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去年至今,協信在土地上的資金投入已超70億元。
一個月內,協信在上海連下兩城。
9月20日,協信以12.6246億元摘得上海閘北區474街坊一幅商辦用地,出讓面積為56109.3平方米,容積率為3.0,折合樓板價7500元/平方米,溢價率為15%。此前的8月22日,協信以底價13.0664億元,摘得閔行區虹橋商務區核心區北片區12號地塊,折合樓板價11482元/平方米,該地塊也是商業、商服用地。
至此,協信已在上海土地市場投入25.69億元,競得土地10.16萬平方米。
事實上,自2011年起,協信在土地擴張上一直是高歌猛進。不完全統計,去年至今,協信在土地上的資金投入已超70億元。高歌猛進的土地擴張步伐,換來了業內對其資金鏈條緊張的聲討,稱為了維持企業正常的運營,協信將不少房源抵押給銀行換來貸款。此外,為了保證擴張速度,協信已在海外市場融資了近100億元,不過代價不菲,年息超過20%。
對此,協信CEO劉愛明以上市靜默期為由,拒絕回答記者的采訪,並極力否認業內盛傳的高息融資說法。
土地擴張高歌猛進
協信期盼在上海乃至全國的土地市場有更大的作為。
協信官方網站的新聞稿內容表明決心:一月內摘兩地,這是協信入駐上海的第一步。未來協信還將繼續在上海拿地,並且對於商業和住宅地塊都會同時關注。
『上海是中國一線城市,是國家中心城市,經濟、科技、金融中心,也是房地產行業的戰略高地,故位於協信集團的重要戰略規劃范疇之列。』協信集團CEO劉愛明早前也如此表示。而據時代周報記者了解,在競得閘北地塊之前,協信亦曾參與上海松江國際生態商務區14號住宅地塊的競拍,不過不敵萬科而最終告敗。
『協信在上海如此密集的擴張計劃,可能和其在籌備赴港上市有關。』中房信分析師薛建雄猜測稱,此前協信的土地儲備價格較低,目前在一線城市擴張,也是為了做大資產,有利其進入資本市場。
今年6月份,重慶市金融辦已有消息傳出,協信已經辦完了所有的手續,有望年內登陸香港主板。彼時,協信集團新聞發言人孫濤也對外表示,該集團已確定了券商,相關的前期准備已基本就緒。
『在上海拿地,可以看作是協信向全國擴張的信號,』重慶銘騰機構總經理吳小飛介紹稱,在此之前,協信在重慶大本營的擴張步伐早已邁開。去年該公司是在重慶拿地最多的房企。
時代周報記者獲得的一份第三方機構數據顯示,在『2011年重慶土地市場明星企業』排行榜一欄中,協信地產去年成交土地1414畝,成交金額約45.3億元,排名第一。而一直位列重慶土儲第一軍團的協信,一年內新增建築面積約為208.87萬平方米。
不局限在上海、重慶,協信網站還曾赫然顯示『向全國進跋』的字樣。按照劉愛明在出席今年『博鰲房地產論壇』時發表的計劃,到今年年底,協信將進入七八個城市,而在明年將有更大的擴張計劃,預計超過10個城市,包括北京、上海等一線城市。而據了解,協信全國擴張的主要方向,是長三角、環渤海和以重慶為中心的中西部。
『為盡快上市,協信自2011年起采取與基金合作方式瘋狂拿地,在重點城市主要關注兩種地塊,能夠底價拿的住宅地塊,不分區域;或城市中心區的商業地塊。』上述第三方機構對協信拿地策略總結稱。
有知情人士透露,就在9月底重慶南川30宗地的推介會上,協信連同香港恆生等11家企業現場還簽訂了投資意向協議,擬投資總額達158億元。而在江蘇鎮江,協信還與當地政府達成了初步合作意向,會對當地首批280萬平方米的『7+1』老城項目進行改造,投資亦將不菲。而僅按上述內容初步估算,協信去年至今已在土地上花費過百億元。
協信高調布局一、二線城市儲備土地是否與上市計劃相關,劉愛明在接受時代周報記者采訪時,並不願意多談。
『香港資本市場對土地儲備很看重,土儲量大,證明該公司的發展前景比較好,反之,則難以估算該公司未來的盈利收益。』摩根士丹利一位分析人士向時代周報記者稱,協信現在不斷擴張拿地,也不排除迎合上市需求的可能。
據他介紹,內地房企登陸港股,獲得投資者青睞的一個重要因素大多是土地儲備,土地擁有量一定程度上代表了企業的影響力和盈利能力。『土地為王』是最重要的估值准則之一。
而對於協信上市的最新進展,劉愛明在接受時代周報記者采訪時僅表示,具體細節不方便對外透露。
批量復制星光廣場
按照協信的初步規劃,上海虹橋、閘北兩處項目都將被打造成『星光系列』產品。
相較龍湖、金科等以住宅產品為主、快速周轉的開發模式見長的渝派房企,協信更側重於發展商業地產。據了解,在目前協信已布局的重慶、成都、無錫、蘇州、三亞等幾大城市中,均以商業地產為主。
