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根據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據顯示,2012年9月,全國100個城市(新建)住宅平均價格爲8753元/平方米,環比8月上漲0.17%,自2012年6月止跌後連續第4個月環比上漲,但漲幅繼續收窄。
市場始終處於“階段性”觀望狀態
在房價連續4個月上漲的市場背景下,政策層面的微妙變化值得關注。一方面多地在沒有實質性改變限購的前提下,通過階段性的、小範圍的局部放鬆限購政策,來刺激樓市成交量回升,限購政策基本上呈現出“明緊暗鬆”的市場特徵;另一方面,從調控政策執行的力度及市場表現來看,仍然堅持“去投資化”,儘管市場也呈現出房價降幅收窄甚至個別項目漲價的現象,但是,價格方面仍然難以有反彈的機會。
從市場買賣雙方心態來看,目前市場始終處於“階段性”觀望狀態。這種“階段性”的觀望主要表現在微調政策的刺激下,開發商採取“以價換量”策略,市場成交量被激活,成交量持續回暖之後開發企業資金緊張的局面得到緩解,降價的動力就會逐步消失,最終會選擇房價降幅收窄或漲價。
十一前後的房地產市場成交狀況亦是如此。具體而言,當前市場處於階段性的觀望狀態主要有兩方面原因:
第一、市場成交量回暖之後,開發企業資金面不太緊張,部分開發商或主動或被動地繼續博弈市場,開發商推盤節奏的放緩供應量的減少,從而影響市場成交量及地方政府財政收入,倒逼地方政府出臺“刺激”房地產市場的政策措施。
第二、部分開發商利用活動營銷、房展會等時機,發出樓盤價格降幅收窄甚至炒作買漲不買跌的市場漲價預期,及部分城市銀行首套房貸利率恢復基準導致購房者購房成本增加,導致部分購房者進一步觀望。
樓市博弈中房價緣何連續4月上漲?
緣何2012年9月100個城市的住宅平均價格自6月止跌後連續第4個月環比上漲?
第一、從整個市場“基本面”來看,2012年整個1-8月,儘管全國的房地產投資同比去年同期出現首次回升的跡象,開發企業拿地規模(土地市場交易)、也包括整個商品住宅市場的銷售面積和金額增速下滑幅度縮小。成交量的持續回升導致市場“基本面”開始好轉,1-9月整個市場“基本面”應該繼續向利好方向發展。
第二、成交量的持續回升導致開發企業資金面緊張的局面得到緩解,無論是一線城市,還是二三線城市,部分樓盤降幅收窄甚至小幅漲價也是導致房價整體上止跌微漲的原因之一。
第三、以一線城市爲代表的重點城市房價環比上漲,結構性地帶動全國房價繼續堅挺並且保持微漲。
數據顯示,2012年9月十大城市住宅均價爲15573元/平方米,環比上月上漲0.22%。具體來看,廣州、武漢分別上漲0.93%和0.77%,漲幅相對較高,南京、成都、北京、天津漲幅在0.1%-0.5%之間,杭州、上海、重慶(主城區)、深圳漲幅在0.1%以內。
從政策面的走勢來看,儘管差別化的調控政策導致樓市成交量持續回升,開發企業的資金面狀況也會逐漸得到緩解,但是,由於“去投資化”的限購限貸政策尚未明顯鬆動,因此,外來的投資投機性需求不會大規模入市,這些需求也難以對房價產生太大的影響,房價年內出現大幅反彈的可能性幾乎沒有。
購房者已經錯過最佳購房“時間窗”
那麼,未來尤其是第四季度房地產市場量價走勢如何?
從價格未來趨勢角度來看,儘管當前由於樓市政策“微調”,成交量逐步回暖,房價降幅正在收窄,房價持續下跌的動力正在逐步消失。從當前來看,全國百城房價連續4月上漲現象已經表明當前價格已經接近“市場底”,在政策“微調”定向寬鬆及成交量持續回升的市場背景下,房價不可能重回大幅降價的市場環境。
一定意義上來講,本輪調控以來,購房者已經錯過了2011年10月底至2012年上半年之間大幅降價的最佳購房“時間窗”。儘管在“去投資化”調控政策的影響下,全國房價開始有小幅回升的趨勢,今年有可能一直處於這個階段性的“市場底”,但是,購房者已經很難在短期內找到之前大幅降價的購房時間窗口。
在第四季度甚至更長時間段內,小幅優惠或微幅降價將成爲房地產市場的主流和趨勢。在市場基本面趨好的背景下,購房者應該抓緊房企由於企業年度銷售業績指標、短期拿地資金需求、回籠資金採購原材料及資金面短期內確實較爲緊張等策略性的降價時機進行購房,而不是持續觀望,等待市場基本面趨好、房企資金面不緊張、樓盤開始漲價時再買漲不買跌。
從成交量趨勢來看,由於“微調”政策的繼續,那麼也就明確地爲首套房“自住需求”進一步放量入市提供了市場機會,應該來說,現階段仍然是自住需求最佳的購房時間“窗口”,在這個階段,首套房“自住需求”將繼續支撐整個房地產市場成交量持續回升。
大型房企四季度仍然要堅持“跑得快”
在未來,房企尤其是大型房企必須在規模與利潤率兩方面同時佔據優勢方可有立足之地。
規模是最重要的,這意味着市場佔有率以及影響力。同時,房企還應該未雨綢繆,繼續採取“跑得快”的高週轉市場策略,以現金爲王,以把握市場主動權。原因如下:
第一、你不跑其他人在跑,“跑得慢”就要落後。從高週轉類型企業來看,這些企業並沒有因爲上半年完成銷售業績指標而止步,而是繼續以價換量。其中,除了行業龍頭萬科,中海地產和保利地產正在全力衝擊中國房地產行業的“千億俱樂部”。
第二、把握好現在,沒有來得及跑的企業,在2012年剩餘的4個月裏還有機會進行“復活”。
第三、大型開發企業率先“跑得快”,打破原來市場相對沉寂的博弈週期,讓不同開發企業對未來的市場預期產生分歧,有可能市場或房企之間會逐漸分化。
樓市沒有加時賽,2012“跑得快”不會錯,“跑得快”企業贏未來。當前市場當中降價幅度收窄甚至個別項目的漲價行爲,勢必會影響這些項目的去化速度,從這個角度來講,降價幅度收窄、漲價行爲不一定會利於這些企業在當前相對膠着的市場背景跑贏市場。降價幅度收窄、漲價行爲這種博弈市場的做法或許會獲得短期內的利益,但是,在“買漲不買跌”難以形成的市場背景下,相對於“以價換量”以時間換取發展空間的做法,降價幅度收窄甚至個別項目的漲價行爲只能讓現有項目停滯不前,降低項目及企業的資金週轉率,因此有可能會喪失更多的發展機會。
不過,在企業“跑得快”的同時,我們也不應該忽視企業利潤率這個比較關鍵的因素。
房地產市場已經進入下半場,在未來,企業利潤率已經無法像之前那麼高,通過多元化手段降低成本提升利潤率已經顯得非常關鍵。在未來,房企不僅僅要關注規模上的制勝,還更應該注重利潤率盈利能力的提升。開發企業應注重修煉內功,包括通過管理、產品標準系列化、成本控制、融資成本等多方面,注重利潤率盈利能力的提升。
文/同策諮詢研究中心總監張宏偉