|
||||
關鍵詞
新盤定價
經歷過9月成都樓市瘋狂的開盤潮後,如何在10月份打好秋交會這一仗,“定價”顯得至關重要。
價格合適,銷售順暢或能爲明年樓市開頭儲備充足的“糧草”;定價過高或者過低,就只能遭遇整個沒有“棉襖”度日的寒冬。
成都思源經紀有限公司總監孔祥虎說,面對年末最後一波營銷節點,10月份開發商的定價行爲,有着不同往年的顯著特徵:以“短”和“快”來應對市場,定價的週期更短,調價的頻率更快。
新盤積極備戰秋交會
幾乎與整體樓市回暖同步,成都房地產市場的9月成交量水漲船高,迎來少有的新增樓盤扎堆開盤的局面。
爲了趕在秋季房交會之前推盤集中入市,不少開發商在9月提速加緊開發,趕在10月份之前頻頻開盤。統計顯示,9月份,成都有超過50個項目陸續開盤。
多家純新盤的集體上市是新增供應一大亮點:環球匯·天譽、藍光·COCO時代、藍光·COCO蜜城、海昌·天瀾、洲際銀海灣、藍泊灣、下一站都市等26個新盤集中在9月亮相。
爲何有如此多樓盤扎堆開盤?藍光地產相關營銷負責人認爲,成都樓市下半年復甦現象步伐加快,看重“金九銀十”的樓市旺季,因此很多開發商都將開盤選在了9月份,“這並非偶然,而是市場作用的必然結果。”
克爾瑞機構提供的數據顯示,從9月17日至9月23日,成都共有10個樓盤取得預售證,獲得2373套預售房源。在本輪供應中,無論是剛需項目還是改善產品,供應量都十分充足。對於開發商而言,這個秋交會時間節點上正是入市的好時機。
“銀十”摸價
遵循成交量與利潤率的平衡價
賣房最大的樓市課題—“摸價”,在“銀十月”顯得更不尋常。
“既不會出現大漲,也不會有大跌,穩增長背景下,房價相對穩定。”中原地產市場研究中心主管楊傑認爲,趁着市場轉暖,大部分開發商都有漲價的衝動,但又有諸多變數和制約,這個階段開發商的定價行爲,更傾向於成交量與利潤率之間的平衡價。
近期,某大型地產公司營銷總監在微博上感慨:“市場再熱,變數尚存,定價越來越難捉摸!”此話一出隨即成爲業內的關注焦點,關於樓市定價問題甚囂塵上。
記者調查瞭解,近兩三週來,樓價小幅上漲已成普遍現象,尤其是住宅產品,大都帶有試探性的意味,但步子不敢邁得太大,4%-7%左右的居多。近日城南某城市綜合體推出800多套新房源,項目營銷負責人在開盤現場透露,在申報二期房源銷售價格時,原計劃報價漲幅15%的方案被駁回,很大原因就是定價過高造成的。
“現在的定價行爲是在‘摸’市場的脈搏,除了政策因素,還要更多考慮買方需求。”一位業界資深人士舉例說,比如10月3日、4日,開盤價額外9.5折,如果開盤去貨較理想,可能過了秋交會折扣就取消了;如果出貨較慢,折扣將會延續。華西都市報記者丁楠
記者觀察
開發商更看重利潤
長期、大範圍和無限度地使用“以價換量”的策略,衆多開發商在定價上,無異於啞巴吃黃連——有苦難言。利潤過少甚至於沒有利潤,特別是對於中小開發商而言,其實是“殺敵八百自傷一千”的飲鴆止渴行爲。
開發商心裏非常清楚,但凡市場有絲毫轉念,以價換量過後繼續提價將成爲主流。從市場行情說話,上半年多數房企通過促銷以價換量,雖然業績都不錯,銷售利潤卻下降明顯。樓市下半年,資金缺口變小,銷售業績開始回升,房企的戰略也逐漸轉守爲攻,“以價換量”現象減少,上調價格、重新重視利潤回報趨勢也逐漸顯現,甚至還有房企調高全年業績目標,並借勢擴張拿地。
多數開發商在定價中悄然漲價的行爲,已在部分上市公司的報表中得到印證。9月份,萬科、保利、華潤、中海、萬達等房企的銷售報表中,銷售均價都同比8月份上漲了3%-5%的比例。可以說,無論是哪種情形,“以價換量”僅僅是開發商出於銷售滯緩下短期的市場行爲。
延伸閱讀
看懂樓盤價格
起價
起價也叫起步價,是指房產商所銷售房屋價格中的最低價格。通常情況下,如果是多層住宅而且不帶花園,一樓的價格最低,也就是起價,如果一樓帶花園,可能就是2樓的價格最低。所以,當購房者打算購買房屋的時候,不要單純考慮價格,因爲越便宜的房屋,可能就有一些不利於居住的方面。均價
均價是指所有房屋的銷售價格總數除以所有房屋建築面積的總數,所得出的價格就是每平方米的均價。均價通常不是銷售價,好的房屋需要在此基礎上進行加價,有瑕疵的房屋比這個價格要低。最高價
最高價是指房產商所銷售房屋價格中的最高價格,通常樓層適中、朝南,有良好景觀的房屋價格最高。銷售均價
銷售均價是指樓盤開盤後對外公示的價格。從理論上說,銷售均價是指所有房屋的銷售價格總數除以所有房屋建築面積的總數。但在實際銷售情況中,銷售均價往往是樓盤的營銷性價格,即是說,它不一定是兩者的比值,而是代表樓盤銷售策略的價格。成交均價
成交均價是指樓盤的實際成交價格,由房屋的實際成交金額除以房屋的建築面積得出。