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限價房宏康和園選房現場。(資料圖片)
已實施的限價房管理辦法中轉手上市條文備受爭議,那麼正在制訂中的新限價房管理辦法可從中吸取什麼經驗教訓進行改善呢?專家認為,在制定政府建設的限價房管理辦法時,一定要有清晰的准入退出機制,因為新一批限價房已經是保障房性質,因此最好是走保障房的內循環,限定只能賣給有資格購買保障房的人群。
建議1應只可轉賣給需保障房人群
廣州大學房地產研究所所長陳琳認為,限價房仍然有存在的必要,它應該與其他保障房產品組成完整的保障房體系。也有專家認為,如果限價房完全不建,由於經適房供應的對象范圍非常窄,那麼基本上就是開發商壟斷了住房銷售權,因此限價房仍然有存在必要。
陳琳認為,在制訂政府建設的限價房管理辦法時,一定要有清晰的准入退出機制。因為新一批限價房已經是保障房性質,因此最好是走保障房的內循環,限定只能賣給有資格購買保障房的人群。因為補繳地價後可以再轉賣體系外人群,這樣就導致房源最終變質了,又要源源不斷花錢去建新房源來滿足新需求。
陳琳表示,如果實在是要進行外循環,就應該是規定購房時政府和購房者各自佔的產權比,等到賣房時再按照產權比進行返還,這樣會更合理。
華南理工大學建築學院建設經濟管理與房地產研究所所長王幼松認為,保障房應該逐步減少有私人產權性的房子,將保障房與商品房的聯系完全切斷,而不是像目前限價房過一定年限後事實上可以簡單轉性,進入商品房市場。政府應多建公共租賃房這種政府產權的保障房,這既可以實現更有效的流動,也可防止牟利。
建議2子女符合條件的可直接繼承
目前廣州市經適房和限價房管理辦法中,都沒有對房產繼承問題作出明確規定,這給購房者帶來一系列的後顧之懮。專家們認為,在即將頒布的新限價房管理辦法中,要明確繼承的規定,既要使合法繼承可以免除高額的補繳地價負擔,也要堵住利用繼承讓老人家申購限價房的空子。
事實上,在歷次限價房銷售中都曾出現過高齡申購夫婦,因此預計繼承問題很快將會浮出水面。
比如,在2010年中海金沙馨園[最新消息價格戶型點評]限價房銷售時,公示名單中搖珠號236號的周××和妻子聯名申請購買限價房,從公示部分身份證號碼可以看出,周××出生於1930年,已是80歲高齡,是中簽申請人中年紀最大的一位,其聯名申請人妻子霍女士是1935年出生,75歲。搖珠號更靠前的110號申請人麥××1931年出生,申請時79歲高齡,其妻子已經71歲了,是中簽者中第二高齡申請者。432名中簽者中,70歲以上的老人有6名,佔比1.4%,已退休的夫妻聯名申請者則有22對,佔比為5.1%。
對於限價房高齡申購者,有市民猜測其購房目的更多是為了讓子女居住。因為在廣州市,如果是夫妻申購限價房可以優先,在房源比較搶手的情況,單身購房基本沒戲。所以部分單身的子女,為了能買上限價房甚至可以挑選到好房源,可能讓年邁的父母代為申請。如果能無條件地讓子女繼承限價房,可能也會造成不公平。
陳琳認為,政府要盡快明確限價房等的繼承問題,可以參照香港和新加坡的做法。她個人建議,要麼就是子女不符合限價房購買人群條件的,由政府進行回購;要麼就是有資格繼續住下去,不用補繳地價。據了解,早前香港的規定是,用於租賃的公屋子女不能進行繼承,但用於買賣的居屋,如果子女是合理合法繼承人,則不需要補繳地價,如果子女繼承後進行售出或者轉名的纔需要補地價。但近年居屋重新啟動後,政策曾醞釀過要改動居屋繼承相關規定。
建議3應給出限價房供應量和時間表
廣州市目前在建限價房有上萬套,但由於重點項目的拆遷安置房也在這批限價房范圍中,因此能對外銷售的限價房房源數量成了有靈活變動因素的不確定量。
中山大學政治與公共事務管理學院副教授朱亞鵬認為,限價房最好能明確公布一定時期內的建設量建設地點等,讓符合條件的購房者能有個穩定的預期,而不是認為限價房可能只是個一次性或者是短期的供應,這樣有需求的人就能更好地結合區位等因素理性地購買限價房,避免因擔懮今後不再推出而先購買導致空置,甚至有因此變性為投資的行為。
廣州大學房地產研究所所長陳琳也建議,政府最好能給出明晰的限價房套數、推出時間表和小區位置。如果在推出套數方面因重點項目拆遷安置房量無法確定,無法給出很詳細的對外銷售限價房量,那麼是否可考慮給出區間范圍值。此外,按周邊房價一定比例確定限價房房源是合適的,但要按照推出時周邊房價進行計算,否則的話會造成滯後。
業主算賬
以100平方米房子為例
按規定,限價房自辦理房地產權屬登記之日起5年之內不得出租和轉讓。5年期滿後出租和轉讓的,應當向政府補交土地收益價款。限價房補交土地收益價款應當按照出租和轉讓時同地段、同類別商品住宅市場價格與限價房購買價格之間差價的70%計算。
假設現在購買的限價房價格為6000元/平方米,周邊隔壁商品房目前價格10000元/平方米。到若乾年後,周邊房價都漲到了20000元/平方米。而限價房由於條件限價可能賣得不如周邊,就假設15000元/平方米吧。統一以100平方米的房子計算,同樣以一次性付款繳納房款,排除房貸利息、稅費等費用計算,能夠直觀地算出限價房利弊。
情況1:變成完全產權,須交160萬
根據條款裡『按照出租和轉讓時同地段、同類別商品住宅市場價格與限價房購買價格之間差價的70%計算』描述,用周邊樓價20000元/平方米減去當初購買限價房的6000元/平方米乘以房屋面積數,再乘以70%,即(20000-6000)X100X0.7=980000。限價房業主需要補交幾乎100萬,加上之前花的60萬,總共給了160萬後,限價房纔是完全產權。
而隔壁的商品房當初購買只是100萬,並且坐擁昇值後的200萬房產,淨賺100萬。
情況2:出售限價房,淨虧10萬
出售限價房,以同樣的時間節點,以15000元/平方米出售限價房,100平方能賣150萬。條款『5年期滿後出租和轉讓的,應當向政府補交土地收益價款。』說明需要向政府補交收益款,收益款計算同情況1,即(20000-6000)X100X0.7=980000,需要向政府交幾乎100萬,150萬-100萬=50萬,限價房業主賣了限價房只能拿回50萬,比當初購買限價房的60萬淨虧損10萬。(如利用貸款購房,將虧損利息、稅費等等約20萬,總虧損30萬)
和同地段的商品房相比,商品房業主賣掉房子拿回200萬,淨賺100萬。
情況3:政府回購,業主損失10萬
無能力補償100萬的差價,又或者賣不出房子,可考慮政府回購限價房,條例『回購或購買的價格按照原銷售價格結合成新(注:新舊程度)確定』;政府會以6000元/平方的價格來折舊,假設以5000元/平方回購,政府歸還50萬給業主,回收限價房。如果不算居住期間的免租金等受益,業主損失10萬。