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2012年10月9日,在英國駐華使館,召開了《2012倫敦投資峯會暨邦瑞中國開幕禮》,就在國內大牌房企紛紛走出國門在海外置地開發賣房的同時,有近70年曆史的英國最大的房地產開發商邦瑞公司在金秋時節突然宣佈要來中國發展。
在開幕活動之前,邦瑞公司的高層獨家接受了北京青年報報業集團《法制晚報》的專訪,就中國房企和中國消費者的疑問,深刻剖析了英國房地產的現狀和邦瑞公司尋求中國合作者的諸多問題。
市場
中國購房者已引起國際關注
作爲邦瑞公司的掌舵者,安柏德主席說話時的聲音底氣十足,這正如他對中國市場的信心一樣。
“在過去的5到10年中,我們在倫敦的樓盤購買者大多數還是本地人及歐美國家的消費者。但最近幾年,我們突然發現,以馬來西亞、新加坡爲代表的亞洲人比例出現明顯上升。”安柏德表示,而最近的一個公司名爲“canada water”的新盤項目中,竟然有75%的購買者是中國人,這也讓邦瑞公司更加看好中國市場,決心來北京發展。
確實,最近幾年,國人在本土以外的地方購買豪宅的情況越來越多。美林全球財富管理與凱捷諮詢日前公佈的一項調查顯示,2010年亞太區“富裕人士”數目增加9.7%至330萬人,首次超過歐洲,成爲全球第二大富人聚集地,房地產是亞太富人最熱衷的投資項目。
報告認爲,許多亞太區市場的投資產品選擇不如成熟市場豐富多樣,因此包括實體房地產項目和其他房地產類資產,如房地產投資信託基金成爲重要的投資工具。2010年,亞太區富裕人士持有的房地產類資產比例爲27%,遠高於19%的全球平均水平。而在房地產投資中,住宅類房地產的佔比最大,這一點中國表現得尤爲突出。中國富裕人士的房地產投資中,住宅類房地產所佔的比重達70%。
數據如此,事實也如此。今年,一對年輕的中國夫婦斥資3450萬美元,買下好萊塢影星和洛杉磯富豪雲集的貝弗利山莊一座法式豪宅。該豪宅建築面積達3.6萬平方英尺(約3344平方米),坐落在貝弗利山的山坡上,可以俯瞰著名的日落大道。據悉,該建築的室內裝飾使用了大量法式吊燈、瑪瑙石材以及24K純金飾品,美輪美奐猶如豪華宮殿,令人歎爲觀止。
據貝弗利山莊的知情人士透露,買家是一對來自中國的年輕夫婦寧思嶠和他的妻子卡倫。據買主夫婦的朋友介紹,寧思嶠是一位企業家,他和妻子雖然時常出國,但夫婦倆大部分時間都待在中國。
不僅如此,流行天王巨星麥克爾·傑克遜生前在賭城拉斯韋加斯租住過的一處豪宅被一對居住在加州的華人夫婦,以310萬美元買下。據說這個交易創造了過去一年中拉斯韋加斯單一房產的最高價位。
“所以中國已經成爲全球房地產行業投資中最重要的生力軍。”安柏德表示,中國市場已被高度重視,而邦瑞則向這個市場邁出了一大步。
搶灘
邦瑞首個在中國“登陸”的外國房企
邦瑞是英國最大的專業住宅房地產開發企業之一,擁有逾50年英國房地產開發歷史。
2012年,邦瑞在北京正式設立了首家駐華代表處,將更好地爲中國投資者提供專業而本土化的房地產投資服務。
邦瑞在北京設立的首家駐華代表處,成爲第一家在中國設立獨立直屬分支機構的英國領先房地產開發企業,也是英國邦瑞房地產發展股份有限公司在全球化進程中的重要一步。
設立於北京市朝陽區CBD中心安聯大廈的北京代表處,標誌着邦瑞將爲中國客戶提供更加本土化和更加專業化的跨國一站式服務。
安柏德在敘述邦瑞發展的歷程時,明確表示相對於歐債危機,中國經濟發展比較穩定,人們的收入比以前大幅提高,中國人已經成爲倍受歡迎的投資者。
