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中國房地產測評中心最新發布的2012年前三季度房地產50強銷售排行榜近日新鮮出爐,萬科、保利、中海繼續坐穩銷售排名的前三甲。然而很少有人注意到,曾經在中國房地產行業長期居於龍頭地位的首開、中信、復地、合生卻在這份榜單中一落千丈。
6年前還是房地產行業資產規模第一的首開股份,如今在上述榜單前50名中不見蹤影;昔日華南五虎之一的合生早已無法和其他“四虎”相提並論;曾代表上海地產商位居全國地產行業前十的復地,也與榜首位置越來越遠。
是什麼原因導致這些昔日的明星房企“星光黯淡”?這些地產商的遭遇給行業怎樣的啓發?有着相似遭遇的地產商有多少?它們又應該如何突圍呢?
地產業的新格局
首開、中信、合生、復地只是衆多滑落的明星地產商中的幾個代表。根據上述榜單,年銷售排名下滑的企業陣容還包括新世界中國、凱德置地、當年接手順馳龐大土地儲備的路勁基建,還有大華、濱江這些區域市場的龍頭。
中房信集團克而瑞研究中心總經理程嘯天說,從2005年到現在,每一次樓市調控,都是房地產行業洗牌的過程。在這個過程中,有大公司吞併小公司,有企業受困於調控“割肉”。一些房產商往往只是一時的決策失誤,就將市場拱手讓給競爭者。
事實上,在過去幾年中,排名下滑超過30位的復地,總資產由原來的100多億元上升至500多億元,銷售額由原來的20億元出頭擴展至去年底的近100億元。如果僅就絕對值來衡量,復地最近幾年的發展似乎並不差。
然而,如果將復地和萬科等當時同樣排名前十的地產商作比較,可以發現前者的發展速度遠遠落後於同行。2005年銷售額才過百億的萬科,僅用5年時間就實現了銷售額千億的目標;同樣處於第一陣營的中海,也實現了超過五倍的銷售業績增長;綠城中國2006年銷售額只有六七十億元,3年後實現了500億元的銷售目標,雖然由於對調控的錯判導致2011年銷售額降至300多億元,但其銷售規模的增長速度依然快於復地。
發展模式變化
中國房地產數據研究院執行院長陳晟說,銷售排行不足以說明地產企業最近五六年的成敗,因爲這期間地產商經歷了發展方式的分化,有類似萬科這樣以規模取勝的企業,也有像合生一樣追求利潤的企業,同樣也有像復地一樣尋求不同發展模式的企業。
近幾年,最早實現銷售額百億元的合生追求的是更高的利潤,希望能給股東更高的回報,所以銷售額和規模的增長並沒有被放到很重要的位置。
復地和其母公司復星國際所探索的集金融、地產和產業融合的發展模式,更強調以更少的投入,給股東更多的回報。以復星國際下屬的星浩資本爲例,截至目前僅發行了37億元的房地產私募基金,但據星浩資本CEO趙漢忠介紹,該基金所管理的資產規模已經突破350億元。星浩資本給投資者開出的預期收益率超過30%。
但是,在排名連續下降之後,地產商的市場份額、融資能力、品牌吸引力、人才吸引力能否進一步增長成爲疑問。
新一輪競賽
事實上,現階段仍是地產商搶佔房地產市場份額的黃金時間。
目前,萬科、保利等地產龍頭企業奉行的高週轉、規模化經營模式已獲得成功。根據《每日經濟新聞》此前的報道,九龍倉、新世界中國等港資地產龍頭都有意採用這樣的模式深拓內地業務。
在最近一輪的土地市場上,保利、融創等房企都在想方設法擴大土地儲備和發展規模。以保利爲例,此前它和首開、融創等在北京、上海多地拿地,是九、十月土地市場上的最大買家。剛剛在香港市場以12%的年利息率發行4億美元高息票據的融創,僅在上海就以和綠城中國合資公司的名義,在100多天購入總價45億元的土地。
此外,龍湖、越秀等地產公司也在用發債方式擴大土地儲備。
在這些企業的全速“超車”的情況下,很多在銷售環節、融資環節、拿地環節沒有來得及跟上的明星地產商,有可能被甩得越來越遠。(來源:每日經濟新聞)