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房產稅用於保障房建設,而保障房分配不公則意味着房產稅使用上的不公。
國家對房地產調控尚未結束,每一項房地產相關的政策都緊緊牽動資本市場的神經。近日,房產稅將擴大試點範圍,並逐步建立房地產稅制度的官方消息,讓房產稅和房地產稅立即成爲人們關注的熱點。
而房地產稅牽涉到的利益複雜,各方人士持有的觀點不盡相同。全國人大常委會財經委員會副主任委員吳曉靈認爲,房地產稅不應再擴大試點範圍。財政部財政科學研究所所長賈康則認爲,房產稅的目的並不是唯一地爲了打壓房價,實質上是以房產保有環節徵稅,形成規範的經濟調節槓桿,來形成多種正面效應。
而一項政策的推出永遠沒看起來簡單。蘭德諮詢總裁宋延慶9月22日接受21世紀網採訪時則表示,他從權威渠道獲得的消息爲,房地產稅徵收可能會無限期延遲,因爲涉及的政治經濟技術問題太複雜,而全國住房信息系統聯網工作進展也很不順利,有的地方政府不願配合。
同時,伴隨着2011年上海和重慶作爲試點城市徵收房產稅,2012年2月,房產稅已經明確用於保障房安居工程建設。但是保障房從推出以來出現的一系列有關分配公平的問題,不免讓人擔心以後房產稅徵收範圍擴大以及房地產稅制度建立以後,鉅額稅費是否會加劇分配不公。
房地產稅制度將逐步建立
房產稅在中國由來已久,“房產稅”與“房地產稅”是兩個不同的概念,前者指的是一個稅種,後者是房產稅、土地增值稅等與房產、土地相關稅種的總稱。
有關房地產稅的改革在2003年就已經提出。2003年,十六屆三中全會決定,條件具備時對不動產開徵統一規範的物業稅,從此拉開了房地產稅制改革大幕。
2011年1月,重慶、上海兩地推出房產稅試點,對部分個人住房徵稅,兩地均是以現有房產稅爲基礎的擴大徵稅。
重慶市規定,獨棟商品住宅和高檔住房建築面積交易單價在上兩年主城九區新建商品住房成交建築面積均價3倍以下的住房,稅率爲0.5%;3倍(含3倍)至4倍的,稅率爲1%;4倍(含4倍)以上的稅率爲1.2%。在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購第二套(含第二套)以上的普通住房,稅率爲0.5%。
截至2011年底,重慶應稅住房爲8791套,建築面積達215.1萬平方米,徵收率達90%以上,已徵收的總額約1億元。
上海適用稅率暫定爲0.6%,應稅住房每平方米市場交易價格低於上海市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的,稅率暫減爲0.4%。
2012年1月18日,上海市財政局公佈的2011年上海預算執行情況報告顯示,2011年上海徵收房產稅達22.1億元。同時,2012年上海房產稅預算爲22.5億元,與2011年執行數基本持平。
在這之後,關於房產稅擴大試點的傳聞不斷出現。2012年9月20日,國稅總局政策法規司巡視員叢明在“第五屆中國企業稅務管理創新大會”上透露,房產稅下一步將擴大試點範圍,並逐步建立房地產稅制度目標是消滅房產稅,建立房地產稅。
叢明預計,房地產稅的深化可能在年底或明年3月份以後,並最終會在全國實施。這一消息,立即引起坊間熱議。
全國人大常委會財經委員會副主任委員吳曉靈9月22日指出,房地產稅不應再擴大試點範圍,住房作爲普通家庭開支的一項重要支出,試點範圍的擴大就意味着各地稅收的多樣性會增加,這就將爲普通家庭買房形成阻力。
吳曉靈還強調,房地產關乎民生、關乎國家經濟發展,但是頻繁變動政策使住房消費這一居民的長期行爲失去了穩定的預期,完善制度、穩定預期是未來住宅市場健康發展的重要條件。
在這之前,華遠地產董事長任志強與財政部財政科學研究所所長賈康圍繞房產稅在微博上交鋒。
賈康認爲,房產稅的目的並不是唯一地爲了打壓房價,實質上是以房產保有環節徵稅,形成規範的經濟調節槓桿,來形成多種正面效應,包括對地方政府職能轉變的合理激勵,以及在配套改革中改變地方政府對土地財政的過度依賴。
而任志強稱賈康“糊弄老百姓“,任何和房子交易與持有有關的稅收,一定會推高房價。賈康則迴應,首套房或一定人均標準之下的部分應免稅,是他一貫的觀點。
房產稅用作保障房資金
公開資料顯示,在國外,房地產稅已經是比較成熟的稅收方式,同時是國外地方財政的主要來源,佔地方財政收入的70%左右。
房地產稅除了爲地方財政提供充足的資金,還用來平穩房價,減少資源浪費和環境污染,所以,也把房地產稅叫“生態稅”。房地產稅也主要用在公共開支上,如街道整修、公園、垃圾清理、警察、消防、教育、公交、博物館、圖書館等。
2011年已經開徵的房產稅和即將建立的房地產稅,此項稅收收入用在何處?
