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兩年前,廣州樓市“緊箍咒”橫空出世,在國家出臺了半個多月的“國八條”後,廣州宣告正式進入“樓限購”時代。今年10月15日,限購實施兩週年,這個被稱史上最嚴的限購令給廣州樓市帶來了哪些變化?根據最新的數據顯示,限購之後樓價和成交量都有短暫的回落,2011年的金九銀十更是完全褪色,同比大挫近七成;但從今年3月份開始,樓市出現了回暖。今年5月份以來,壓抑了一段時間的剛需購買力被引爆,樓市出現明顯回暖,連續4個月成交量飄紅,7月份更是達79.67萬平方米,是目前今年的最高值。成交價格方面,去年底今年初有部分樓盤下調價格,總體而言是穩中有漲,但漲幅明顯放緩。
樓市調查
成交量一度回落今年淡季爆發性上漲
據搜房網數據監控中心監控陽光家緣數據,2010年廣州十區一手住宅月平均成交量爲46.3萬平方米,傳統的“金九銀十”兩個月,總成交量爲237.5萬平方米,僅10月成交量就達156.68萬平方米。有分析指出,受廣州新政出臺的影響,購房者搶搭末班車的心理十分明顯,再加上開發商積極推貨以及推出優惠措施,網籤量於是創下新高。限購塵埃落定後的2010年11月,全市網籤量迅速回落至43.68萬平方米。
限購限貸影響下的2011年,被稱爲樓市最艱難的一年。數據顯示,2011年廣州十區一手住宅月成交面積爲46.4萬平方米,最高值爲2011年1月份成交的73.25萬平方米。而傳統的“金九銀十”完全褪色,網籤面積僅分別爲49.02萬、48.69萬平方米,10月份同比2010年大挫近7成。2012年,樓市寒冬依舊。數據顯示,2012年1月,十區僅成交31.87萬平方米一手住宅,2月份僅爲25.35萬平方米。
今年3月份,成交量開始出現回升。數據顯示,3月廣州十區成交50.05萬平方米。而5月份以來,壓抑了一段時間的剛需購買力被引爆,樓市出現明顯回暖,連續4個月成交量飄紅。7月份成交量達79.67萬平方米,是目前今年的最高值。在第二季度的突出表現下,今年的金九銀十顯得較爲遜色。廣州市國土房管局公佈的數據顯示,今年9月廣州十區成交量爲74.75萬平方米,雖然比去年同期有了較大幅度的上漲,但不及今年7月,今年第二季度的高位成交似乎已經透支了後續的成交量。但從整體看,2012年的成交量數據明顯好於2010年。
樓盤也有拼跌時期樓價穩中略有上漲
在限購的兩年中,降價的樓盤有限,偶有樓盤降價促銷就引起瘋搶。根據搜房網數據顯示,限購的兩年間,廣州十區的成交均價最高值出現在2011年1月,爲14406元/平方米,最低點則在2012年4月,爲12465元/平方米。而在廣州正式實施限購前,2010年1~9月,成交均價最高點爲1月份的13572元/平方米,最低值爲8月份的11218元/平方米。但整體成交均價仍略有上漲。
據瞭解,限購後,中心區樓盤價格一直居高不下,去年年底有多個樓盤大幅度下調價格,引起市民瘋搶,其中,海珠區、越秀區均有樓盤帶頭下調價格5000~10000元/平方米,位於越秀區的某名校盤價格直跌10000元/平方米。剛需盤供應大區和標誌性剛需大盤的價格則基本保持穩定。
據網易房產數據中心數據顯示,2010年1月1日~9月10日,廣州住宅網籤成交套數爲44803套,均價10889元/平方米。2011年同一時段,全市成交量上漲了11.5%,成交套數達49968套,成交均價上漲6.15%,至11559元/平方米。今年同一時段,全市住宅成交58593套,較2011年增加了17.3%,成交均價爲12066元/平方米,同比上漲了4.4%,較限購前上漲了10.8%。不過這兩個漲幅和限購前的漲幅相比,仍可看出限購令對樓價上漲的抑制作用——2008年廣州十區一手住宅均價爲9339元/平方米,2009年爲9346元/平方米,2010年猛漲至13074元/平方米,漲幅接近40%。今年9月十區住宅均價13943元/平方米,同比僅上升0.4%,環比僅升1.2%,顯示價格走勢相當穩定。
