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近日,萬科(000002.SZ)交出了今年前三季度的成績單。該公司累計銷售金額共963.2億元,與去年同期錄得的970.8億元銷售成績相比,微降了0.78%,雖然萬科今年的千億進度稍顯減慢,但千億局勢已基本敲定。業界預測,萬科全年銷售將突破1300億元。
“萬科快嗎?”“誰會甘心做老二老三?”萬科總裁鬱亮雖然一直強調“萬科沒有銷售目標”,但面對外界擔心被其他同行超越的質疑時,鬱亮通過多個反問,向本報記者解釋了萬科發展戰略,並暗示萬科不會輕易交出龍頭交椅。
事實上,萬科在近幾個月正加速拿地,“萬科目前手握470億元現金,有合適地塊當然要適時補充土地儲備。不論市場好不好,我們都要買地,萬科只會靠做房子賺錢,沒別的本事。不買地我們餓死了怎麼辦?”鬱亮對本報記者如是解釋。
四季度將大舉拿地
除了銷售以外,萬科近幾個月以來將心思放在積極拿地上,全國多個城市的土地市場都出現了萬科競地的身影。
萬科9月銷售情況簡報顯示,僅在9月,公司新增166.2萬平方米土地儲備,今年前9個月,新增權益土地儲備達603.4萬平方米。“四季度預計將會是萬科拿地的高潮。”海通證券(9.55,-0.03,-0.31%)、國泰君安證券(微博)等分析師一致指出。
鬱亮向本報記者表示,不要過度猜測萬科頻繁拿地的舉動,並指出萬科目前手握470億元現金,有合適地塊當然要適時補充土地儲備。同時,他也指出,“上半年政府幾乎沒怎麼放地,下半年纔開始陸續加大土地供應量。”記者瞭解到,衆多房企下半年扎堆拿地,也與該原因有關。
有分析指出,衆多大型房企爲了保障後續發展的力量,在資金充裕的情況下,轉向拿地補庫存的意願十分強烈。深圳一家大型房企高層向記者提及房企拿地以及地塊周邊規劃受控制的情況,他無奈地稱:“上半年有意願沒有土地供應,下半年有土地供應了,但需要很大的成本才能拿下。”
鏈家地產(微博)市場研究部統計,2012年第三季度,北上廣深四個一線城市住宅用地土地出讓金總計414.7億元,環比第二季度大漲355.7%,而第三季度住宅土地溢價率高達23.12%,達到了2011年調控後的最大值。
此外,鬱亮向本報記者指出地方政府處理土地供應、調控政策和配套規劃上等問題上的不足之處。“最需要房子的城市土地供應最緊張,這時候很需要政府做好配套,要規劃清楚建設目標、配套所需要的資金、配套的土地、需要多少市場力量來做,”他表示,要解決用地量和規劃問題,“難就難在各個部門要配合起來。”
主動減速?
萬科近日公佈了9月的銷售成績,顯示當月實現銷售面積105萬平方米,銷售金額120.4億元,分別比去年同期下降2.78%和3.76%。
海通證券一位房地產分析師向本報記者指出,萬科9月的推盤量低於業界預期,業界原預計推盤量在140萬平方米左右,但實際上萬科只推出了130萬平方米,“估計是萬科希望爲千億進度降降溫。去年10月之後,萬科內部就曾刻意調整銷售速度。”
瑞銀證券的分析報告也指出,雖然9月銷售額環比增長6.1%,但是公司9月的推盤量及去化率略低於我們此前預期。
據悉,萬科已經連續7個月實現銷售面積同比增長,連續4個月實現銷售額同比增長。
上述海通證券分析師指出,前幾個月以來,萬科實行以價換量的銷售策略令萬科銷售額下降,而近期,全國樓市開始回暖,不少房企選擇提價銷售。
萬科6月銷售情況簡報顯示,萬科今年銷售面積已保持連續五年增長,但銷售均價僅爲10609元/平方米,同比下滑8%。而9月錄得的1.147萬元/平方米的銷售單價則創下年內新高,相比本年內銷售單價的最高點6月份創下的1.088萬元/平方米,高出5%左右。
“10月的銷售均價應該還會上漲,二三線城市上漲的表現可能會更明顯。”萬科佛山某項目銷售總監近日向本報分析稱,二三線城市推盤量佔比較多,雖然推盤速度較快,但定價稍微偏低,這種情況有望在今年年底改善。
雖然此前鬱亮否定了外界指出“萬科今年銷售目標1480億”的說法。但有分析師給萬科算了一筆賬,按前三季度963.2億元銷售額計算,預計剩下一季度將平均每月貢獻150億元左右的銷售額,合計全年銷售將突破1300億元。