“邦瑞在倫敦的市場是在30年前開始的,我們涉及了從最高端產品至普通住宅的全部產品類型。由於產品涉及面廣,邦瑞做到了‘東方不亮西方亮’,今天衆所周知歐債危機影響了本地購買力,而亞洲、中國的財富在我們的業務中體現,來自於中國的強大購買力使得我們能比其他歐洲房企更具有競爭力。
與此同時,邦瑞也承諾一個產品‘五年保修’的制度,我們成立了一個非盈利機構監督和實施這一制度,管理產品質量,除了政府強制要求以外的質保,這個五年不是任何房企敢於承諾的。”
安柏德說,邦瑞對倫敦房地產的信心,來自於市場的成熟和國際投資者的介入,中國的投資者,越來越會“不把雞蛋放在一個籃子裏”,由於人民幣與英鎊的匯率,從15:1到現在的10:1,中國人越來越有錢,這一切扭轉了中國人原來不敢在歐洲買房的傳統觀念,出手的比例迅速提高。
自從2008北京奧運會,中國的投資者越來越被全球房地產界所認可,這個認可不僅僅來自於外國政府,更來自於企業界,而政府制定的各種鼓勵政策還是來自於市場的回報效應。
首步策略
邦瑞來京,第一步就是要將其在倫敦的樓盤對中國人銷售,而後期將尋求與中國本土的開發商進行深度的房地產開發合作。
“倫敦目前有16個在售樓盤,未來四個月還將有5個新項目入市,而這些在售的樓盤總價每套從190萬人民幣到5000萬人民幣不等。”營銷總監Gary說,最低190萬一套的商品房位於倫敦東區,與奧運場館隔泰晤士河相望。據他介紹,倫敦的房價高低並未像北京一樣有明確的環線界定,而是每個區域都有豪宅和普通商品房。
而明年,該公司將在倫敦的市中心新開一個豪宅項目,該樓盤位置極其優越,與英國首相府面對面。而這些項目對於中國購房者來說無疑是個巨大的誘惑。
置業“誘惑”
英租金收益是北京的5倍
邦瑞全球首席顧問詹姆斯認爲,雖然倫敦是著名的奢侈之都,但是房價相對於北京來說還是便宜。倫敦目前一套相當於北京三元橋位置的一百平米的房子售價330萬。但在北京起碼要400萬以上,最重要的是英國測量房屋的面積不是我們所謂的建築面積,而是除去牆體等屋內的實測使用面積,這樣一來,這樣一套房子的均價也就是2萬多一平米。
而吸引中國購房者的並非是價格便宜,而是可觀的投資收益。在英國,房價便宜,但租金貴,比如北京東四環一套兩居室4000元月租金,在英國租金可以達到1.2萬。
這算是位置比較遠的,如果平均算下來,倫敦的租金收益是北京的5倍。這就是很多留學生家長要在英國買房的目的。
如果從初中開始在英國留學直到大學畢業,這期間孩子的租金足以在英國買一套房子。
教育資源是投資重點
衆所周知,英國的教育水平在歐洲遙遙領先,同時,也是一個有悠久教育傳統的國家。它的教育體系經過幾百年的沿革,相當的完善和複雜,且具有非常大的靈活性。總體來說分爲三個階段:義務教育(Compulsory Education)、延續教育(Further Education)和高等教育(Higher Education)。更爲重要的是,英國學歷資格在全世界享有極高的聲譽,所以吸引了衆多的留學生。
“現在英國有超過6600萬的留學生,這些留學生給英國帶來了30億英鎊的收入。”詹姆斯表示,儘管如此,英國此前卻沒有中國式的教育地產。
因爲教育資源豐富,所以英國人買房時不會太多考慮孩子將來就學的問題,他們買房也就是讓孩子就近上學,如果孩子要讀好的學校,會鼓勵孩子獨立租房求學。這種放養的習慣跟中國家長截然不同。
但是最近幾年隨着中國購房者的大批進入,教育地產也逐漸走進英國開發商的視線,他們在宣傳時會將學校作爲主打的賣點。
