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北京市國土局9月中旬公佈79處小產權房項目名單,提醒公衆不要購買,備受關注的小產權房問題再度成爲焦點。
“小產權房背後已經形成一條腐敗鏈,不根治這條腐敗鏈,小產權房建設只會愈演愈烈,越禁越多。”9月27日,廣東建築商G先生對《華夏時報》記者說。
隨後,這位在建築業浸淫多年且開發經營過小產權房項目的房地產老闆,向記者講述了他所知道的深藏於小產權房背後的利益鏈條。
打點費用約佔一成
在G先生看來,小產權房是伴隨着商品房價格暴漲而快速發展起來的,高房價令很多外來務工人員難以承受,他們只好將目光轉向雖不被法律認可但價格只有商品房三分之一的小產權房。
據國土資源部抽樣調查顯示,目前在北京、天津、武漢、南京、廣州、深圳等地,均已建起大量的小產權房。以深圳爲例,小產權房佔全市住房總套數的56%,約一半深圳人居住其中。
“在過去多年中,經濟更爲活躍的廣東,其小產權房建設因外地務工者的大量擁入而變得格外瘋狂。”G先生說,在惠州市政府所在地惠城區,小產權房規模龐大,尤以水口片區、河南岸鎮、小金口、麥地以及江北上寮等城鄉接合部最爲普遍。他提供給本報記者的一段視頻顯示,在惠城區河南岸鎮,大量小產權房項目比肩而建。這些樓一般爲10層左右,最高的有16層,不同項目間的間距極小,從遠處看,密密麻麻,幾乎連在一起。最近的地方,兩棟樓只有一兩米遠。“我們管這種樓叫‘握手樓’。”G先生說。
在他看來,很多小產權房背後都或多或少地隱藏着權錢交易。“絕大多數小產權房沒有法律規定的這證那證,按政府的說法是違法,大量違法小產權房之所以還能存在,是因爲那些監管者收了好處而放棄監管。”他說,很多人都以爲開發商賺的錢多,實則不然。用於打點的費用,約佔總銷售收入的8%到15%,而開發商的利潤率也基本處於這一水平,倘若遇到阻力或被拖延,開發商的利潤很可能都被蝕掉。
G先生講述了在惠城區某村開發的一棟建築面積爲10000平方米的小產權樓的收支賬單:從村民手中買地到最後建成,總花費爲1200萬元,相當於每平方米1200元。再加上利息100萬元,打點關係及招待費用150萬元,總支出約1450萬元。而當地小產權房的售價只有1800元左右,理論收入爲1800萬元。截至目前,這棟樓仍未收回成本,只是握有300多萬元債權。
“事實上,根本就賺不到錢。”G先生解釋,因爲小產權房的主要購買者是經濟並不太好的人,很少能一次性付款,而開發商爲了儘快賣出去,一般也只能接受分期付款的做法。這樣一來,開發商的資金成本就會很大,建設用的墊資多爲貸款或高利貸,利息負擔沉重。如果建設得順利,一年能完工,如果不順,再拖上一年,利潤就會被利息蝕掉很多。
據G先生介紹,順利完工後如果能收回六七成,是很不錯的。所謂能賺的錢,都是在兩年到五年後陸續收回來的餘款。如果開發商純粹借高利貸,這個生意是沒法做的。
兩條腐敗路線曝光
G先生說,開發商在剛涉足小產權房建設時,可能都想不到會有那麼多的人來收錢。“哪些人能管?村裏、鄉鎮、城建、規劃、國土、城管執法……主要是兩條線,一是歸於直管系列的城管執法,二是所在地的鄉鎮政府領導。”他說,正是因爲上述原因,兩條涉及小產權房的腐敗路徑就形成了,一是城管執法局普通執法人員及其領導,另一條是鄉鎮級政府工作人員和鎮領導。在開發商們看來,這兩條線有交叉也有分工。如果在打點時偏重一方而忽略一方,可能會激怒後者將違法建設的消息往上捅。
監管者睜眼閉眼間,大量小產權房拔地而起。一般而言,開發商從村民手中買下地塊開始施工後,最先發現的一般是村裏和城管執法人員。“這種級別的人,一般給的錢並不多,他們多以建設面積爲標準收錢。少則幾千,多則三五萬,也有收幾條好煙、吃吃喝喝後不管的。”
基層的人收了錢不往上報,上面的人是很難知道違建小產權房信息的。開發商如果在這個間隙裏搶建好並賣掉,等購買者住進去後,即使上級政府發現,後者也很難處理,否則容易發生羣體性事件。“利益鏈已經形成,大家都樂在其中,甚至爲了避免出事,執法人員還暗中予以幫助,比如通風報信,查處得嚴時,讓建築商停下來避下風頭等。”
G先生表示,一棟1萬平米的小產權房項目,直接送錢費用在80萬元以上,再加上平時的吃喝玩樂費用,總支出將超過100萬元。這是一筆龐大的花費,爲了節省開支,建築商也跟這些監管者暗中周旋,儘量少花錢而辦成事。比如,最開始他們少報建設高度,準備建10層就報建6層。因爲長期處於這一食物鏈中,監管者收錢也形成了相對固定的價碼,樓建得越高,收的錢越多,少報高度意味着打點費用可以節省一點。
“小產權房其實就是一門生意嘛。”G先生無奈地說。
“打點到哪級是個技術活”
在建築業打拼多年的G先生說,小產權房在廣東各地都很普遍,在他看來,這些小產權項目養活着相當一批監管者。
“就城管執法來說,執法隊員天天來,你得打點;執法隊員上面有小隊長、中隊長、大隊長、副局長、局長……哪一級都不敢輕視,但到哪一級是盡頭?這是個技術活。把握得不好,多花錢,還難免不會出事。”G先生說,那些極少數被查處的,都是因爲打點不到位。
打點方式無外乎兩種:從上而下的打點,只要到位,都問題不大。而從下而上的打點,隨時都有滅頂之災。
依照G先生的經驗,風險最小的辦法是找到“大頭”,否則下面但凡管事的人都會設卡,但一般建築商多爲節約成本而選擇由下而上,如果遇上麻煩,再見招拆招。
“在過去,大多數建築商都能通過由下而上的辦法渡過難關。”G先生說,有兩個惠州老太太看到沒有人管,買了地請人施工,自己賣樓,竟然賺了大錢。
“小產權房蔓延,地方政府及城管、國土、規劃、建設等部門應承擔責任。”中國建設管理與房地產法研究中心執行主任、著名地產律師王才亮認爲,當前小產權房清理的首要工作是,查處地方政府和監管部門的瀆職失職行爲。單純清理開發商或讓購買者承擔損失,有失公允。
王才亮說,小產權房違建背後的腐敗鏈,實際上是相對於正常房地產開發的另一種利益再分配。正常的房地產開發,政府通過招拍掛賣地、收稅,創造財政收入。而小產權房開發對財政貢獻不大,但與此有關的官員能享受到巨大利益。“根源在於基層的腐敗,地方政府以及國土、規劃、城管等部門的基層單位,都有權利和能力制止,但村、鄉兩級盡力推動,其他部門縱容,所以小產權房屢禁難絕。”