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在經歷了今年6月至8月的“搶收”之後,萬科、保利等龍頭房企明顯放緩了推盤速度,準備將下一次集中推盤的時間推遲到明年3月份。而這些房企放緩推盤的一個主要原因在於,北京住建委通過預售證審批對項目定價設置紅線,這使得不少項目,尤其是高端項目,現在入市將會犧牲一部分利潤。
一位上市房企北京地區高管向記者表示:“設置期房銷售價格天花板,讓我們的利潤有所減少,既然現在已經完成全年的銷售任務,我們的步子想放慢一些。明年3月份,不少項目將轉爲現房銷售,到那時我們再推盤,價格肯定會比現在高一些。”
價格紅線壓縮房企利潤
“項目的定價被政府管得太死,這影響了我們的利潤,尤其體現在高端住宅上。但是,爲了加快銷售的速度,我們只能接受住建委所定的價格紅線。這種情況下,既然期房銷售價格的天花板已經被限定了,現在賣和三個月後賣價格差不多,爲什麼不現在賣呢,但是到了現房階段就不會存在這個問題。而到了明年3月份,不少項目已經是現房了。”一大型上市房企北京地區公司高管向記者表示。
記者從上述房企高管那裏瞭解到,北京住建委通過對高端項目預售證的審批控制項目的價格,如果定價過高,就會約談開發商。而北京市住建委委員王榮武也曾公開表示,北京不會效仿其他的城市,實行商品房限價令,商品房的定價權仍在開發企業,但會引導開發企業合理定價。
事實上,通過預售證的審批控制房價並不新鮮。從2010年房地產調控以來,預售證的審批就是北京住建委調控房地產市場價格的手段,這在高端項目上表現得更爲有效。一位項目銷售經理曾向記者講述,爲了調整市場的均價,北京住建委會控制發放預售證的速度,以及採取對審報價格上漲比較多的項目不發預售證。
在開發商看來,對房價的嚴控使得公司的利潤受到影響。“如果房企的這塊地是在最高點的時候拍下的,那麼只能希望這個項目的定價是可以賺錢的,不能有太多的利潤的要求,因爲價格管制的問題是開發商不能左右的。”招商嘉銘副總經理李建霞表示。
價格紅線使一部分開發商放緩推盤,由此造成了供應量的減少,而另一方面,供應量的多少還取決於土地的供應。
北京萬科公司副總經理肖勁向記者表示:“供應量的確在下降,主要原因是去年出讓的土地是前年的一半。按此推導,今年的供應當是去年的一半。”而此前,華遠地產(華遠九都匯)董事長任志強也曾多次表示,房價在明年3月份會出現上漲,原因正是由於供應量的不足。
放緩推盤速度
開發商將6-8月份的加快推盤稱爲“搶收”,目前來看效果不錯。萬科、保利、招商等龍頭房企都已提前完成北京地區的銷售任務,而這個進度在幾個月前還是不可想象的。
李建霞向記者坦言:“招商的瓏原項目全年25億的任務在8月初就已經完成了,上半年我們是抱着搶收的想法來推盤的。我們在今年情況最差的1、2月份完全沒有想到完成任務的進度會如此之快。”
據悉,保利在北京的銷售今年首次突破了百億大關。保利北京地產公司副總經理王英男告訴記者,保利北京公司今年的任務是70億元,截至9月21日,已完成了100.2億元。
肖勁則表示:“前三個季度還沒有過完,我們全年的任務已經完成了。北京公司,包括唐山和秦皇島的全年任務是100多億。接下來,萬科只有高端項目如園將於10月底再向市場推出一批樓盤。”
實際上,在享受到“搶收”的成果後,不少房企都有放緩推盤節奏的計劃,計劃明年3月份再集中推盤。
上述高管向記者表示:“在今年餘下的不到三個月的時間,我們打算收縮,推盤不會那麼猛。”
“北京的土地並不好拿,競爭非常激烈。如果按照7、8月份的消化速度,我們的存貨很快就會賣完。現在雖然消化速度快,但是由於是以價換量,利潤反而比較小。因此,面對既拿不到地又賺不到錢的情況,我們不能賣那麼快,否則明年的業績可能會不平衡。”上述高管進一步解釋。
而推盤速度的放緩使得今年“金九”成色不足。9月份,北京樓市的成交量環比8月份下降兩成,爲近4個月的最低點。中原地產市場研究部統計數據顯示,9月,北京新建住宅簽約11030套,同比8月的14525套下調了24%。
中原地產市場部總監張大偉表示,供應量未明顯增加是導致“金九”成色不足的最關鍵因素。顯然前幾個月的以價換量,讓開發商損失了利潤,在庫存迅速減少後,開發商選擇放緩項目入市的節奏。
值得注意的是,與北京的開發商爲了規避價格紅線而放緩推盤相比,上海的開發商在接下來的三個月的時間裏,仍將盡力“搶收”。
某房企上海地區的一位高管向記者表示:“目前的問題是,購房者的觀望情緒又重新出現,我們的來人來電量在9月份是下降的,我們覺得這更多的是購房者對經濟下滑的擔憂。”