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太陽公元是北京房地產首次遇冷後唯一開盤的70萬平方米的大盤。“15年名校教育”正是房產營銷策劃機構在樓市低迷背景下的“價值提煉”。但實際情況如開發商律師在庭上承認的:開發商根本無權決定公辦學校的上學問題。
律師認爲,開發商對“15年名校教育”只做口頭承諾和廣告宣傳而不寫入合同,很可能早有法律風險準備。但根據法律規定,該承諾仍有可能被視爲合同內容。業主如勝訴,判例效應對北京的教育地產影響深遠。
太陽公元“學區”概念系策劃而成
有業內人士向記者透露,在太陽公元開盤前的一段時間,開發商曾經一度爲賣房發愁。
“開發成本高,開發商資金緊張,想趕快賣,恰好又趕上了2008年底、2009年初的樓市低谷,不好賣了。”他說。
之後,開發商找到了房產營銷策劃機構——萬有引力廣告公司,該公司爲開發商打造出“15年名校教育”這個概念。
幾經輾轉,記者找到了萬有引力公司策劃太陽公元項目的“案例總結”。
當時,太陽宮還不是炙手可熱的地方。萬有引力公司分析道:“營銷障礙:太陽宮,一個在市場上身份尷尬的地方——城市黃金位置的城中村”。
“大勢上,2008年,北京房地產20年來的第一次遇冷。作爲開盤的北京唯一一個70萬平方米的城市大盤項目,冷市下如何整合營銷成爲關鍵。”
該公司隨後給出解決方案——“項目最大價值在於江湖地位的確立”。
在“價值提煉”一節,該公司提出“引進人大附15年教育資源”這個概念。“要炒熱這個現象。隨着人大附教育體系的引進,提前準備好對教育價值的深入傳播:前所未有的15年全程教育體系落成。”
隨後,萬有引力公司制定出了細緻的炒作部署,“15年名校教育”概念被廣爲傳播,房價也由開盤價每平方米18000元一路上漲。
如今,太陽公元已在多年的炒作下成爲朝陽區著名的高檔住宅。根據搜房網的數據,截至2012年10月初,太陽公元的房屋單價已經超過每平方米65000元。
萬有引力公司總結道:“太陽公元從新盤迅速成爲焦點,萬有引力的貢獻之一,就是‘立足需求,精準概括核心價值,明確訴求核心’。”
哪個小區能“入片”開發商無決定權
多數業主並不瞭解,“開發商合作建名校”背後的真實情況,其實和炒作出來的內容並不一致。
記者聯繫人大附中朝陽學校進行覈實。工作人員表示,該校是由朝陽區教委和人大附中雙方合辦的,合辦方不包括開發商。
朝陽區教委工作人員則稱,太陽宮新區的小學預計要在兩年後才能建成。但即使建成了,太陽公元業主的孩子能否進入就讀,也要等當年的劃片安排才能確定。
首都經濟貿易大學土地資源與房地產系主任趙秀池說,建教育配套,其實是開發商的一項義務。
新小區建不建教育配套,不是開發商決定的,而是由政府規劃的,是根據項目開發地塊的建設規模所確定的居住人口,按照北京市居住公共服務設施規劃指標確定用地及建築面積。
北京某大型房地產公司總經理李紅(化名)也向記者證實了這一點。她說,早年間,開發商還沒發現“教育地產”的好處,一些公司甚至會逃避這項義務。
後來開發商想出兩全之策:牽線名校到該地區辦分校。這樣既履行了義務,又能利用名校促進銷售。再往後,隨着家長對教育的愈加重視,促進銷售成了開發商的主要考慮。
但趙秀池說,開發商充其量是中間人,而不是合作方。具體的合作細節,都是當地教委和名校之間的溝通。建成的教育設施要交給教委,統一劃入該地區的教育資源,由教委分配使用,開發商沒有決定權。
“就算開發商把學校建在自己的小區內,學校也要像其他學校一樣,劃片後統一使用。因此,開發商炒作之後,小區業主的孩子能否實際進入名校就讀,充滿變數。”她說。
業主如勝訴此案具有判例效應
北京市雙利律師事務所律師劉琳表示,從太陽公元糾紛案的案情看,開發商對教育配套設施的規定早就清楚,對“15年名校教育”只做口頭承諾和廣告宣傳而不寫入合同,很可能是在進行“教育地產”策劃時已作出逃避被追責的法律風險準備。
“它和以往出現的綠地糾紛、花園糾紛類似。法院往往認爲廣告是要約邀請(注:要約是一方當事人向對方發出希望訂立合同的意思表示;要約邀請是引誘他人發出要約),不能作爲合同內容對待,而銷售員口頭承諾難以事後證實,因此判決維權業主敗訴。”他說。
但劉律師認爲,太陽公元開發商的“小算盤”未必能打得響。
他說:“依據最高法院司法解釋,如果開發商就相關設施作出了具體確定的允諾,且允諾對合同訂立和房屋價格的確定有重大影響,即使允諾未寫入合同,也視爲合同內容。因此,業主也有勝訴的可能。”
他表示,如果業主勝訴,此案將具有判例效應,對北京的教育地產影響深遠。