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一樁普通的二手房交易,雙方將首付款給付時間約定在辦理過戶手續之時。雖然雙方均沒違約,但與商品房交易的現實辦理流程相悖,且雙方又不能達成新的協議,導致合同履行陷入“死循環”。雙方鬧上法庭,均向對方索賠。記者日前獲悉,成都中院二審判令解除該《房屋轉讓合同》,買賣雙方均不用作出經濟賠償。
按合同辦事
卻辦不了貸款按揭
去年1月,張先生與葉女士簽訂了《房屋轉讓合同》,將他位於成都的一套商品房賣給葉女士。對於首付款35萬元,合同明確約定在辦理過戶手續時支付,餘款則採用銀行按揭。合同簽訂後,葉女士向張先生支付定金5萬元。
1月20日,在辦理過戶手續之前,葉女士與張先生共同前往銀行辦理按揭貸款事宜。但按照國家金融機構發放貸款的相關規定,銀行在發放貸款前,需要審查買方已向賣方支付首付款項的事實。對此,葉女士希望張先生簽定《賣方聲明》,確認已收到首付款35萬元。但張先生卻認爲,自己在未收到首付款的情況下,在《賣方聲明》上簽字不僅與事實不符,自己還將承擔很大風險。他隨即提出,除非葉女士先行支付35萬元首付款,否則自己不會出具《賣方聲明》……就何時支付首付款,雙方爭執不下,最終導致未能辦妥按揭事宜。
沒按程序走
法院判決解除合同
去年5月,葉女士以張先生拒不履行合同義務爲由,向法院提起訴訟,要求解除《房屋轉讓合同》,並讓張先生雙倍返還定金。張先生同意解除合同,但他認爲自己無過錯。因葉女士不按合同支付首付款,張先生提起反訴,索賠17萬餘元違約金。
一審法院認爲,雙方簽訂的合同合法有效。該房交易不能進行的原因在於,張先生拒絕簽字確認辦理銀行按揭貸款所需的《賣方聲明》文件,致葉女士不能辦理銀行按揭貸款事宜,使該房屋買賣合同在事實上予以解除。不過,張先生的行爲符合合同約定,不構成違約。另外,合同中約定葉女士支付首付款的時間,是在雙方辦理過戶手續之時,因此她在辦理銀行按揭手續的過程中拒絕支付首付款,也未違反合同約定。
最後,法院判決解除雙方簽訂的《房屋轉讓合同》,張先生返還葉女士定金5萬元。一審判決作出後,張先生不服提出上訴,成都中院二審維持原判。
法官說法
買商品房給了首付才能辦貸款
一個普通的商品房買賣合同,雙方均無違約行爲,但卻不能實際履行,這到底是怎麼回事呢?
二審承辦該案的羅法官指出,葉女士未能成功辦理按揭貸款,進而導致合同無法繼續履行的根本原因,是由於合同中關於首付款支付的約定與現實辦理流程存在衝突。
“在以按揭方式付款的商品房交易中,實際流程一般都是先由銀行對買方進行資信審查,然後再辦理貸款事宜,最後方可到房地產交易中心辦理過戶等手續。而賣方是否收到首付款項,則是銀行對買方進行資信審查的必要內容之一。”羅法官說,雙方將首付款給付時間約定在辦理過戶手續之時,則是與商品房交易的現實辦理流程相悖,雙方又不能達成新的協議,故導致合同履行陷入“死循環”。
羅法官建議,在進行類似的交易時,應充分了解相關政策及信息,簽訂合同要與實際情況相符,以防止不必要的糾紛。