而上述『星光系列』產品是協信第三代產品,包括星光68、星光時代、星光天地等產品類型。其中星光68是定位城市高端奢侈型的商場,規模一般在5萬平方米。星光時代則以年輕時尚消費為主,主要在城市副中心,規模一般在10萬-15萬平方米。星光天地也叫社區生活品質中心,以社區型商業為主,規模也在5萬平方米左右。目前,協信已有意借『星光系列』實現全國擴張。
『未來5年,協信將開設50家「星光系」商業門店。』在今年年中重慶協信星光時代廣場開業現場,協信集團董事長吳旭高調拋出了星光系列產品的擴張計劃。按照吳旭的設想,這意味著協信在商業地產領域的擴張速度或將趕超萬達。劉愛明也表示,協信將商業地產和住宅地產並重,未來協信儲備的土地中,將以30%比例用於商業項目開發。而協信此次在虹橋拿地,正是基於這樣的考量。
據協信發布的數據,目前該公司商業經營、在建、擬建的城市綜合體項目近200萬平方米,計劃在2015年達到500萬平方米。
如此擴張步伐,卻並未被業內看好。『協信目前運作的商城數量有限,到上海這樣群雄割據的大城市,不論是商業組織能力,還是租售協調能力都還有待磨煉。』薛建雄分析稱,在企業發家城市,開發商場或商城的開發商眾多,但不一定走出去就能做好,尤其是在上海,單體項目難以獲得競爭力。
『如果說協信說5年做5個,那他成功的幾率大很多。依靠現在經營的項目去融資,再建幾個持有物業經營好。那成功可能性是很大的。』在薛建雄看來,萬達是因為積累了十幾年的租售並舉的經驗,纔能獲得幾何性擴張。本質上,萬達只是以商業優勢,行住宅和辦公銷售的幾何擴張之路。但眼下全國大多數城市都出現了商業地產過剩情況,協信要實現幾何形擴張面臨難題。
更何況,商業廣場是要持有經營的,不像零售類的地產可以快速擴張。薛建雄稱,以瑞安為例,瑞安在上海十多年,也就經營好了三條街,新天地、虹鎮老街、創智坊,在武漢也只經營了一個武漢天地,重慶也只有一個重慶天地,都是花很多年纔經營起來的。
『事實上,任何快速擴張的模式都會存在風險。』正略鈞策房產分析師董瑩稱,快速擴張對滾動開發、融資能力要求非常高,以後可能會要求通過更多手段來融資。開發一旦遭遇不順,則會壓迫企業資金鏈條。
協信目前商業地產自持和銷售各佔比多少?目前商業地產的營收,為公司的年銷售貢獻多少力量?對於上述問題,協信新聞發言人孫濤表示,這屬於上市期敏感問題,根據上市相關條例,屬於不便透露范疇,也不便對外發布及宣傳。不過從目前來看,協信的商業地產自持部分尚未迎來收獲期。協信此前回復時代周報采訪提綱時稱:『隨著新開項目的發展,預計未來3年左右會到達成熟期,未來新開的項目預計在3-5年會促步走向成熟期。』
否認海外高息融資
無論是拿地,還是運營商場,都需要沈淀大量的資金。而在銷售回款並未大幅提昇的情況下,業內對於協信資金之虞的擔心也愈來愈重。
僅以上海拿地為例,上海兩幅地花費25億元,在土地上的投入或已高於銷售回款。有當地分析人士按照重慶當地官方數據進行統計稱,協信上半年銷售業績或許還不足20億元。
據了解,今年7月12日,根據市國土房管局房產交易網簽數據,重慶市房地產業協會首次向社會正式發布《2012上半年重慶市房地產開發企業20強榜單》。在這份榜單中,協信集團上半年僅成交2287套房源,約18.76平方米,成交金額12.38億元,遠遠落後於同期排名第一的龍湖重慶銷售44.43億元的業績。更為關鍵的是,協信目前大多數的銷售回款還是集中在重慶地區。
此外,重慶當地一名開發商還對時代周報記者透露稱,為了維持企業正常的運營,協信將不少房源抵押給銀行換來貸款,此外,為了保證擴張速度,協信已在海外市場融資了近百億元,不過代價不菲,年息超過20%。
時代周報記者根據重慶市網上房地產數據進行了粗略統計,協信公園壹號、阿卡迪亞、天驕名城等樓盤的近620套房源已顯示『限制銷售』,備案情況顯示為『抵押』,涉及面積近7.8萬平方米。按照重慶市區主流價8000元/平方米的建面價格估算,抵押產品或已換來超過6億元的現金流。其中阿卡迪亞樓盤還陷入調整規劃、提高容積率的糾紛中。
對此,劉愛明向時代周報記者回復稱,業界目前對協信的銷售回款統計有誤,存在偏差。據他介紹的一個可公布的數據顯示,協信上半年銷售回款約為40億元,足以支橕在上海等城市拿地。
而對於海外高息融資一說,劉愛明稱,這是業內誹謗,他無法點評。不過從協信內部傳來的聲音顯示,公司的確有海外融資的設想,但具體是否操作,目前記者無法考證。