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近期土地市場供應井噴,大型房企爭奪越來越白熱化。據報道,僅央企保利地產(600048)在10月10日一天就一舉斬獲上海與長沙的兩個“地王”。萬科在9月份拿地投資93億元,新增土儲建面291萬平方米。龍湖、華潤、金地、金融街(000402)等大型房企成爲土地市場的常客,中小房企身影減少(10月11日《證券時報》)。
當前,土地市場確實熱火朝天。有機構統計顯示,三季度全國10個主要城市土地市場成交規劃建築面積爲7560.4萬平方米,環比二季度上漲70.1%,總土地出讓金爲1352億元,環比上漲123.8%。一線城市土地市場熱度尤其高,三季度一線城市住宅用地土地出讓金總計414.7億元,環比二季度大漲355.7%。
簡要地說,土地市場快速升溫不外乎三個原因:一是在土地財政驅使之下,地方政府加大推地力度,土地供應增加,地價相對較低;二是銀根放鬆和銷售回款增加,使得房企資金狀況大大改善;三是今年前9個月市場持續回暖、房企銷售業績大漲,使得房企不再悲觀,普遍看好市場預期。
譬如,一日兩摘地王的保利地產,1-9月共實現簽約面積669.20萬平方米,同比增長34.03%;實現簽約金額756.28億元,同比增長32.04%。如此業績,保利地產自然有錢拿地,有信心搶地。當然,開發商對土地的飢渴也是因爲在之前的調控嚴峻期拿地少,需要補倉以便持續開發,或作爲圈錢工具。
但是,對於土地市場持續升溫,無論是土地監管者、地方政府,還是開發商,都應該保持警惕,避免溫度過高“燙傷”自己。也就是說,土地市場升溫要有度,相關各方要保持理性,不要讓土地市場高溫影響整個樓市預期,干擾宏觀調控。
對於監管者來說,儘管土地市場成交量井噴在可控範圍之內,各地土地供應任務也沒有完成。但是,也要防止地方政府多賣地、快賣地、早賣地、賤賣地犧牲子孫後代利益,還要防止地方政府掉進土地財政泥潭難以自拔。尤其是地王再度頻現,向市場傳遞出不祥的信號。
地方政府“批發”土地有兩個目的,一個目的是在經濟下行壓力之下增加土地財政收入,另一個目的是爲了確保明年土地指標,即今年的土地供應完成情況影響到明年的土地指標。但是,如果繼續陷入土地財政泥潭中,恐怕財政收入結構和經濟結構都難以調整,因爲地方政府缺少壓力和動力。
對於開發商而言,雖然前三季度市場回暖、業績較好,但後市如何則有很多不確定性因素,至少有兩種風險,即政策性風險和市場性風險。坦率地說,政策走向與市場走向都不明朗。比如,今年“十一”黃金週期間樓市遇冷,就是市場走向不確定的明顯例子。開發商不可過於樂觀。
目前惟一能支撐後市向好的一個因素是城市化率,即進城人口增加會帶動住房需求,但也要意識到很多問題,例如,未來人口結構變化、城市住房擁有率以及房屋空置率等問題,都會影響到未來樓市走向。
在筆者看來,對這次土地市場升溫不能忽視三個問題:一是不能忽視開發商的囤地情況。2010年公佈的一份內地上市房企囤地名單中,保利地產與萬科就居前兩名;二是不能忽視土地市場溫度尤其是地王對房價的影響;三是不能忽視土地財政依賴對經濟轉型升級的影響。
特別是,大型房企成爲土地市場常客,中小房企身影減少,折射出中國樓市寡頭現象越來越突出。而且,保利地產與萬科強強聯合爭奪地王,加劇了寡頭壟斷。而一個被少數寡頭壟斷的市場,恐怕地價、房價都很難迴歸到合理水平。