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隨着樓市調控的持續進行,方向性的變化在濟南樓市中逐漸顯現。
17日,濟南東部一家樓盤開盤入市,值得注意的是,這個項目中90平米以下的戶型佔到全部戶型的70%以上。此外,一家“中”字號的開發企業,預計10月份入市的項目中,小戶型的房源也佔到相當比例。據開發企業負責人介紹,其中3棟樓全部是面積爲90平米的戶型。
業內人士稱,這表明調控政策大力引導的增加中小戶型市場供給,已經從政策口號開始逐漸成爲開發企業的自發行爲。
增加小房供給是“老調重彈”
歷數國家層面的樓市調控,增加中小戶型、中低價位普通商品房的供給被反覆強調,“具體多少次記不清了”,世聯怡高客戶部經理樑偉稱,“只要國家出臺調控政策,這部分內容就一定出現在政策文本里,單獨列明以示強調”。
配合這種粗線條的規定,住房和城鄉建設部、國土部等職能部門也在隨後的政策中,對增加中小戶型、中低價位商品供給不斷予以細化。
樑偉認爲,其中最具典型代表的就是“7090政策”——新審批、新開工的商品住房建設項目,建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所佔比重,必須達到開發建設總面積的70%以上。樑偉回憶,這種政策至少在2006年就被明文規定並頒佈實施。
小戶型實際供給不充足
但“7090政策”執行效果並不理想。
山東中原地產投資顧問總監薄夫利稱,“從市場實際調查情況來看,包括濟南在內,全國樓市對這個政策都彈性執行。目前,濟南市區在售的項目中,小戶型房源充其量只能佔一半,而將存量住房計算在內,面積大的項目還是佔市場供給大多數。”
8月底召開的全省保障住房和房地產調控工作會議證實了上述說法。“從調查的結果來看,我省在售樓盤中100平米以上的戶型比例還比較高”,針對我省房產市場中結構不合理的現象,副省長夏耕明確稱,“這不符合調控導向”,“要認真落實90平米以下住宅佔商品住房70%的規定,嚴格限制大戶型和高檔住房建設”,“增加中低價位、中小套型普通商品住宅供給”。
小房供給有增多趨勢
9月17日開盤的尚品·燕園項目位於濟南歷下區、歷城區和高新區交界處,是北大資源集團在山東正式啓動的第二個項目。據項目負責人介紹,該項目總建築面積約30萬平米,由10棟高層住宅樓組成。值得注意的是,該項目的設計圖中,小戶型房源佔了絕大多數,其中50多平米一室約佔房源的5%左右,70平米到90平米的兩室佔總房源的65%以上,面積稍大的98平米以上的戶型只佔全部房源的30%。
薄夫利稱新項目入市不是什麼新鮮事,但這個項目需要關注的是房源戶型構成。薄夫利稱,“單個項目小戶型佔比7成,在目前濟南市場上並不多見”。
“中”字頭企業華潤在濟南的項目華潤中央公園預計10月入市。在接受記者採訪時,華潤市場部工作人員林久偉稱,小戶型在項目中佔相當比例。其中最具代表性的是,在這個項目中,有三棟住宅樓全部是面積爲90平米的戶型。
據林久偉介紹,這種戶型是華潤進行市場研究後,針對剛需購房羣體單獨設計的。與市場普遍存在的兩梯四戶板式結構不同,這種獨特設計的戶型保證了全部房源“南北通透”,“提高了小戶型住戶的居住舒適度”。林久偉坦言,這種戶型設計針對的是剛需購房羣體,企業付出的代價是“犧牲了一部分利潤”。
此外,在由本報主辦的剛剛落幕的第27屆房展會上,參展的另外一些在售項目也在接受採訪時稱,90平米左右的戶型房源比較充足。而這些跡象也表明,中小戶型的供給至少在濟南樓市有逐漸增多的趨勢。
小戶型成交量比重較大
從統計數據來看,自今年3月份以來,包括濟南在內,全省房地產市場有逐漸回暖趨勢,但剛需購房者購買中小戶型在成交中始終佔有相當大的比重。
山東中原地產剛剛完成的8月份濟南樓市月報顯示,從成交面積結構來看,目前市場仍以剛需客戶青睞的中小戶型產品爲主,90平米以下房源共成交1283套,佔整體市場成交量近四成,91平米到120平米房源成交1105套,超過市場總成交量的三成,而121平米以上大戶型成交佔比不足三成。統計月報還預測,進入9月份以後,隨着包括尚品·燕園、恆大雅苑、中建·錦繡城、綠地愛麗舍公館等一批項目的相繼入市,市場整體供應結構中中小戶型產品佔比將進一步走高,預計未來120平米以下中小戶型成交量將佔到總成交量的75%,甚至更多。
薄夫利稱,統計數據以及市場供給都表明,濟南樓市方向性變化已經開始顯現,“開發企業更關注中小戶型,也開始在中小戶型的設計開發上投入成本,這種現象以前並不多見”。薄夫利認爲,引導這種方向性變化的來自於兩方面的力量,一是政策引導增加中小戶型商品房供給的力度還在加大,而更大動力則是來自市場成交的真實表現,“在抑制投資、投機購房需求的調控政策下,大戶型住宅市場的持續需求顯然不足”。