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預言1
限購明年不會取消,但會鬆綁
隨着樓市成交量回升,限購取消的可能性有所降低。北京師範大學房地產研究中心主任董藩表示,在今年前幾個月,限購令幾近取消邊緣,但隨着4月份後,連續四個月交易量較大,從現在來看,取消限購令的條件又不具備了。
有不願透露姓名的房地產行業分析師認爲,從現在的市場情況來看,限購令明年應該不會被取消,但執行的力度會放鬆,“這有點類似房地產的‘70/90’政策,從沒公開說取消,但執行力度很弱”。
限購取消的條件已消失
限購本身已引起較多爭議。著名經濟學家茅於軾曾直白地表示,限購的方向不對,房價由供給和需求決定,供給增加或需求減少都能壓低房價,限購能減少需求,但限購不是一個好政策,沒有解決房價高的根本原因。部分城市出臺限購政策時,加上一個執行期限,也加深了限購是暫時性措施的印象。去年年底,住建部部長姜偉新在人大常委會會議上表示,樓市限購是行政辦法,是不得已而採取的辦法。正因如此,限購何時會取消的猜測從來就沒有中斷過。
去年年底,樓市進入寒冬,一手商品住宅銷售慘淡,庫存量越來越大,開發商資金鍊緊張的消息不絕於耳,當其時,人們將成交的慘況歸結於嚴厲的限購政策而不是過高的房價,且市場上的主流觀點認爲,如果限購政策不取消,單靠開發商自己,根本不可能讓市場好轉。
也正是在去年年底,姜偉新表態:“目前住建部正在建設城鎮個人住房信息系統,完善之後將取消限購。”今年年初,姜偉新表示,今年6月底前實現包括北京在內的40個主要城市的個人住房信息系統聯網。讓市場對限購取消的期望達到了頂點。
可是,到了今年6月底,個人住房信息系統聯網沒了下文,限購取消同樣沒了下文。更重要的是,今年3月份以來,房貸的鬆綁、房貸利率優惠的再度出現,讓衆多剛需買家結束觀望,紛紛入市,且一直持續到9月份,樓市成交都沒有出現萎縮跡象。正是在這種情況下,董藩說“取消限購令的條件又不具備了”。
鬆綁的可能遠大於取消
此前,業內人士認爲,限購要取消,一是要有新的調控措施可以替代限購,讓市場繼續穩定發展,讓調控繼續見效;二是要建立起房地產市場健康運行的長效機制,住房制度改革大步跟上。不少業內人士甚至認爲,房產稅出臺之日,就是限購政策取消之時。財政部財政科學研究所所長賈康去年接受媒體採訪時表示,房地產調控未來的大方向將是以房產稅等經濟手段逐步替代“限購令”這樣的行政手段。
市場的另一種聲音認爲,房產稅不應該是限購的替代品,“房產稅被重提,緣於用房產稅替代限購政策的設想。實際上,這兩者有關聯但不應該是替代關係。”清華大學房地產研究所所長劉洪玉說。
但在上述房地產行業分析師看來,取消限購只是一種空想。“如果說限購政策出臺有不妥之處,那麼幾年時間就取消限購更加不妥,這樣會造成房地產市場預期的變化過大,對房地產行業本身就是傷害。”因此,有分析師認爲,即使限購取消的條件已經具備,也不應該直接宣佈取消,而是應該在執行過程中,執行力度逐漸放鬆。“因爲執行力度放鬆,一旦房價再度出現反彈,只要在執行力度上再度從嚴即可。如果直接宣佈取消限購,房價出現反彈,那怎麼辦?再次宣佈限購?兩相比較,前者的操作空間無疑要大得多。房地產市場中並不缺乏這樣的例子,例如‘70/90’政策,從來沒有宣佈取消,但執行力度不大。”
目前商品住宅市場的投資、投機行爲遠低於限購前;且在成交量回暖的情況下,房價仍保持了較平穩的態勢。這是市場各方最願意看到的局面,也是限購執行力度放鬆的前提條件。“雖然樓市成交維持了較長一段時間,但單靠剛需的推動,樓市在明年還是會遭遇成交困局,那個時候就是限購執行力度可以鬆一鬆的時候。”該分析師表示,在限購執行力度有所放鬆的同時,對控制房價目標不力的地方政府的問責不能鬆,這樣既給了樓市更多的空間,又防止了房價的大幅反彈。
