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晨報記者徐運
爲趕上中秋國慶超長假期,及“假日樓市”房展,近期新房供應大幅放量,讓上海本已居高不下的新房庫存進一步增加。 “網上房地產”數據顯示,截至週三,申城新建商品住宅可售面積1055萬平方米,創下2008年初以來的最高紀錄。業內人士認爲,結合庫存量、政策調控和市場需求三方面因素,短期內上海房價不會出現較大反彈。
上週新房供應量抵一個月
就在超長假期即將來臨之際,本市的新房供應突然迎來爆發。21世紀不動產的統計數據顯示,上週(9月17日-9月23日)全市新建商品住宅新增供應爲46萬平方米、環比提升146.1%,上海樓市上一次單週供應超40萬平方米尚在1年多前的2011年5月末。其中上週公寓項目有14批次、39萬平方米供應,環比提升108.6%;而別墅項目則一改此前兩週零供應局面,推出了近7.1萬平方米。
截至9月23日,9月本市新建住宅合計供應面積已達92.1萬平方米,在未滿月的情況下供應體量已創年內新高。另受到近期房管部門加強監督檢查影響,本市新房供應的項目繼續保持大體量格局。據統計,上週獲得預售的15個項目中,供應總面積在3萬平方米以上的多達11個,佔比超7成。
在近期樓市成交乏力,供應則大增的背景下,本市一手庫存量進一步攀上高位,截至週三的數據顯示,全市一手住宅可售面積爲1055.07萬平方米。如果用此前8月整月80萬平方米的成交水平計算,則該存量水平的消化週期將高達13個月。
利空、利多交替價格膠着
對於樓市的高庫存,中原地產研究總監宋會雍表示,在近幾個月市場平和的狀態下庫存依然緩慢上升,確實讓人有些意外。他告訴記者,近期“利空”“利多”政策交替出現,開發商和購房者的解讀角度不同,價格上難以達到共識。這在市場上的表現就是成交始終未能繼續放量。
21世紀不動產上海區域分析師羅寅申則表示,未來樓市供應總量應該還是不少,但其對應的購買力方面,隨着前期5-8月樓市有效購買力的集中消化,實際上不少有資格買房的人前幾個月就入市了。換句話說,“需求被提前透支了”。“未來庫存量有可能繼續增加,從而對樓市價格變動產生影響。”
值得注意的是,在總體庫存大幅上升的同時,普通住宅的可售面積則一直保持在250萬平方米左右,並未發生明顯變化。羅寅申表示,這說明普通住宅目前在市場保持着一個供需平衡的狀態,新增供應量可以得到購買力的有效消化;而在非普宅部分則存在明顯“供大於求”的現狀。“尤其是一些類別墅產品,受到限購等政策的影響較明顯,銷售速度自然會降低。”
不過,對於高庫存是否會迫使開發商在下一階段繼續降價,專家的看法則是“未必”。對於目前絕大多數開發商來說,資金鍊的壓力要比今年上半年時好很多,短期內房企沒必要爲求跑量而大幅調整價格。也有的表示開發商是否會進一步降價主要取決於需求,如果之後需求仍能保持較高水平的話,開發商降價動力必然有限,更多的可能還是平價跑量。