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籌措兩年之久的《武漢市新建商品房預售資金監管暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)已於10月1日正式實施。
《辦法》的實施意味着,10月1日後備案的預售商品房項目,開發商必須在合作銀行開立專用賬戶,並與監管機構、合作銀行簽訂三方協議。且開發商不得直接收取預售款,只能根據工程進度分節點從監管賬戶中提取。爲躲避10月1日的大限之日,武漢有78個新住宅項目扎堆在9月獲得了預售證,比去年同期翻了一倍還多。
對《辦法》制定的初衷,武漢市房管局開發與市場管理處處長李佑平在接受時代週報記者採訪時直言不諱:“我們希望在《辦法》實施後,保證商品房預售資金優先用於工程建設,購房者的合法權益得到極大的保護,有效避免‘爛尾樓事件’。”
儘管初衷值得肯定,但從全國範圍來看,商品房預售金監管的實施並非毫無瑕疵。今年4月,杭州金星地產就因躲避監管預售金挪作他用導致公司破產,引起諸多維權糾紛。
業內人士表示:“武漢不是第一個吃螃蟹的,之前有不少城市的實施範本可供參考。但真正要全面完善起來,還需要一個過程。”
兩年籌措始出臺
早在2010年,武漢市相關部門就已將商品房預售金監管提上議事日程。在經過長達兩年的商討研究後,《辦法》最終得以成行。
部分開發商爲了避開10月份的商品房預售資金監管,加快了推盤速度,新盤低價上市、老盤大幅優惠。
事實上,商品房預售監管政策由來已久,國外房地產市場幾乎都有類似的監管制度,只是監管主體會不同而已。以美國爲例,商品房預售款會由第三方保管,通常是一些金融擔保機構。客戶簽訂買房合同時,只需支付10%到20%的首付款。這筆資金由第三方代管,工程完成並交付時,開發商才能獲得房款。
武漢的此次監管規定,開發商申請商品房預售許可證前,須在合作銀行開立監管專用賬戶,與監管機構、合作銀行簽訂三方協議。而購房者在購房時則將房價款直接存入商品房買賣合同中載明的監管賬戶。
開發商可在工程結構封頂、竣工驗收等重大施工節點,向房管部門申請提取資金。房管部門將組織確認施工進度,批准後通知銀行向開發商撥付資金。
值得注意的是,預售監管分爲重點監管資金和非重點監管資金。重點監管資金是用於購置項目建設必需的建築材料、設備和支付項目建設的施工進度款、法定稅費和其他相關費用的資金。
預售資金進入監管賬戶達到重點監管標準後,房地產開發企業可以隨時申請提取非重點監管資金,但重點監管資金則只能根據項目進度分節點提取。取得商品房預售許可證1個月後,申請使用額度不得超過重點監管資金覈定的35%;結構封頂的,不得超過30%;竣工驗收的,不得超過30%。也就是說,在完成初始登記前,最多隻能提取95%的重點監管資金。完成房屋所有權初始登記後,可以申請撤銷監管,提取剩餘5%的資金。
監管實行“一個預售項目對應一個監管賬戶的”原則,一個預售項目是指對應的一個商品房屋預售許可證中指定預售的所有房屋。購房者既可以憑開發商通過合同備案系統打印的繳款通知書,到銀行將房款存入監管賬戶,還可以通過各樓盤將會設置的專門用來監管的POS機刷卡付款。
“我們經過兩年的研究,在此期間也多次與開發商、銀行以及其他多個部門進行溝通。”李佑平向記者介紹說,“我們還曾前往其他已經實施預售金監管的城市考察學習。《辦法》考慮到了多種因素,比較全面。”
在國內,該《辦法》與之前各地出臺的預售金監管辦法較爲相似,但是細節之處還存在些許不同。