財政部2012年2月6日發文明確,在保障性安居工程現有資金來源基礎上,將增加的地方政府債券收入、個人住房房產稅試點地區取得的房產稅收入、部分國有資本收益和城市維護建設稅收入用於保障房安居工程建設,確保不留資金缺口。
根據這份名爲《關於切實做好2012年保障性安居工程財政資金安排等相關工作的通知》,要求各地切實做好今年保障性安居工程財政資金安排等相關工作,並加強資金監督管理,確保資金專款專用。
除通過加大公共預算安排用於保障性安居工程資金規模,確保土地出讓收益和住房公積金增值收益按規定用於保障性安居工程建設外,還明確了新的資金來源渠道,以確保保障房建設資金的落實。
四個渠道當中的一個渠道便是:個人住房房產稅試點地區取得的房產稅收入,要專項用於保障性安居工程。如此則可以確定,我國房產稅用於保障房資金。
不過,我國目前徵收房產稅的城市只有上海和重慶。截至2011年底,重慶應稅住房爲8791套,建築面積達215.1萬平方米,徵收率達90%以上,已徵收的總額約1億元。
2012年1月18日,上海市財政局公佈的2011年上海預算執行情況報告顯示,2011年上海徵收房產稅爲22.1億元。
住建部副部長齊驥在2011年下半年曾表示,2011年年底前,40個重點城市的信息系統聯網,住建部部長姜偉新則進一步表示,在40個城市試點之後將再推廣到265個地級市。
雖然房地產稅到底能夠收入多少是個未知數,不過從中國目前的房地產市場發展情況來看,此稅全面施行之後,將是可觀的一筆稅收收入。
而根據我國保障房的建設規劃,房產稅以及之後將推行的房地產稅,其收入最大的可能還是用在保障房建設之中。
房地產稅爲誰謀利
房產稅用於保障房建設,而保障房分配不公則意味着房產稅使用上的不公。
保障性住房是政府對中低收入住房困難家庭所提供的限定供應對象、建設標準、銷售價格或租金標準,具有社會保障性質的住房。保障性住房和普通商品房相比,建設質量、使用功能上沒有差別,最根本的區別就是供應對象。
2011年,我國啓動了史前最大規模的保障房建設。根據中央的要求,2011年全國要開工建設保障房1000萬套,未來5年總計開工建設量達3600萬套,到2015年前,讓2.18億個城市家庭中的近五分之一,住上有政府補貼的住房。
2012年前8個月,中國城鎮保障性安居工程新開工650萬套,完成投資8200億元人民幣。新華社9月10日援引住房城鄉建設部有關負責人的話稱,前8個月開工率爲87%,基本建成420萬套。
根據安排,2012年全國計劃新開工城鎮保障性安居工程700萬套以上,基本建成500萬套。
保障性住房建設在土地、資金、稅收等方面享有特殊的優惠政策,動用了衆多的公共資源。然而,政府在保障性住房建設中具有主導地位,保障性住房中出現的種種分配不公現象,讓人咋舌。
一位不願透露姓名的業內人士告訴21世紀網,自啓動保障房建設以來,便有很多人利用關係搭保障房的便車,滿足公務員的住房需求。在北京,五環以內更是分佈着各部委以保障房名義建設的福利房。
典型的例子爲北京金隅景和園,該小區E4、E5、E6三棟樓約300套限價房定向被農業系統公務員團購。而在五環內其他地方,也分佈着大大小小的福利性保障房。
據此不願透露姓名的業內人士稱,2011年開始,北京被各種渠道“私吞”的保障房在100萬套以上,但此數據尚未得到官方迴應。
不只是北京的保障房被“潛規則”,浙江蒼南縣規定,限價房銷售對象主要是黨政機關和其他全額撥款事業單位的在職幹部、職工。
海南省三亞市一名政府工作人員,曾公然在網上叫賣“同心家園”五期“雙限房”。此工作人員將自己以4000元/平方米申請來的140平米“雙限房”,以6400元/平方米對外出售,並坦承賣房爲了買輛奧迪車。
同時,廈門也實行保障房雙軌制,公務員和老師優先購買保障房。保障房分配領域這種多軌運行的體系,並非只存在於廈門一地。
在保障房制度實行以來,很多省市都出現了搭保障房便車的案例,個別地方的保障房幾乎成了福利分房制度的替代品。
任志強在接受媒體採訪時曾表示,從2005年到2009年,北京市享受經濟適用房政策的用地佔總供地指標近70%,而同期面向社會供應的經適房只佔市場總供應量的7%左右。
任志強認爲,國家機構用這種名義佔用了更多的土地資源,所以才導致市場上商品房的土地價格飛漲,如果按這些房子都平均下來的話,北京的房價還不到7000元/平。保障房已經成爲一張畫皮,已經變成有能力、有權力的單位爲自己的職工實行腐敗的方法。