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“十一”黃金週前後,國內土地市場驟然升溫,萬科、金融街、富力、保利、龍湖、佳兆業紛紛出手。沉寂了近兩年的土地市場,拼殺撕咬的局面再現。握有大量現金的巨頭固然一擲千金,荷包羞澀的地產商同樣也不甘寂寞。舉債買地,成爲不少中型地產商在這波“搶地季”抗衡之路。然而在當下總體經濟迷霧重重,房產銷量再陷低谷之時,舉債擴張的風險無疑也在倍增。
土地市場“高燒”不退
10月10日,上海易居地產研究院發佈報告稱,自2010年12月,土地市場達到近5年最高點後,土地出讓金開始進入波浪式下行通道,至今已經連續同比負增長長達一年。但9月十大典型城市土地出讓金收入爲485億元,雖然同比還是下降了兩成,但環比增長了近五成,出現了明顯回升。
節后土地市場依舊火熱,節後第一天萬科、佳兆業先後在佛山、南海競得心儀地塊,兩天後,保利與其合作伙伴先後在上海、長沙拿下兩地今年最大規模的土地。預計節后土地市場的火熱依然繼續,因爲地方政府的“推地潮”還在延續,據悉佛山南海國土部門接下來還會推出13宗土地,杭州10月11日至19日,將有18宗地塊密集掛牌,除此之外廣州、天津都有密集的推地計劃。
在這波搶地潮中,手握現金的地產巨頭固然頻頻出手,中報顯示手頭握有470億元現金的萬科率先出手,七八兩月拿地的金額就達到96億元,9月更是6天內連續拿下4幅地塊,拿地金額接近69億元。
其後招商、保利等實力雄厚的開發商各施其法。中報顯示持有251.8億元現金的保利地產採取強強合作的方法,節前,保利聯合首開,以13.8億元在北京土地市場首有斬獲;10月10日保利攜手萬科,以32.56億元一舉拿下長沙今年最大規模地塊——濱江B7地塊;當天下午,旗下保利建錦、信保(天津)股權投資基金聯合體又以45億元奪得上海徐彙區一商住地,成爲2012年的上海總價最高地塊。與保利競爭該地塊的還包括華潤、中海、綠地三家國企,經過數百輪的激烈競拍,最終摺合樓板價高達27055元/平方米,溢價42.86%。
但這還不是近期溢價率最高的競拍,10月8日,萬科、招商、雅居樂、佳兆業等十多家品牌開發商出現在佛山南海,在經歷95輪廝殺後,佳兆業最終以近18億元奪得3宗捆綁出讓的商住用地,溢價率超過70%。
9月融資10月買地
戰勝萬科、招商的佳兆業,並不能劃爲財大氣粗一類,也不能與保利、首開等有着深厚政府背景的央企相比。據其未經審覈的中報數據顯示,截至2012年6月底,該公司手頭握有的現金及現金等值項目不過34.57億元,僅南海一塊土地的出讓金已經佔了手頭現金的52%。資料顯示,該公司從6月開始頻頻出現在土地市場,從6月至今在土地市場就花了42.96億元,遠高於其手頭握有的現金。
支持其擴張的無疑只有舉債,佳兆業憑藉的是香港的融資平臺。9月12日,佳兆業發佈公告稱,擬發行2017年到期的票據2.5億美元,而爲了吸引投資者,佳兆業爲此支付的年利率高達12.873%,爲近期高息債融資內地房企中最高。正是憑藉這2.5億美元的優先票據,10月佳兆業在土地市場戰勝幾位手握巨資的地產大佬。
9月融資,10月買地的並非僅僅佳兆業一家,9月19日龍湖地產公告配股籌資,籌資目標達30.89億港元。一週後,龍湖地產通過激烈競爭,以14.7億元奪下北京孫河鄉住宅地。數據顯示,從8月開始,內地房地產企業就頻頻在香港融資,路勁地產、金隅股份也在9月通過發債,分別在香港獲得3.5億美元及30億元人民幣。加上宣佈發債但沒有明確金額的花樣年以及各類銀行貸款,近期內地房企在香港的融資規模超過了400億元。
中銀(香港)投資的一位分析師表示,八九月內地房企的融資潮與今年上半年的銷售情況密切相關,“去年內地房企也有募資衝動,”該人士表示,但當時由於房產銷售不景氣,出現認購額不足而折戟。今年上半年由於業績改善,也加劇了內地房企的“資金渴求症”。
“還有一個重要的原因是境外資金充裕。”亞銀投資的首席分析師李大偉表示,國外特別是美國的三輪量化寬鬆政策出臺,這些資金在實業領域又沒有找到更好的投資機會,其中部分就會選擇投資在新興發展國家的不動產領域,例如菲律賓等東南亞國家的不動產漲幅明顯。“國內由於有資本管制,直接投資國內房產,資金出境有困難,不少會選擇購買內地房企的高息債。”
二線開發商舉債擴張
然而,舉債擴張固然讓二線開發商有了與龍頭大佬叫板的實力,同時也埋下了巨大的風險。佳兆業可謂是近年舉債擴張的典型案例,從2009年年底赴港上市後,佳兆業就開始頻舉發債圈地,僅2011年一年就花了59.4億元拿下了35幅土地。
其直接後果是負債率的快速上升,2011年年報顯示,佳兆業淨負債率飆升到76.6%,而2010年同期的數據爲30.6%。當年其手頭僅握有39.4億元現金,但其一年內需要償還的借款就高達20.67億元,加上需要支付的收購土地按金21.2億元。換言之佳兆業當年的現金已不足以支付。
這使得佳兆業在今年上半年較爲沉寂,專注於通過快速開發銷售物業緩和資金鍊。2012年中報顯示,今年上半年佳兆業合約平均售價爲5858元/平方米,同比下降了近19%。1~5月,該公司只花了5.2億元買入兩幅土地。
這也使得該公司的負債情況有所改善,淨負債率降爲73.4%,一年內到期償還的負債降爲11億元,環比下降了近10億元。其中總債務下降了近5億元,與之相對應是握有的現金及等價物也下降了近5億元,但五年內償還的負債則增加了5億元。
通過一系列債務運作後,佳兆業再度舉債擴張,先是在今年5月,該公司與PA International Opportunity VILimited簽訂可換定期貸款協議,對方爲佳兆業提供1.2億美元的可換貸款,年利率爲13.5%。其後的6月,佳兆業一口氣買了3個項目,七八月又先後增加了4個項目,在9月發行高息債後,又在10月拿下1個項目。
至此,今年前10月,佳兆業在土地上投入的資金就超過48億元,並不亞於瘋狂擴張的2011年。與此同時期內由於現金減少了近5億元,也讓佳兆業的支付重壓難解。2012年借款成本同比大幅增加,中報顯示佳兆業期內的借款成本總額爲8億元,同比增加62.3%。
更甚者是房產銷售近期出現放緩跡象,佳兆業今年上半年累計合約銷售額爲65億元,按年增長44%。市場人士分析這也是該公司負債得以改善的基礎,但進入7月後銷售增長開始回落,當月該公司合約銷售15億元,同比減少20%;八九月銷售31億元,同比減少23%。這也使得該公司前9個月的銷售增長只有7%。
在這種背景下,舉債擴張者的風險遠大於持幣者。