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2012年9 月,住房和城鄉建設部政策研究中心、高和資本聯合發佈《2010年民間資本與房地產業研究總報告》,報告以鄂爾多斯、溫州、太原等民間資本充裕的城市爲例,分析了上半年民間資本的新動態、房地產投資的新變化,以及民間資本與房地產結合的新趨勢。報告稱,在鄂爾多斯和溫州,許多高利貸的最後一環都是房地產,房價下行使得大量民間資本短期內難以變現,被“固化”在所投資房地產項目上。
大量民間資本被“固化”在房地產上
報告稱,不管是鄂爾多斯還是溫州,煤炭(或實業)、銀行信貸、民間高利貸、房地產投資都是關聯緊密的四個行業,它們之間形成交錯複雜的資金鍊條,並在此基礎上形成資金循環。其中,煤炭(或實業)是房地產與民間高利貸重要的初始資金來源,銀行信貸和民間借貸的槓桿作用又進一步放大資金規模,投入房地產之後通過房價的上漲獲利,由此形成資金使用循環,繼續推動房價上漲。而在銀行信貸規模快速放大又急劇收緊後,民間資本源頭(煤炭和實業)也相繼出現困難,再加上房地產調控對投資投機購房行爲的嚴格遏制,房價失去繼續上漲的推力和拉力,需求萎縮進一步使房價下行。沒有高房價支持,無法維繫民間借貸的高利率,原有資金鍊條必然斷裂。許多高利貸的最後一環都是房地產,房價下行使得大量民間資本短期內難以變現,被“固化”在所投資房地產項目上。
在經歷了此前的投資投機需求旺盛的階段後,鄂爾多斯房價已出現虛高,民間借貸資金鍊斷裂後難以支撐高企的房價。2012年上半年,鄂爾多斯樓市面臨深度調整,鄂爾多斯除房屋“抵債”式出售外,基本無市場成交量。一部分房地產用於抵債,以最高點的房價抵債交易,由於這類抵債住房成交量佔比較大,因此從統計的平均房價來看並未有大幅下降。
從目前情況看,在溫州和鄂爾多斯被套牢的投資者主要有如下幾類:一是2010年底、2011年房價最高峯期進入房地產市場的投資者,買進價格處於高點,在目前低迷市場中進退不得,而早期進入或提前退出的投資者受影響並不大。二是不懂房地產開發規律,不懂分析房地產形勢和判斷政策走向,在前期房地產高利潤刺激下貿然拿地介入房地產開發的投資者。三是高比例利用民間借貸炒房的投資者,炒房資金多來自民間借貸,揹負高額利息和融資成本炒房,在巨大融資壓力下,風險難以控制。調研發現,在本輪週期中被深度套牢的投資者基本都與“高利貸”有關。
民間資本對房地產市場“輸血”效應減弱
2012年,民間資本投資房地產出現了一些新變化。民間資本對房地產市場的“輸血”效應減弱,局部地區從“輸血”變爲“抽血”。報告稱,由於煤炭產業面臨整合以及煤炭價格走低,鄂爾多斯民間資本投資增速下降。在房地產建設方面,2012年1-5月,鄂爾多斯建築業投資額爲14896萬元,同比下跌80.7%。上半年鄂爾多斯房地產新開工面積僅爲50-60萬平方米,而2010和2011年全年新開工面積都在1000萬平方米以上。
房地產調控政策對市場行爲和市場預期產生了明顯的影響,“住宅去投資化”已形成共識。在鄂爾多斯,目前大戶型住宅退房比例比較高,銷售受阻。報告認爲,限購和限貸政策有效地擠出了投資性需求,過去利用銀行貸款炒房的獲利模式不可能再延續。鄂爾多斯、溫州民間資本富集,一直善用金融槓桿投資房地產,因此限貸政策對其房地產投資影響較大。另外,民間資金鍊斷裂,傳統民間借貸信任機制遭到破壞,這也是導致投資性需求減少的重要原因。
從投資供給端看,投資房地產開發的民間資本也出現萎縮趨勢。從2011年和2012年上半年房地產企業資金來源看,自籌資金增速出現明顯下降,從去年的28%下降到今年上半年的10.3%。而自籌資金中除開發企業自有資金外,主要是開發企業直接融資部分,自籌資金增速下降說明直接投向房地產開發的錢少了,開發商直接融資更難了。
商業地產及地產證券化投資是發展趨勢
儘管如此,由於目前我國投資渠道狹窄的外圍環境並沒有大的改變;已對民間投資放開的領域由於收益率有限、經營風險同樣較大,暫時還不具有吸引力;中長期看,我國仍處於城鎮化快速發展階段,特大和大城市人口聚集導致的住房供需關係緊張狀況不會很快改變。因此,相對通貨膨脹和其他投資來說,房地產投資仍是實現資產保值增值的較安全的投資方式。
未來房地產仍是民間資本投資的一個重要領域,不同的是,我國房地產市場正在走向常態化,這意味着原有房地產市場依靠恐慌性、過度佔有資源的需求,即“爲賣而買”的時代將結束,也意味着房地產行業無風險投資、無風險運營和拿地就賺錢的暴利時代將結束。
報告認爲,民間資本投資房地產目前主要以機會性投資爲主,一部分投資投機者從短期炒房變爲長期保值性投資。例如,部分溫州人的投資理念,已從掙快錢轉變爲追求較長期穩定的回報。即從短期炒賣獲取房價差價,逐步變爲從長期持有的角度,尋找能夠穩定獲得租金收益的項目,如酒店式公寓、商鋪和寫字樓等。
除商業地產外,地產的證券化投資也是大勢所趨,除上市房地產企業的股票投資外,信託和房地產私募股權投資將是關注的投資焦點領域。
而在鄂爾多斯,民間資本在當地形成一個封閉的循環系統,大部分人在獲得財富後,更願意將財富投入到當地房地產、煤礦和民間借貸等高回報行業。現在鄂爾多斯房地產市場供給遠遠大於需求,未來房價預計將在較長階段內繼續保持低迷。在這種情況下,資本爲了尋求更高投資回報率,必然要打破目前這種相對封閉的資金循環系統,呈現逐步外流趨勢。報告預測,在這部分外流資金,一部分將會流向外地以及境外房地產。