例如,相較於武漢市實行的“一個預售項目對應一個監管賬戶原則”,江蘇連雲港市的預售金監管賬戶則採用“AB分級賬戶”模式治理,即開發商持有B賬戶,住房監管部門持有A賬戶。按規定,開發商收到的預售房款將被存入B賬戶,而每天銀行結算時,B賬戶中的資金將被自動轉入A賬戶。
開發商洗牌在即
《辦法》的出臺將引起一系列連鎖反應,開發商的資金回籠將更爲艱辛和困難。
開發商通過預售正在建設的商品房,極大地解決了企業自身的資金週轉問題,一定程度上刺激了房地產市場的繁榮。預售制始於1994年。彼時,《城市房地產管理法》的頒佈確定了商品房預售制度。其最初的宗旨是解決部分房地產企業開發資金不足的問題,加快城鎮住房建設。
但隨着時間的推移,預售制也越來越多地遭到各方質疑。預售金的監管空白,則成爲衆矢之的。預售商品房價格不一、新房質量與宣傳不符,爛尾樓、開發商挪用資金等損害購房者權益的現象屢屢發生。
就在今年3月,武漢銀鶴上林苑的開發商由於經營不善,資金鍊斷裂,導致開盤四年多仍未交盤,業主多次維權未果。
“預售資金約佔開發商所有資金來源的50%,按規定,應用於支付項目工程建設等費用。但正因預售資金的管理一直欠缺,這筆資金的使用始終不明去向。”武漢市房管局相關負責人介紹。
部分開發商在獲得預售許可、開始出售商品房後,往往將這筆資金用作他途。“開發商拿着購房者的預售金去放貸、開礦,或者用作其他投資的狀況屢見不鮮。”武漢多位業內人士直指這是影響項目的施工進度,從而導致停工爛尾、延期交房、延期辦證等侵犯購房者權益的罪魁禍首。
預售制的存廢也一度成爲熱門話題,但在中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁看來,在不能立刻取消預售制的情況下,建立和完善預售款監管制度將成爲一個良好的補充。
“在《辦法》實施後,基本上可以杜絕‘爛尾’情況的產生。”李佑平表示,這正是武漢市制定《辦法》的初衷,通過監管預售資金,督促開發商保證資金鍊的正常運轉,最終維護購房者的權益,從而穩定樓市,減少諸多糾紛。
在武漢之前,已經有天津、杭州等多個城市實行了預售金監管。
合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江告訴時代週報記者,“十個瓶九個蓋”是中國房地產開發商的普遍現象,挪用預售金在地產界十分普遍。實施房屋預售資金監管能夠很好地減少這一現象的發生,保證預售金用在本項目的開發上,保護購房者的利益。
黎文江表示,這一監管措施可能會導致武漢樓市的重新洗牌,一些資金鍊運作緊張的房企將會被淘汰出局,武漢樓市將更規範。
李佑平也和黎文江持同一觀點,“武漢目前有1400多家房地產開發企業,監管措施會對實力並不雄厚的中小企業造成很大影響,市場或面臨一場洗牌。”
監管關鍵在執行
截至10月8日,《辦法》實施一週以來,尚無新備案的商品房預售。《辦法》是否能切實起到監管作用,還有待現實檢驗。
外界對於武漢能否切實嚴管預售金也有些許疑問。據武漢市房管局介紹,對預售款的35%,由房管局下轄的房地產市場管理中心進行重點監管。此部分資金必須用於工程建設,企業只能按工程進度,在取得預售許可後1個月、結構封頂、竣工驗收、完成房屋所有權初始登記等4個節點,按指定比例申請使用。
李佑平還向記者介紹,其實9月1日起,武漢市房管局便開始試運行此套監管系統。“系統連接開發商和銀行,每一筆資金的走向信息都會在系統軟件中記錄和顯示。”
“根據建設進度的不同,可提取不同比例資金。建設進度的情況,武漢市房管局將會現場查勘施工進度,確保開發企業按規定使用預售資金,避免造假作弊的現象發生。”李佑平如是解釋。