預言2
限購鬆綁,房價漲幅也不會超5%
如果限購力度在明年有所放鬆,廣州房價也只會保持穩定或小幅上漲,一位不願透露姓名的房地產行業分析師認爲,如果加強對房價控制目標的問責,房價上漲幅度不會超過10%,如果有足夠的決心,甚至不會超過5%。
有業內人士表示,現在政府已經限售了,如果房價再漲,可以直接禁售。在這種情況下,房價要想漲起來難度很大。
如果限購力度在明年有所放鬆,廣州房價也只會保持穩定或小幅上漲,一位不願透露姓名的房地產行業分析師認爲,如果加強對房價控制目標的問責,房價上漲幅度不會超過10%,如果有足夠的決心,甚至不會超過5%。
有業內人士表示,現在政府已經限售了,如果房價再漲,可以直接禁售。在這種情況下,房價要想漲起來難度很大。
房價高位盤整難再大幅飆升
從2002年至2011年這10年間,廣州房價從4143元/平方米上升至13401元/平方米,漲幅高達223%。回看這10年,除了2003年房價出現下滑外,其餘年份都處於增長之中。其中,漲幅最爲驚人的,反而是不斷調控的幾年。2007年,廣州房價比2006年增長了35.37%;2010年,廣州樓市成交量表現平平,房價卻比2009年增長了39.77%。
經過2010年的房價飆漲後,樓市調控越收越緊,成交量越來越低,開發商資金鍊越來越緊張,2011年房價終於保持較爲穩定的態勢。不過,這種穩定是高位盤整,2011年和2010年一樣,房價都在1.3萬元/平方米的水平線上;從2010年8月份至今,廣州房價都在1.2萬-1.4萬多元/平方米的區間震盪。相比2011年,今年房價多在1.3萬-1.4萬元/平方米的幅度,全年房價可能略微上漲。
和廣州一樣,全國衆多大城市的房價目前也基本保持高位穩定的態勢。即使如此,市場對房價上漲的預期仍然強烈。日前,華遠地產董事長任志強再次強調:“現在看來,支持我的預測(明年3月房價將暴漲)的人越來越多而不是越來越少。”任志強堅持的理由是,現有的庫存量大概在明年3月份以前已經可以消化得差不多了,而新的供應沒有看到,所以明年3月份以後可能會出現暴漲。
雖然對房價上漲預期強烈,但從供求關係來看房價的漲跌,並不是很靠譜的事情,特別像廣州這樣的大城市。2008年、2010年、2011年廣州一手商品住宅的吸納率(成交量與批准預售量之比)都不到1,分別爲0.7、0.86和0.81,也就是說,這幾年都是供過於求。按照供求影響房價的觀點,這幾年廣州房價應該下跌纔對,但事實上,2010年廣州房價出現大幅增長。再說,從目前廣州一手商品住宅的增加速度來看,到明年3月份,一手商品住宅仍可能保持有五六百萬平方米,供應依然充足。更何況,廣州房價現已處於較高的位置,要想再出現2010年那種近四成的增長幅度,難度非常大。有房企副總裁告訴記者,現在廣州還有限賣、限籤等措施的限制,房價在數據的反映上更不會大幅增長。
政府對房價上漲容忍度有限
廣發證券一份最新報告分析認爲,一直以來,政府對房價上漲的容忍度非常有限,稍有上漲苗頭就出臺調控措施進行打壓,只有在去年年底到今年6月份,房地產投資快速下滑引致經濟增速迅速下降的背景下,容忍度纔有所提高。但即使這樣,政府對一些觸及限購的鬆綁措施依然予以糾正。此外,在今年成交量連續回升後,政府即派出督查組對全國樓市進行調查,可見對房價上漲非常敏感。如今,房地產投資已經見底,政府對房價上漲的容忍度不會擴大。
