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近日,房地產信托業三季度的數據出爐,無論是發行量,還是發行規模,都有一定幅度的下滑。Wind數據顯示,9月新發行兩只房地產投資信托產品,數量低於7月的4只、8月的3只;在規模上,也由7月的3.8億元降至9月的2.8億元。在當今實體經濟下行的市場環境下,之前備受『青睞』的房地產信托火熱之勢似乎也要暫時消減了。
發行更謹慎
有人說房地產信托是房企的『救命稻草』;也有人說房地產信托僅起到『備胎』的作用。但無論如何,在調控的背景下,銀行貸款的減少,確實讓房地產信托『火』了一把。
就整體行業來看,2006年,國內信托業資產管理規模還只有3500億元,2008年底信托規模大幅昇至1.22萬億元。中國信托業協會日前發布的數據顯示,截至今年二季度末,信托資產規模已增至5.54萬億元。這意味著自2008年以來,中國信托業幾乎每年以1萬億元的規模快速增長。而在各類型的信托產品中,房地產信托曾經長期佔據信托發行市場的半壁江山。這表
明,信托行業快速增長的背後與房地產信托的堅挺有著密不可分的關系。
而在當前,房地產信托卻進入了一個低谷期。據統計,一季度房地產投資信托產品新成立28只,發行規模為34.7億元;二季度新成立8只,發行規模為33.5億元;三季度僅僅新成立9只,發行規模為16.15億元。
由此導致的房地產信托資產佔比規模降低也就在所難免。資料顯示,今年一季度地產信托餘額佔比從原來最高峰的17.24%降至13.46%;二季度,房地產信托業務餘額6953億元,僅佔總規模的12.81%。
『三季度以來,各信托公司對房地產投資信托采取更為謹慎態度,針對具體的地產項目投資也進一步縮小了客戶范圍。同時,對一些舊有的投資項目加強監管,以便更好地防范風險。』某信托公司相關人士介紹,今年四季度可能會維持第三季度的平淡,地產投資信托數量還將進一步縮減。從目前經濟和企業發展情況看,一些相關產品將繼續發行,但發行數量大幅超過今年上半年的可能性較小。
風險需防范
實際上,房地產信托市場的低迷與萎縮,是源於信托公司及開發商供求兩方的影響。
上文所述的信托公司人士認為,從供方來講,由於今年房地產信托兌付高峰的到來,監管部門對其進行了增量控制;而另一方面,現今房地產信托存量規模較大,信托公司出於風險考慮,也希望控制增量速度,從而降低兌付風險。
其實,有關部門對房地產信托兌付風險問題一直有所警覺。近日,住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林稱,監管部門目前仍要求商業銀行執行差別化的信貸政策。同時,加強房地產信托風險管理,繼續執行房地產信托業務事前報告制度,防止盲目擴張,下一步工作將重點關注今明兩年到期房地產信托項目,加強對房地產企業的現金流監測。
另一方面,房地產信托公司也在為應對兌付風險積極行動。在過去的幾個月中,到期兌付的房地產信托產品中有少數產品被曝出延期兌付,數十例產品提前兌付。而減少新的房地產信托產品的發行已成為不爭的事實。
而從需求方來看,房企緊張的資金鏈目前得以緩解,也是造成房地產信托近來『降溫』的直接原因。
『總體上房企資金還是偏緊,但隨著銷售回暖,部分房企資金緊張的情況得以緩解。房企在這種條件下,也願意先還掉部分高息貸款。』業內專家表示。
數據也印證了這一說法,三季度全國主要的54個城市新建住宅簽約合計套數高達797445套,環比二季度的673203套上漲幅度高達18.5%。雖然8、9月相比7月有所下滑,但就整體而言,7?9月依然創造了2011年來調控後的新高,房企的銷售回款正在增加。
業內專家則認為,銀行貸款控制有所放松,是導致信托運用減少的又一原因。『現今,銀行貸款有所松動,房企可以從銀行貸到較之前更多的錢。企業需要資金時,首先考慮的渠道是銀行,其次纔會考慮信托。畢竟,信托對房地產來說就如「高利貸」。』
而對於未來房地產融資問題,業內專家表示,『在融資受限的情況下,融資渠道應該多元化。信托並不能作為房地產融資的唯一渠道,這就要求房地產金融必須有所創新。從整個宏觀經濟來講,也需要金融工具作出其他技術調整。』
其實,房地產金融創新作為房企融資的永恆話題,一直被行業聚焦。而在當今房地產市場低迷的背景下,要使房企金融創新有所突破,就顯得更加任重道遠。