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繼泰康人壽、新華人壽等多家險企高調宣佈進軍養老社區後,一直對養老社區保持緘默的中國平安保險(集團)股份有限公司(中國平安,601318)終於有所行動。
昨日,中國平安在桐鄉養生養老綜合服務社區啓動儀式上宣佈,計劃以170億元自有資金對桐鄉養生養老綜合社區進行投資。
按照保監會規定,“保險資金投資養老不動產項目,不得自行開發建設投資項目,不得以分拆形式銷售養老項目產權,不得利用銷售養老項目產權獲得銷售收入。”
與保險資金投資不動產不同,該養老社區的項目投資方爲中國平安旗下全資子公司深圳平安不動產有限公司(下簡稱“平安不動產公司”),資金來源爲不動產公司的自有資金。
平安不動產相關負責人昨日稱,“以後不排除藉助中國平安集團綜合金融的優勢,發起相關的金融產品,利用第三方資金對該項目進行合作開發投資。”
可以進行產權買賣
據瞭解,中國平安投資不動產分三路進行。其一是由具備PE和不動產投資牌照的平安人壽作爲委託人,由平安資產管理公司作爲受託人,利用保險資金投資不動產,但不能參與開發。其二是,平安不動產公司利用自有資金參與商業物業、土地一級開發、養生養老產品和城市綜合體的投資及管理業務。其三是平安信託公司發起不動產信託計劃,參與到不動產投資開發當中。
而桐鄉養生養老綜合社區項目便是由平安不動產公司進行開發投資的不動產項目之一,也是中國平安進軍養生養老產業的首個項目。
據平安不動產相關負責人介紹,桐鄉養老社區總面積爲150萬平方米,將打造成爲生活、療養、教育、商業、休閒、社區服務爲一體的養生養老綜合服務社區。該養老社區將兼顧老人生命週期不同階段需求,在整個社區中配置親子型養老公寓、自理型養老公寓、半護理型養老公寓一站式養老式模式。
作爲該養老社區的開發投資商,中國平安的經營模式與泰康人壽、新華人壽等同業有所區分。桐鄉養老社區項目將採取“租售並舉”的模式來進行經營,即與商業地產一樣,可以進行產權的買賣。而泰康人壽、新華人壽則是採用與保險產品銜接的模式,即客戶購買相關的產品後可以進入該養老社區入住享受服務,並不涉及產權的銷售。
據平安不動產相關負責人稱,資金來源方面,未來可能會引入第三方的資金來參與開發建設。客戶來源上,也將逐步考慮與保險業務的合作模式,即中國平安壽險、養老險的客戶將享有優先租賃購買權。
項目開發期爲10至12年
上述不動產負責人稱,桐鄉養老社區的盈利來源爲租賃銷售,預計該項目的投資開發期需要10至12年,資金回籠期需要再加2年。銷售模式能很快實現盈利可期,租賃需要在運營後3至5年達到收支平衡。由於設計方案還未最終敲定,且涉及到與專業團隊合作,成本和收益率目前暫時仍難確定。
事實上,保險公司進軍養老社區已經試水多年,但是受制於投入資金、政策等制約,進展非常緩慢。
一位業內人士稱,保險公司投資養老社區需要持續注入資金,但養老社區投資週期長、資金回籠壓力大。事實上養老社區的建設難度並不大,但居家養老的觀念仍是主流、醫療系統配套難以完善、護理人員缺乏,此外,與養老相關的不動產政策、社保、醫保等政策都有待於進一步明確,單純租賃型的養老社區投資風險非常不確定。
平安不動產負責人稱,“桐鄉項目已經準備了2年,養老社區的投資資金大且週期長,不動產先期通過自有資金開發運營以積累經驗,等到未來政策明朗之時能夠有所作爲。”