|
||||
房首例學區房案業主索賠
為了“15年全程公立教育”太陽公元(樓盤資料業主論壇)業主不惜花重金購房 但小區建成後名校上不了
為了“15年全程公立教育”,業主不惜花400多萬元重金在太陽公元購房。但小區交房時,宣傳廣告中反復強調的“人大附中分校”卻上不了了。
家長當中,竟然還有賣掉海淀區能上人大附小的學區房,專程奔著“15年名校教育”來的。
為此,業主起訴開發商索賠。據悉,這是北京市首例學區房糾紛案。
1.買房
被“15年名校教育”打動 花430萬買房
2009年初,張華(化名)一有空就去售樓處轉悠。
買房不是為了住,張華十年前買了一套近200平方米的房子。
買房是為了4歲的兒子。年近五旬的張華老來得子,有著研究生學歷的他對孩子的教育很重視。盡管所在小區能上芳草地小學分校,但張華不滿足。朝陽區的教育水平比不了西城、海淀,孩子小學上了名校,中學咋辦?
他總對朋友說:“沒孩子的人你體會不了。等有孩子了你就理解了。”
2009年3月底,太陽公元小區開盤。太陽公元位於朝陽區太陽宮地區,緊鄰京承高速。宣傳廣告中,打出了“15年全程公立教育配套”,“人大附中進駐太陽公元”的口號。
這引起張華注意。2009年夏天的一天,他去看房。他說,銷售員告訴他,信遠地產促成在朝陽區建設人大附中朝陽學校,只要買了太陽公元的房子,從幼兒園到高中的教育都不用愁了。
銷售員塞給他兩本宣傳冊。宣傳冊寫道:“2007年到2009年,人大附中蟬聯理科狀元三連冠。好學校為孩子們奠定的基礎至關重要,如何讓孩子在人大附中這樣的學校完成初等教育,是家長心頭無法釋懷的重擔……”
張華盤算著,2011年小區交房,兒子6歲了正好上小學,之後一路不用愁了,多好!雖然房價貴點,但朋友的孩子走後門去名校上小學,光贊助費就要交5萬元,這還不算托人的花費!
當時房價正處於低谷期,太陽公元的房子卻從開盤時的每平方米18000元漲到了25000元。張華沒猶豫,花430多萬元買了一套175平方米的房子。
2.疑惑
新聞與廣告不一致 業主犯暈
買房後,張華一有空就在網上搜索太陽公元小區的新聞。
2009年9月25日,朝陽區教委與人大附中舉行合作辦學簽約儀式,人大附中朝陽學校宣告成立。
但媒體的新聞報道,明顯與開發商打出的廣告及銷售員的承諾有出入
報道中,只提及朝陽區教委與人大附中合作辦學,根本沒提到太陽公元的開發商的“努力”。且合作辦學並非為了太陽公元小區,而是為了提昇朝陽區整體辦學水平,“近年來太陽宮形成不少大型住宅區,該校入駐後,將解決這片社區孩子的上學問題”。
據報道,人大附中朝陽學校共有三個校區,分別位於芍藥居小區、芍藥居東區(太陽公元別稱)和太陽宮新區。芍藥居校區設有幼兒園、小學和中學;太陽宮新區校區設有小學;芍藥居東區校區只有幼兒園和中學,沒有小學的規劃。
報道還披露:“該校義務教育生源以就近入學為主,高中面向全市招生。不實施‘九年一貫制’或‘十二年一貫制’教育。
張華有點暈了。但鋪天蓋地的宣傳以及售樓處沙盤上很醒目的學校標注讓他僥幸地想,開發商應該不會蒙自己。
開發商北京東方信遠房地產開發有限公司的董事長尹瑛接受媒體采訪說過:“太陽公元為什麼在教育配套……下足工夫?因為我們深知唯有對城市負責、對社會負責、對百姓負責,纔能構築百年建築作品。”話都說出去了,能不算數嗎?
