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進入第三季度後,全國土地市場供應出現井噴,北上廣深四個一線城市住宅用地土地出讓金總計414.7億元,環比第二季度大漲355.7%。在廣州兩個月內就成交了十幾宗土地出讓交易,地方政府推地的壓力主要來自於地方財政收支所發生的變化,但對市場的影響卻或許讓看客始料不及。在看似繁榮起來的土地市場背後,出手拿地的房企呈現出兩極分化,大型品牌房企大舉拋金搶地,中小型房企卻面臨着資金鍊斷裂的危險,土地供應的增加難解中小型房企的生存困境。
土地市場的沉寂是從2010年“新五條”的推出開始的,在之後的兩年時間內,廣州十區一級土地市場樓面均價從5252元/平方米下降到了3010元/平方米,雖然兩年內間或有“地王”產生,但大多是少數大型房企在少數黃金地段的博弈結果,而對於一些地價不高的地段,大型房企拿地興趣不大,表現突出的反而是些想要抄底的中小型房企,因此土地價格一直下降,對融資困難的中小型房企來說是維持生存的有利條件,地價一旦反轉,中小型房企的境遇就會愈發艱難。
在低位徘徊的土地市場在今年第三季度之後發生了變化,土地市場的回暖,一方面來自於政府方面的土地供應增加,今年上半年國內經濟形勢下行,前8個月累計,全國財政收入同比僅增長10.8%,增幅比去年同期回落20.1個百分點,支出困難的地方政府將目光重新放回了土地出讓金的收入。另一方面,樓市經過了半年的回暖,開發商的資金回籠調整已經基本完成,一些大型房企手中的現金流充足,對市場的信心又得到提振,因此對政府短期內的迅速推地也樂於消化。
許多人直觀地覺得,土地供應的增加能讓中小型房企喘一口氣,實際情況卻不容樂觀,目前大多中小型房企都深陷資金泥潭,面臨的問題主要來自兩方面,一方面今年上半年的市場走暖的前提是“以價換量”,小房企銷售的項目不多,存貨並沒有轉化成資金,獲利微薄;另一方面信貸政策收緊,銀行更願意給大型房企融資,中小型房企普遍面臨財務槓桿高,融資渠道少的問題,就是想去拿地,也沒有這個實力。
從這個角度看,土地供應的增加並不能解決中小型房企生存環境艱難的問題,土地市場的熱炒遲早會讓兩年來不斷下降的樓面均價的走勢反轉,而土地出讓價格一旦上升,必然使一部分中小型房企的資金更爲捉襟見肘,同時在土地儲備的競爭中進一步處於不利地位,一部分中小型房企可能就此退出市場。反觀大型房企,年底的拿地熱炒勢必讓它們的土地儲備進一步增加,特別是蘿崗開發區等地塊潛力巨大,遠期前景看好,對市場的控制權也將進一步得到鞏固,與此同時,也將進一步擠壓小型房企的生存空間。因此,在土地供應市場逐漸回暖的當下,中小型房企如何走出夾縫,在推地大潮中取得自己的土地儲備,也成了調整期中的一項當務之急。(蔣哲)