有投行的相關負責人認爲,在2013年,政府對房價上漲的容忍度也不會更高。如果不是取消限購而是放鬆限購的執行力度,那麼既有了不容忍房價上漲飆升的態度,也有了遏制房價飆升的武器。一旦成交量出現下滑,放鬆執行力度可促進樓市回暖;一旦房價出現明顯的上漲勢頭,又可以加大限購的執行力度,以遏制房價走向泡沫。
預言3
限購鬆綁,月均成交仍難超60萬平方米
如果限購力度在明年有所放鬆,廣州房價也只會保持穩定或小幅上漲,一位不願透露姓名的房地產行業分析師認爲,如果加強對房價控制目標的問責,房價上漲幅度不會超過10%,如果有足夠的決心,甚至不會超過5%。
有業內人士表示,現在政府已經限售了,如果房價再漲,可以直接禁售。在這種情況下,房價要想漲起來難度很大。
剛需購買力已釋放
廣州限購兩年來,被壓抑的購買力,已在今年得到了釋放。今年1-9月份,廣州一手商品住宅成交量超過70萬平方米的月份共有4個,特別是第三季度,每個月的成交量都超過了70萬平方米。1-9月份,廣州一手商品住宅成交量已有519.61萬平方米,是去年全年的93.23%,今年的“豐收”基本已成定局。
廣州並不是特例,成交量維持高位,在全國樓市中是普遍現象。其中,最有說服力的就是標杆房企的成交情況。截至本月14日,已有20家標杆房企(包括萬科、保利、恆大、佳兆業、富力、龍湖、中海、雅居樂等)公佈了9月銷售業績,多家房企提前完成或接近去年既定銷售目標,其中有15家房企銷售環比增長。前9個月,這些房企累計銷售業績達5284.5億元,較去年同期的4889億元上漲了8.1%,大部分企業業績均出現明顯的同比上漲。
成交量的上升,得益於房貸鬆綁、房貸優惠利率等政策的微調,讓壓抑已久的剛需購買力得到釋放。在今年5月份廣州樓市成交出現大幅上升時,業內人士吳定金已經分析,隨着樓市調控政策的微調,市場預期有所改變,剛需出手意欲增強。
高端購買力難接棒
在今年三四月份樓市剛開始出現回暖苗頭時,市場仍保持謹慎的樂觀,因爲釋放的主要是剛性需求,一旦這部分購買力釋放得差不多,成交量就會再度回落。
從三四月份至今,差不多兩個季度過去,市場成交量非但沒有回落,反而一直維持高位。廣州第三季度的成交,是近幾年來少見的高水平。成交量一直維持較高水平,除了剛需持續出手外,部分改善型及高端項目買家的入市是很重要的因素。例如在戶型面積大、單價高的珠江新城,住宅項目在整個第三季度都有較高的網籤量。
由此可以預見,即使限購有所鬆綁,也不會出現今年這樣明顯的成交量反彈。畢竟,現在一些改善型及高端項目買家的購買力已經逐步釋放,真正被限購擋在門外的那部分購買力,已不足以支撐樓市成交量的井噴。
合富輝煌首席市場分析師黎文江曾多次表示,現在廣州樓市每月有六七十萬平方米的成交量已經算很不錯了。確實,在成交量較好的月份保持六七十萬平方米,全年成交量保持在七八百萬平方米,在當下的廣州樓市已經算得上是“豐收”了。廣發證券則從供應的角度出發,說明現在整體樓市成交難以放量的原因:長期看來,由於受制於土地供給有限(指標有限),儘管每月土地購置都有較大波動,但以年來衡量房地產市場的成交量,數據基本持續穩定在3.5億-4億平方米之間,在逐步消耗掉存量土地後,市場的成交量已經難以持續放大。全國市場如此,房地產開發時間最長、市場最成熟的廣州更是如此。從2007年至2011年,雖然期間有過2009年的瘋狂,5年的月均成交量也不過是58.97萬平方米。
假如明年“限購令”有所鬆綁,而不是取消,廣州月均成交量要想突破60萬平方米幾無可能。當然,這是從年度同比來說,假如是限購鬆綁前後幾個月的環比,成交量井噴的可能性倒是比較大。 (記者張秀欽)