開發商
正招歪招齊上陣營銷大戰各顯神通
2010年10月開始的樓市限購政策,無疑給開發商出了一道極大的營銷難題。企業爲完成銷售目標,銷售人員爲賺取更多的佣金,於是乎,市場上出現了花樣百出的營銷手法。當中,有循規蹈矩的正招,也有鋌而走險的歪招。總之,一切都是爲了賣樓。
招數1棄兵保帥舍價換量
受限購影響,投資型買家被踢出市場,買家明顯減少,市場的觀望氣氛迅速加重。爲保證完成全年的銷售目標,同時更爲資金回籠以防資金鍊斷裂,很多開發商採取了“以價換量”的方式進行銷售。特別是在2011年第四季度,折扣風更是達到了近年來的最高峯,九折、八折,甚至七折進行大甩賣的樓盤比比皆是。
如番禺某樓盤早前均價在17000元/平方米左右,在該階段僅需12000~13000元/平方米即可成交;而另一大盤開售以來價格一直保持在12000~13000元/平方米的水平,最後也以“清尾貨”的噱頭降到9000多元/平方米。在南沙,更有樓盤打出了5500元/平方米的“員工價”,與早前的7000~8000元/平方米的售價相比,降幅達到了20%左右。儘管中心城區的樓盤由於交通便利、配套完善等,報價相對堅挺,更有新盤開出了超過10萬元/平方米的價格,但大部分樓盤即使沒有降價,也不敢隨意升價了,對新盤的定價也更加謹慎。
招數2轉移戰線改打剛需牌
在投資型和多次改善型買家被限購令踢出市場後,開發商在一定程度上轉變了產品開發的思路,把目光轉向更爲符合政策要求、但資金實力相對有限的首置剛需人羣。經過一年時間的調整,今年上半年,市場上出現了大批主打剛需客戶的產品,有力地促進了今年第二季度以來樓市的回暖。如市橋南的雅居樂城南源著,產品主打48~100餘平方米的中小戶型,售價也僅爲10000元/平方米左右,就吸引了大批剛需買家。
另外,還有部分開發商將產品策略從住宅轉向不限購、不限貸的商用物業,避開限購令,再次吸引投資型買家的入場。這也導致近兩年來廣州市場的商業地產出現開發銷售熱潮。
招數3暫停銷售推遲開盤
暫停銷售的產品,多屬於早期一些早前爲避開中小戶型配建比例的政策規定,而設計的兩套打通使用的“兩證”戶型。這種產品面積普遍較大,擁有兩個房產證,但功能佈局在設計、建設之時就已經是按照“一套”來設計,難以再次分割。在限購的影響下,兩證戶型基本被市場所拋棄,基本無人願意多犧牲一個購房名額去進行購買。期間,曾有開發商企圖通過各種關係、程序將之合併爲一個房產證,但結果並不理想,迫於無奈之下,唯有將之暫停銷售。
招數4暗渡陳倉不網籤不備案
這一招數大多用於一些價格較高、戶型較大的項目,所瞄準的目標客戶,均爲實力較爲雄厚、已經擁有多套房產的買家。他們受到購房資格的限制,在政策範圍內不能買房,這就意味着房產不能過戶、不能登記。爲避開政策的限制,有部分樓盤聯手買家,以各自的信用作爲保證,採取了只籤銷售合同,而不去相關部門登記備案的方式進行銷售。而買家可以一次性付清房款,也可以選擇分期付款。
如番禺的某豪宅盤,2010年下半年推出的全新一期產品,開發商當時號稱已消化近8成貨量,但而後很長一段時間這一數據均無法在陽光家緣上有所體現;另一樓盤相關負責人同樣對記者表示,項目首期推出的單位,公司的關係戶佔了不少的比例,當中很多人都無法網籤,只能採取暗渡陳倉這一招數。
招數5偷樑換柱開假證明
此招多用於名下雖沒有物業,但尚不能滿足“滿一年社保或納稅證明”條件,而沒有購房資格的非戶籍人士。特別是在限購政策出臺之初,由於各種配套政策尚未得到全面的完善而存在一定的漏洞,給了部分樓盤營銷人員鑽空子的機會。在當時,一份社保、納稅證明僅需萬元左右就可以“買到”。
記者瞭解到,此招也常見於一些投資型買家。這些買家雖因名下擁有多套房產而喪失了購房資格,但爲繼續在樓市中淘金,便借用在廣州沒有房產的親戚朋友的資格代爲購買。