、銀億股份以及華髮股份等6家上市房企用於拿地支出總計達240億元,其瞄準城市皆屬於一、二線城市。其中,爲了斬獲上海徐彙區濱江地塊,保利競價445輪,溢價42.86%,催生出總價45億元的年度上海“地王”。
據同策諮詢機構觀察,今年6月份以來全國土地市場出現了一些高溢價土地成交現象。如廣東恆大珠江新城D4-B2樓板價“地王”、北京萬柳樓板價“地王”、廣西柳州總價“地王”、原天津師範大學八里臺校區地塊中海地王、長沙保利濱江B7地塊地王等。
同策諮詢機構張宏偉認爲,“此時拼命拿地的多爲保利、萬科、中海這樣的地產高週轉企業,他們在一些城市面臨空倉局面。”
但他也不否認,高溢價地塊仍然只是個案,“從目前市場走勢來看,常態化的樓市調控的市場基本面短期內來看還不支持土地價格增值再像2009-2010年那樣快,包括未來2-3年在內土地市場也難現大漲的行情,從一定程度上也說明,此時誕生的地王也並不能像之前地王那樣獲得溢價收益。”
南京:
土地市場一波三折
儘管國內部分城市的土地市場風生水起,南京土地市場卻相對波瀾不驚。雖然出讓預告手筆不小,但是雷聲大雨點卻不夠大。
7月17日南京國土局在一天之內一口氣推出了41幅地塊的出讓預告,總出讓面積達230萬平米。涉及江北17塊,江寧12塊;其中二類居住用地19幅。而截至10月17日記者發稿時,正好三個月的時間,記者統計了一下,和上次預告的地塊對比,實際出讓地塊縮水5幅。
巧合的是,截至10月15日,南京市國土局今年以來共發佈了10則土地使用權公開出讓公告,共掛牌40塊地。其中,也有5幅地因故終止出讓,或是因故暫停出讓。
記者發現,進入9月以來,土地市場有所改觀,但推地速度仍顯龜速。上月,南京國土局共進行3次公告推出9幅地塊。和8月份對比,此批地塊質量大幅提高。這其中包括,南京江心洲公告的3幅位於新加坡·南京生態科技島北部核心位置的地塊。此外,還有曾經流拍的白下區雙麒路以東地塊也再次對外掛牌,樓面地價從2011年初的7018元/平方米跌至4852元/平方米,降幅逾三成。編號爲2007G83的仙林湖以西地塊也是退地重掛,起拍價從去年的7.3億元降低爲6.74億元,樓面地價也降低到了3802元/平方米。10月17日,國土局再次掛牌4幅地塊,兩批地塊的成交結果均受到業內人士關注。
暫無高溢價地塊出現
南京中原DRC監測數據顯示,南京前三季度1-9月土地出讓總面積爲1884740.3平米,而去年同期土地出讓總面積則達到2664373.9平米,同比去年下降了近3成;另外,今年前三季度土地出讓金額爲1574179萬元,同比去年降了20.6%。
根據這份統計數據,一季度,南京土地市場共出讓12塊地,整體溢價率爲2.95%;二季度出讓了14塊地,溢價率爲8.54%;到了三季度,南京共成功出讓了11幅地塊,溢價率上升爲11.98%。至今爲止,年度最高溢價率爲9月份南京朗詩和上海君元聯合拿下的仙林學則路地塊,溢價率接近30%。高溢價率地塊僅此一例,且稱不上地王。
中原地產分析師預計,按照前三季度的賣地速度,南京土地市場要在四季度迅速回暖和出現高溢價率可能性不大。此外,從所推地塊的品質和規模來看,具備地王潛質的地塊幾乎沒有。“要麼地段好,要麼規模大,這是地王出現的兩個可能條件。”該人士稱。
“大多數開發商拿地意向搖擺,這就導致了南京土地市場今年以來的不溫不火。”一位不願透露姓名的房企老總分析說,實際上,所謂熱火朝天的幾大城市頂多只能算是局部熱點,整體熱點爲時尚早。