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公租房市場化面臨租售比懸殊、成本回收週期長等因素的挑戰 。
作爲備受關注的保障房“新品種”,公租房的供應正逐漸形成規模,針對“夾心層”的住房解困效應日益顯現。
與此同時,本刊記者日前在多個城市調研瞭解到,由於租售比懸殊、成本回收週期長等因素,其資金平衡的難題逐漸凸顯。作爲國家“十二五”規劃綱要明確的保障性住房“重點”,以及保障性住房的“主體”,公租房要擔起重任,亟待在融資、運營方面進一步“破題”。
多地公租房供應加速
2011年下發的《國務院辦公廳關於保障性安居工程建設和管理的指導意見》明確提出,大力推進以公租房爲重點的保障性安居工程建設。公租房面向城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員供應。中國房地產研究會副會長顧雲昌等專家認爲,公租房的推出,意味着我國的住房保障工作首次惠及“夾心層”,意義重大。
部分大城市的公租房建設和供應已形成規模。比如,2011年,天津開工建設10萬套公租房,除濱海新區1萬套外,其餘的9萬套中有5.8萬套建在南開、河西、河北等市區,另外的3.2萬套建在鄰近外環線的產業聚集區。
在上海,由上海地產集團建設的大型公租房項目馨寧公寓已於去年年底啓動配租,其餘兩個項目馨越、馨逸公寓分別於2010年9月、10月開工,計劃於今年年底竣工,明年二季度對外配租。這三個項目建成後,將累計提供公租房近1萬套。
馨寧公寓位於徐彙區華涇地區,共有公租房2900套。記者實地看到,小區環境優美,中心花園有水池、涼亭、步道,硬件不亞於商品房公寓。住在小區1號樓1506室的顏雪夫婦原來和公公婆婆合住在虹口區涼城新村一套40多平方米的老公房內。去年,夫妻倆新添了寶寶,一家五口人讓原本狹小的空間更爲擁擠。今年4月份,一家人通過申請、審覈,搬到了現在兩居室的新家。記者看到,兩個臥室均朝南,並配有廚房、衛生間、陽臺等。顏雪告訴記者:“傢俱、家電本來就是配好的,可以拎包入住。這下終於告別老公房了。”客廳裏還放了一架電子琴,一歲多的寶寶下地時,歡快地摁着鍵盤玩耍。
資金難題凸顯
不過,記者調研發現,對於公租房這一新生事物,市場接受還需一個過程。地段、交通、生活配套、租金等因素都將影響到“適租性”,目前一些項目的出租率還低於預期。從發展眼光看,隨着交通設施等“短板”補足,公租房出租率有望逐步提高;但是“資金平衡難”等問題短期內恐難以完全解決,並對項目持續運行的前景帶來一定不確定性。
以上海馨寧公寓爲例。自去年年底以來,其配租過程經過了集中受理和常態化受理兩個階段,至7月底,累計簽約入住戶數568戶,佔總套數的19%。“雖然簽約情況逐月改善,但總體而言還是低於預期。”上海地產保障住房投資建設管理有限公司副總經理荀旭東說。
除了小區無地鐵直達、接駁公交供不應求、部分申請者達不到“持居住證滿2年”等因素外,租金相對偏高成爲影響出租率的重要因素。目前,根據“略低於市場租金”的規定,馨寧公寓平均租金水平約爲每月每平方米42.75元。顏雪是一家文化娛樂公司的職員,其丈夫是一家商業企業的普通員工,目前每月房租爲2705元,接近全家月收入的一半,加上新添了寶寶,“生活已比較吃力”。記者採訪的多位租客,都提到“希望公租房租金能降低一點”。
但是運營方也頗爲無奈。荀旭東爲記者算賬:馨寧公寓可租面積17.2萬平方米,覈定總成本22.5億元。集團給予補貼10億元不計利息,同時不考慮房屋折舊計提,按照現行租金水平測算,若年出租率分別爲90%、85%和70%,每年將分別虧損1119萬元、1598萬元和3034萬元。截至7月31日,馨寧公寓共收到租金357萬元;預計年底出租率將達到40%左右,租金收入約1600萬元。在不考慮房屋折舊情況下,預計今年虧損將達到7700萬元。馨越、馨逸兩個項目的測算結果也大致相似。
廣州市住房保障辦公室前期處副處長徐明貴說,目前的公租房租金收入只能償付貸款利息。廣州每年上百億公租房建設資金中,中央財政補貼有6億元,其餘大部分主要依靠地方財政投入。今年3月,廣東又規定把廉租房、公租房並軌管理,這將進一步增加地方財政的壓力,目前的方法是政府先貸款建房,但以後有沒有錢回購、財政能不能跟上,都還是未知數。
復旦大學住房政策研究中心陳杰所主持的課題研究顯示,儘管有諸多的政策文件和中央領導的表態支持,但公租房的融資問題尤其是吸引社會資金,仍然困難重重。尤其如果投資形式是直接投資或參股建設並持有、運營公租房,則將面臨更大挑戰。
“可持續運營”亟待破題
業內人士認爲,相比於廉租房、經適房等,公租房的運營還處在起步階段,尚未形成成熟模式,應嘗試多種途徑探索實現“可持續運營”。
中房集團理事長孟曉蘇建議,在保障房中加快推進房地產信託投資基金的試點。保障房信託投資基金是租賃權益信託投資基金,香港第一隻房地產信託投資基金領匯基金就是用政府出租物業發行的。國家相關文件也對信託投資基金試點作出要求,孟曉蘇認爲當下應明確責任部門和推進機制,切實爲公租房探索有效運營辦法。據他測算,在不少大中城市,保障房信託投資基金的年收益率能達到7%~8%,穩定收益能吸引保險資金、社保基金等穩健型投資者。
一些城市探索利用產業結構調整中“退二進三”的土地進行公租房和商品房“捆綁”開發,“取肥補瘦”實現公租房運營。比如,上海地產“馨越公寓”公租房項目,就與同一地塊上切分出的“上河灣”商品房項目捆綁開發。上河灣項目於今年4月開工,預計可銷售面積16.37萬平方米,按均價4.2萬元/平方米計算,銷售收入爲68.8億元。業內人士建議,應研究捆綁項目商品房開發的稅收減免機制,以增進商品房對公租房的“反哺”。荀旭東說,經測算,馨越公寓開發成本爲32億元,如果考慮公租房、商品房整體開發免除土地增值稅和所得稅,其開發成本可降至17億元,其運營可基本持平。
專家認爲,公租房的租金成本優勢應該通過延長出租年限來逐步體現。“我們的測算表明,當出租年限高於30年時,達到盈虧平衡的租金要求就明顯降低。政府應該創造條件鼓勵一部分非營利性社會資本去長期持有和運營公租房項目。”陳杰說。□