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武漢市房管局昨日宣佈,10月1日起,《武漢市新建商品房預售資金監管暫行辦法》正式實行。今後,購房人須將購房款打入房管、銀行和開發商的三方協議監管賬戶,開發商不得直接收取預售資金,也不能隨意動用,必須經過申請、審覈程序才能動用。
據介紹,武漢每年的預售金規模達800億—1000億元,該辦法將堵死這筆資金的挪用空間,避免開發商拖欠工程款卻捲走預售金,留下“爛尾樓”給購房人。同時,武漢《商品房買賣合同》也將相應作出修改,註明項目監管賬戶和賬號信息。
付款請刷專用POS機
購房人簽訂購房合同時,將全款或首付交給開發商,這是大家熟悉的購房流程。但從下月開始,這一付款方式將發生改變。
具體支付方式爲:購房人通過售樓部專用POS機,將購房款打入房管、銀行、開發商三方協議監管賬戶;開發商依據POS機簽單,爲購房人換領購房專用發票。如果售樓部沒有專用POS機,或購房人使用現金,可憑開發商打印的繳款通知書,到銀行繳納房款,由銀行劃轉至監管賬戶,開發商再根據銀行憑證,爲購房人換領發票。
據武漢市房管局介紹,以後武漢每個預售房項目,將對應一個監管賬戶。購房人整個付款程序都“不經開發商的手”,開發商不得直接收取購房款。
若購房人想解除合同,可由開發商向監管機構提交退房退款申請,監管機構在5個工作日內核實,再通知銀行解除對相應資金的監管。
認籌金、定金怎麼交
認籌1萬抵10萬、3天內交定金可享9.9折……這是目前武漢常見的樓盤促銷手段。在正式簽訂購房合同前,幾乎所有購房人都會先向開發商支付數千至數萬元的認籌金、定金。這筆錢又該怎麼交?
武漢市房管局介紹,認籌金繳納後,購房人在樓盤開盤時選中房源,纔會轉成定金;簽訂購房合同當天,定金將轉成購房款,“只有轉成了購房款,這筆錢纔會進入監管賬戶。”
也就是說,認籌金或定金的交付,還與此前一樣。由於繳納認籌金和定金後應在多長期限內簽訂購房合同,完全由開發商與購房人協商,會不會有開發商爲逃避監管,提高認籌金、定金數額,甚至拖延簽訂合同的時間?
房管局人士對此建議,客戶繳納認籌金、定金後,最好與開發商簽訂協議,約定簽訂合同的時間,以維護自身利益。
預售資金35%重點監管
開發商捲走預售資金,拖欠工程款、留下爛尾樓,這種現象並非沒有先例。而加強預售資金監管,將有效規避開發商挪用預售資金,降低購房人的風險。
據介紹,預售資金進入監管賬戶後,監管部門將重點監管其中應用於支付工程建設的部分,約佔35%。開發商在取得預售證一個月、結構封頂、竣工驗收、完成初始登記等四個環節,每完成一個,才能申請動用這部分資金;監管機構經審覈並現場勘查合格後,再向銀行發送同意撥付證明,按比例撥付。
對於預售資金中的非重點監管部分,開發商也需經過申請並審覈通過後才能動用。對於拒絕將預售資金存入監管賬戶,或變向逃避監管的開發商,監管部門將暫停其監管資金撥付,甚至關閉其項目買賣合同網上籤約。
武漢市房管局副局長閻磊表示,開發商申請監管資金撥付的流程和標準,將公開透明,印發告知廣大房地產開發企業。
聲音
售樓速度或提高市場洗牌望加快
“加強預售資金監管並非新的調控措施。”武漢市房管局人士強調。但是,開發商不能隨意支取預售資金,資金鍊會更加拉緊,將對樓市帶來一定的影響。
中國指數研究院華中分院研究副總監李國政認爲,開發商都追求“現金爲王”,新規實行後,開發商必須加快建設和銷售速度,才能保證資金正常回籠。在這種情況下,房價很難輕易上調。
此外,新規可能還會加快市場洗牌速度。目前,武漢共有房地產開發企業1729家,其中僅567家有項目。相當一部分小房企的主業並非房地產,它們往往是挪用預售資金的“重災區”。
房管局人士分析,大中型開發企業雖然資金需求量大,但經過測算,重點監管資金只佔企業流動資金17%左右,通過合理安排,不會對企業正常運轉造成太大影響;但對於那些指望偶爾拿塊地“掘金”的小開發商,因資金使用更加規範,騰挪空間被禁止,可能很快會被市場淘汰。