在英國的中國購房者中一是投資,二就是留學生家長買房。
給中國房企一些建言
進軍倫敦需與當地房企緊密合作
很多中國房地產企業,都在制定長期發展戰略的時候,把進軍歐美、輻射全球作爲一個重要發展目標,但在現今的國際環境下,無論是中國企業進入歐洲,還是國際企業進入中國,都不可迴避地選擇當地企業作爲合作伙伴,單打獨鬥暫時是行不通的,中國區總裁白兮如是說。
他表示:“邦瑞作爲全球企業,今天進入中國市場,自認爲還是個新生兒,與其自己付出巨大代價摸索市場,不如找一個本地的成熟企業緊密合作。倫敦的房地產市場,相對於中國北京的房地產市場小得多,中國企業怎麼看待本地市場,對我們有很大的借鑑意義。”
“我們正在密切關注中國樓市,正在通過當地的朋友把我們引入中國市場,我們已經開始有步驟地尋找合作伙伴,並將在不久發生實質性的協作。中國企業進入英國市場,同樣需要跟我們合作,作爲一個本地最大的房地產企業,我們能夠與中國朋友很好合作的理由是:邦瑞有很多年的英國本土的實際經驗,有一套適合本地發展的管理規範;邦瑞掌握着大量英國的本土資源,對於中國朋友可以節約大量‘學費’,就像曾經進入中國市場單打獨鬥的外國企業,不久就銷聲匿跡了,我們必須關注前車之鑑。”白兮說。
管理模式也要具備“英倫範兒”
在採訪的最後,安柏德主席透露,該公司有一套成熟的企業、產品管理模式,是經過幾十年的實踐總結而來的。
“中國房地產市場的發展,經歷了將近20年,而倫敦的房地產有超過100年的歷史,我們需要作出一個貢獻,爲中國企業介紹一套英倫房企的產品標準和服務標準。”
在北京乃至全中國樓市,有一種“英倫風”,建築形式學習英國建築,就連物業服務也借鑑“英式管家”。
在記者問起邦瑞對此有何看法時,安柏德主席表示:“我們在這裏不便作出評判,但我們該做的,就是把英國房企如何定位產品、如何嚴把建築質量,以及如何提供後期產品服務和物業服務的標準,通過各種形式介紹到中國來。”
安柏德主席最後用“交朋友”的說法結束了採訪:“我們很讚賞中國樓市發展的速度,用20年的時間,完成了我們近百年的發展,僅從房價飛漲,就可以看出市場有多大、房企成熟有多快。但是其中一些違反規律的事情還是有的,我們將經驗無條件地介紹給中國企業,不能說沒有利益訴求,我們最終可以換得一個朋友——長期的合作伙伴。”
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倫敦樓市不打“奧運牌”
中國人對英國和倫敦的認識,原來停留在歷史書裏,最近又通過2012年倫敦奧運會有了進一步瞭解。談起英國和倫敦的房地產,人們總是關注“後奧運經濟”,也就是奧運會造成了房價漲了多少。
但是倫敦經歷過三屆奧運會,到2012年奧運會,倫敦已經是成熟的國際都市,房地產市場非常成熟,並不會因爲一些利好就刺激房價大增,更不會因爲一些不好的消息導致房價下跌,這就是一個成熟的房地產市場的安全性。
白兮列舉了倫敦舉辦的三次奧運會,並分析了其對房地產的影響:第一次舉辦奧運會是1908年,讓倫敦成爲了世界城市;第二次舉辦是在戰後,主會場是在一片廢墟上建設的,那一次確實讓城市發展加快了步伐,導致房價大漲;而2012年的第三次,距離第一次舉辦已經過去100多年了,對於已經是國際都市的倫敦,一個非常成熟的房地產市場,這個城市確實沒有獲得什麼房產的溢價,獲得的只是倫敦東區的發展,奧運場館周邊路橋建設和配套越來越健全,有可能成爲倫敦一個發展新區。