相當一部分購房者像張華一樣被“名校”和“15年”吸引,但絕大多數沒張華那麼細心,他們想的只是早點出門,早點趕到售樓處,一定要排上號。
辦學儀式被報道後,太陽公元的房價飆昇到每平方米3萬元。太陽公元勇奪當年的小區樓盤銷售冠軍。
3.上當
小區裡沒建小學
業主感到被忽悠
2011年3月,約定的交房日期到了。
張華發現自己的疑慮不是多餘的太陽公元裡面沒建小學。同時,太陽宮新區校區的小學因為拆遷受阻無法完工,由於太陽公元和芍藥居分別位於京承高速的東西兩側,按照以公路主乾道沿線劃分片區的原則,太陽公元的孩子也不能到芍藥居校區上小學。
但兒子已經6歲,到了入學的年齡。張華很著急。這時他發現,原來自己的很多鄰居,也是圖“15年名校教育”纔買太陽公元的房子的。
有個業主賣掉了郊區的大房子,換來太陽公元80平方米的兩居室,一家人擠了進去;還有位業主原本住在海淀區世紀城小區,孩子本來能直接進入人大附小,但為了“15年名校教育”,她賣了世紀城的房子,來到太陽公元買房。如今孩子到了入學年齡學校卻沒了,急得她經常失眠。
4.維權
輕信開發商承諾 孩子白等一年
大家一起去找開發商維權。開發商的副總經理李進江親口承諾,經過協調,今年應入學的孩子,可以到附近的朝師附小就讀,開兩個班,托管一年。
張華說,當時李進江承諾,將來孩子可以上人大附中朝陽學校在太陽宮新區設的小學,“拆遷戶搬了,學校建完了,就開始上”。
無奈之下,高麗等多數家長只好把孩子送進朝師附小,但張華不甘心。為了讓孩子接受更好的教育,他決定賭一把讓孩子推遲一年上學,等人大附中辦的小學。
上不了學,只好繼續上幼兒園大班。張華為孩子選的是一家著名的私立幼兒園,一年贊助費6萬元,再加上其他費用,這一年張華掏出了10萬元的“托兒費”。
“每次去幼兒園接兒子,看他比別的孩子高出不少,可同齡小朋友該學的知識他卻沒學到,心裡很不是滋味。”張華的妻子說。
這一年,夫妻倆等得很焦慮。按照張華的話說,中國的很多勞資、昇職的規定都在“卡年頭”,人家不管你是哪年參加工作的,只看你的年紀。如果“名校”沒等來,兒子就太虧了。
怕什麼來什麼。2012年5月,張華得到消息:太陽公元裡不會再蓋小學,芍藥居裡的小學還是去不了。而太陽宮新區的小學仍然因為釘子戶問題,復工遙遙無期。更關鍵的是,這所小學屬於另一地塊,是由另一家房地產公司開發的,太陽公元的開發商根本無權介入。
也就是說,2012年,孩子的“名校夢”又破滅了!張華不敢再賭,他把孩子送到原住宅附近的芳草地小學分校。“轉了一圈,又回來了。”他苦笑著說。
5.起訴
業主索賠
要求返還8%房款
盡管兒子的歸宿解決了,張華仍然有氣難平。多上了一年幼兒園,兒子的性格焦躁了許多,總愛和小朋友打架,上學後更是變本加厲,有時一天和同學打了兩架。
“孩子的各科成績都是前幾名,但因為總打架,剛當了幾天班乾部就被撤了。他在班上年齡最大,也最高最壯,總覺得自己有使不完的勁兒……”張華嘆著氣說。
對太陽公元的入學問題,朝陽區教委表示,只保證孩子能接受義務教育,但從來沒承諾過哪個小區的孩子能在人大附中辦的學校上學。
今年四五月份,張華和多名業主陸續將北京東方信遠房地產開發有限公司告上法院。
業主的起訴狀內容基本相同。業主訴稱,大家是基於開發商的教育承諾纔買房,是否有教育配套對購房合同的訂立及房價的確定有重大影響,如今開發商的承諾沒兌現,房屋的實際狀況與房價不相當,故起訴要求返還房款的8%作為賠償。
6.舉證
收集證據時 纔發現承諾沒進合同
收集證據時業主們纔反應過來:開發商的承諾沒寫進合同。
但大家認為,能證明開發商做過承諾的證據太多了,並將這些提交給法院。
其中,有業主拍攝過照片,照片中太陽公元小區外圍牆上掛著“15年全程公辦教育配套全力進駐”等條幅;宣傳冊和《安家》等媒體的廣告也被作為證據,其中多次提到學校“入駐”太陽公元。
業主在開發商的官方網站上也找到了相應的宣傳內容,其中“15年全程教育”被提及4次。此外還有業主與銷售員的電話錄音,後者承認作出過教育承諾。
7.答辯
15年全程教育 開發商稱從沒承諾過
2012年7月底,案件陸續開庭。開發商的庭上表現,讓業主們大跌眼鏡。
律師說:“朝陽區教委引進教育資源後,我們只是在銷售時將情況進行了說明,但始終沒承諾過有15年的公立教育,更沒說過都在我們小區內部。”
“銷售合同中已經注明,所有宣傳以合同為准,而合同中沒有關於教育的約定。學校是公立學校,不是開發商自行設立的學校。我們開發商無權決定教育問題。能不能上學要看教育政策。”
對宣傳手冊,開發商律師稱,“宣傳中只是提到有學校,但沒具體說是哪個學校”。
對媒體廣告,該律師表示,“這些是雜志社的宣傳,對雜志宣傳的可信度不予認可”。
小區外牆照片及官網上的承諾也被否定。律師表示,照片的真實性無法確認,而所謂的官方網站是信遠控股集團的網站,不是北京東方信遠房地產開發有限公司的網站。(注:多家媒體報道顯示,北京東方信遠房地產開發有限公司是信遠控股集團旗下公司)
