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前九月喜憂參半
隨着“銀十”拉鋸戰的正式開啓,2012年樓市也終於迎來了第四季度的收官之作。回顧前三個季度天津樓市的成交表現,可以用“喜憂參半”四個字來簡單概括。
2012年第一二季度,天津樓市經歷了大起大落。從年初一月的成交慘淡至三月供求的大幅放量,三個月之內,住宅市場尤其是新建商品房方面的供求關係變化巨大;進入四五月份後,市場逐漸復甦,並迎來一輪新的成交高潮。可以這樣說,整個上半年,無論是開發企業還是購房者,都經歷着來自政策、營銷和需求三個方面的博弈。此外,在二手房方面,形式也同樣不太樂觀。從2012年樓市開年情況來看,因爲樓市正好處在傳統的春節淡季,在春節期間全年的二手房樓市的成交陷入了從2011年以來的冰點。進入第三季度後,新建商品房與二手房市場再次遭遇“慘淡經營”的局面。據天津市國土房管局公佈的每日房價統計,今年第三季度天津商品住宅成交量價環比雙雙下挫,共成交104萬平方米,環比下降27.8%,同比下降70%。成交均價爲每平方米6770元,環比下降了5.2%,同比漲幅爲8.3%。
四季度回暖很難
對於今年最後一個季度,樓市又將呈現怎樣的發展趨勢?記者近日採訪到天津臥龍傳媒公司總經理蘇步超。蘇總告訴記者:今年天津樓市的第四季度應該說是每個年度之中的成交淡季,也是所謂的傳統淡季,所以在第四季度,房價出現明顯反彈、成交量逐步放大的情況很難出現。特別是在目前調控政策沒有明顯放鬆的背景下,市場很難出現大的回暖跡象。其二從價格上來說,樓市在“金九銀十”期間並沒有想象的那樣樂觀,這也說明了樓市中的這種情況將會延續。如果沒有大的政策利好的刺激,價格將很難出現明顯的反彈。預計的狀況就是保持現狀,或者開發商還會推出一定數量的特惠房,來迎合市場,迎合購房者,從而達到快速回籠資金的目的。所以樓市從價格上講,存在着穩中有降的一種趨勢,一些樓盤會打出促銷牌。
蘇步超說:“今年前三季度,樓市從總體上來講有這樣一些突出特點。首先,市場給了開發商一個意外的驚喜,在限購令沒有取消、樓市政策沒有明顯放鬆的條件下,從3月份到7月份,長達5個月的成交量持續放大,可以說有勢瞬間回暖,這超出了很多專家、學者對樓市的悲觀判斷,走出了一個驚歎號!這是很多業內人士沒有想到的。政府爲了平衡房價,防止房價出現大幅度反彈,可能在今後繼續出臺一些政策性的措施及調控措施。”
呈量價平穩態勢
據天津市國土資源與房屋管理局《每日房價》統計顯示,2012年9月,天津市二手私產住宅成交量5274套,環比8月下降了7.4%。“金九”時節,市場並未呈現出火爆交易的旺季景象。
我愛我家市場研究部經理郭燕認爲,主要原因有兩個方面:一是由於7月份、8月份交易活躍度提升後導致二手房業主心理價位提升,從8月末至9月這段時間,六成以上的二手房議價空間明顯縮小,甚至提高掛牌價格,面對業主心理價位的提高,更多的客戶則選擇觀望,而不是對價格持續跟進。因爲作爲買方來說,持續一年多的宏觀調控使得買方認爲房價不會反彈的信心較強,因此對於房價來說,如果不是十分合適則會選擇持幣代購的方式進行觀望。二是在部分片區,由於新房大力度的優惠促銷,一二手倒掛現象較爲明顯,特別集中在新建商品房開盤量大、優惠力度高的片區,比如河西區梅江片區,近期該片區某項目均價爲每平方米12000元至14000元,而梅江二手房普遍的均價在每平方米15000元至16000元,部分高端項目如水晶城的均價在每平方米19000元,一二手價格倒掛現象很嚴重,因此也吸引了很多二手房的購房者轉向購買新房。據門店反饋,近期近一半的客戶都是受新房影響而暫時放棄購買二手房。預計第四季度市場將維持量價平穩的趨勢,以婚房、拆遷等剛需支撐,改善型置業則會根據部分片區房源價格的趨勢而選擇出手,受此類需求的帶動,軌道沿線、配套成熟的版塊將成爲熱點。