至今,案件仍未宣判。張華已准備賣房。他徹底斷了“15年全程教育”的念想兒,決定讓孩子在現在的學校好好念下去。
“15年名校教育”系營銷策劃
專家:即便房產商從中牽線 建成的學校也要交給教委分配使用
學校劃片 開發商無權定
太陽公元是北京房地產首次遇冷後唯一開盤的70萬平方米的大盤。“15年名校教育”正是房產營銷策劃機構在樓市低迷背景下的“價值提煉”。但實際情況如開發商律師在庭上承認的:開發商根本無權決定公辦學校的上學問題。
律師認為,開發商對“15年名校教育”只做口頭承諾和廣告宣傳而不寫入合同,很可能早有法律風險准備。但根據法律規定,該承諾仍有可能被視為合同內容。業主如勝訴,判例效應對北京的教育地產影響深遠。
太陽公元“學區”概念 系策劃而成
有業內人士向記者透露,在太陽公元開盤前的一段時間,開發商曾經一度為賣房發愁。
“開發成本高,開發商資金緊張,想趕快賣,恰好又趕上了2008年底、2009年初的樓市低谷,不好賣了。”他說。
之後,開發商找到了房產營銷策劃機構萬有引力廣告公司,該公司為開發商打造出“15年名校教育”這個概念。
幾經輾轉,記者找到了萬有引力公司策劃太陽公元項目的“案例總結”。
當時,太陽宮還不是炙手可熱的地方。萬有引力公司分析道:“營銷障礙:太陽宮,一個在市場上身份尷尬的地方城市黃金位置的城中村”。
“大勢上,2008年,北京房地產20年來的第一次遇冷。作為開盤的北京唯一一個70萬平方米的城市大盤項目,冷市下如何整合營銷成為關鍵。”
該公司隨後給出解決方案“項目最大價值在於江湖地位的確立”。
在“價值提煉”一節,該公司提出“引進人大附15年教育資源”這個概念。“要炒熱這個現象。隨著人大附教育體系的引進,提前准備好對教育價值的深入傳播:前所未有的15年全程教育體系落成。”
隨後,萬有引力公司制定出了細致的炒作部署,“15年名校教育”概念被廣為傳播,房價也由開盤價每平方米18000元一路上漲。
如今,太陽公元已在多年的炒作下成為朝陽區著名的高檔住宅。根據搜房網的數據,截至2012年10月初,太陽公元的房屋單價已經超過每平方米65000元。
萬有引力公司總結道:“太陽公元從新盤迅速成為焦點,萬有引力的貢獻之一,就是‘立足需求,精准概括核心價值,明確訴求核心’。”
哪個小區能“入片” 開發商無決定權
多數業主並不了解,“開發商合作建名校”背後的真實情況,其實和炒作出來的內容並不一致。
記者聯系人大附中朝陽學校進行核實。工作人員表示,該校是由朝陽區教委和人大附中雙方合辦的,合辦方不包括開發商。
朝陽區教委工作人員則稱,太陽宮新區的小學預計要在兩年後纔能建成。但即使建成了,太陽公元業主的孩子能否進入就讀,也要等當年的劃片安排纔能確定。
首都經濟貿易大學土地資源與房地產系主任趙秀池說,建教育配套,其實是開發商的一項義務。
新小區建不建教育配套,不是開發商決定的,而是由政府規劃的,是根據項目開發地塊的建設規模所確定的居住人口,按照北京市居住公共服務設施規劃指標確定用地及建築面積。
北京某大型房地產公司總經理李紅(化名)也向記者證實了這一點。她說,早年間,開發商還沒發現“教育地產”的好處,一些公司甚至會逃避這項義務。
後來開發商想出兩全之策:牽線名校到該地區辦分校。這樣既履行了義務,又能利用名校促進銷售。再往後,隨著家長對教育的愈加重視,促進銷售成了開發商的主要考慮。
但趙秀池說,開發商充其量是中間人,而不是合作方。具體的合作細節,都是當地教委和名校之間的溝通。建成的教育設施要交給教委,統一劃入該地區的教育資源,由教委分配使用,開發商沒有決定權。
“就算開發商把學校建在自己的小區內,學校也要像其他學校一樣,劃片後統一使用。因此,開發商炒作之後,小區業主的孩子能否實際進入名校就讀,充滿變數。”她說。
業主如勝訴 此案具有判例效應
北京市雙利律師事務所律師劉琳表示,從太陽公元糾紛案的案情看,開發商對教育配套設施的規定早就清楚,對“15年名校教育”只做口頭承諾和廣告宣傳而不寫入合同,很可能是在進行“教育地產”策劃時已作出逃避被追責的法律風險准備。
“它和以往出現的綠地糾紛、花園糾紛類似。法院往往認為廣告是要約邀請(注:要約是一方當事人向對方發出希望訂立合同的意思表示;要約邀請是引誘他人發出要約),不能作為合同內容對待,而銷售員口頭承諾難以事後證實,因此判決維權業主敗訴。”他說。
但劉律師認為,太陽公元開發商的“小算盤”未必能打得響。
他說:“依據最高法院司法解釋,如果開發商就相關設施作出了具體確定的允諾,且允諾對合同訂立和房屋價格的確定有重大影響,即使允諾未寫入合同,也視為合同內容。因此,業主也有勝訴的可能。”
他表示,如果業主勝訴,此案將具有判例效應,對北京的教育地產影響深遠。(文/記者 毛佔宇)
(法制晚報 毛佔宇)