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受到拆遷、新學期開學等因素的影響,近一段時期公產房以其地點優越、面積小、交易費用低等優勢在二手房市場上頗爲活躍,帶動那些剛性需求的購房人果斷出手,建築面積在60平方米左右的一兩居室成爲最搶手的戶型。相對於二手房中的私產房過戶,很多市民對公產房的置換、貸款方面政策瞭解十分有限,特別是公產房能否貸款等問題。針對市民們普遍關心的這些問題,記者採訪了房管部門,業內人士給予了詳細解讀。
公產房優勢
位置優越交易成本低不列入限購範圍
據介紹,目前人們知道的公產房按照產權人的不同大致分爲兩種:第一種是直管公有住房。指由房地產管理部門直接管理出租給單位和個人使用的住房。第二種是單位自管產。指全民所有制和集體所有制等單位所有的住房,俗稱企業產。
儘管公產房的房齡相對長,戶型設計稍顯落後,但卻有着無法比擬的優勢。首先,購買公產房的置換手續費要遠遠低於購買二手私產住宅的稅費。其次,近來樓市的宏觀調控不斷深化,二套房貸款首付比例升至60%,本市家庭擁有2套及以上住宅無法新購房產等政策不斷收緊。而公企產房屋一次性付款的交易特徵、不屬於個人名下房產的產權屬性可令購房者不受信貸及限購等政策的限制。第三,由於公企產房屋大多建設於20世紀80、90年代,位於市內六區中環線以內,地理位置優越。目前,公產房集中的片區有河西區掛甲寺、越秀路片區、南開區鞍山西道、王頂堤片區、河東區中山門、萬新村片區、河北區中山路片區、紅橋區丁字沽片區、和平區岳陽道等片區。這些片區多處於市內較爲熱門的區域,交通便利,生活、教育、醫療等配套設施齊全,交通方便,且房屋面積普遍偏小,總房款低。
購公產房使用權錢不夠可貸款
林女士最近在南開區鞍山西道學湖裏相中了一套公產房,總房款約95萬元,這套住房她打算給兒子當婚房,但手邊的積蓄只有50萬元左右,因爲購置公產房都需要一次性全額付款,她一下子很難湊出這麼多錢。聽人介紹,天津市津房置換有限責任公司與中德住房儲蓄銀行聯合獨家推出“公有住房置換額度貸款”業務。經過了解後,她用50萬元給兒子做首付,以自家的私產房抵押,以貸款的方式爲孩子買下了這套房子。
以往,購置公產房使用權都需要一次性全額付款,這讓很多資金不足的買房人望“房”興嘆。日前,天津市津房置換有限責任公司在市房管局、市房產總公司的大力支持下與中德住房儲蓄銀行聯合獨家推出“公有住房置換額度貸款”業務,爲廣大中低收入羣體實現安居夢想提供了一條新的置業途徑。這種貸款業務需要新承租人提供房產作爲抵押物(另一套完全產權的私產房),最高貸款額可爲抵押物評估值的70%。根據個人情況不同,貸款期限最長可達30年。
貸款額度如何算?
1、不超過抵押房屋評估價值的70%,如房齡超過20年(含20年),最高不超過評估價值的50%;抵押房屋的評估價值:取中德銀行准入的評估事務所對抵押房產的評估值;中德銀行享有最終價格認定權。
2、不超過購置公有住房使用權價值的70%。所購公有住房使用權價值:取該房屋成交價格與評估事務所對該房屋的評估值之間的低值。以上兩個條件中,最低值爲銀行最終的抵押貸款額度。商住兩用房及底商不能作爲抵押物。所購置房屋必須爲民用住宅。
例:抵押一套私產房,面積80-90平方米,整個價格在100萬元左右。審批貸款資質,根據個人的貸款條件,設定貸款額度,首先是抵押100萬元的70%,70萬元。如購置的公產房總房款爲90萬元,90萬元的70%爲63萬元,兩者取低值,即最高的貸款額度爲63萬元。
你能貸款多少年?
據瞭解,此類貸款年限最長30年;抵押房齡+貸款年限≦40年;借款人年齡(男)+貸款年限≦65年,借款人年齡(女)+貸款年限≦60年。如果借款人具有高級職稱同時具有延聘證明,貸款年限可延長5年。貸款人享受基準利率上浮15%,持有中德住房儲蓄合同的,可享受基準利率上浮10%的貸款利率。
你具備貸款條件嗎?
據瞭解,借款人須年滿18週歲,具備完全民事行爲能力,能夠提供合法有效的身份證明;借款人僅限於天津市居民,具有本市城鎮非農業戶口。同時無不良的債務資信記錄和相關的民事糾紛和刑事案件。
借款人有正當的職業和穩定的收入,具有按期償還貸款本息的能力,能夠提供相應的收入證明或資產證明。開具的收入證明金額達到月還款的兩倍以上即可,同時需要客戶提供:連續近半年的工資流水、大額存款證明、個人完稅證明和公積金繳存證明中的任意一項資質證明作爲輔助報件材料。如借款人收入不能滿足要求的,可以增加配偶、子女、父母、親屬、朋友爲共同借款人。
一次性付款、貸款手續費用不同
津房置換的工作人員告訴記者,公產房採用一次性付款或貸款購置,手續上和費用上都是有區別的。同樣一套房子,兩種方式購買會有多大差異呢?工作人員給我們用實例來解釋。
孟先生,30歲,已婚,在和平區選購了一套學片房,該套房屋爲公產住房,使用面積25m2,房款爲70萬元。
一、孟先生一次性購置此套房屋
所需費用:包括置換代理費、住房轉讓手續費和評估費共約14300元左右;
辦理流程:
1、孟先生購置的公有住房承租人到任意一家津房置換的連鎖店辦理置換的進件手續,對該套房屋的拆改、糾紛和欠費的情況進行審覈,保證房屋滿足置換條件。
2、通過掛牌和摘牌的程序,在津房置換連鎖店交納房款(70萬元)至資金監管賬戶,並交納置換費用,簽署置換相關協議。
3、款齊後,下載置換單,置換房雙方到津房置換辦理結件手續。
4、原承租人在結件後的3個工作日取得房款,孟先生持原房本和置換單到公有住房所屬房管站辦理訂立新房本手續。
二、如果孟先生沒有能力一次性購置該套房屋,在符合條件的情況下可以辦理貸款手續購置。那麼除承擔以上置換代理費、住房轉讓手續費和評估費外,還需承擔貸款所產生的相應費用。假設孟先生有首付30萬元,其餘房款想通過貸款方式購置此套房屋,孟先生愛人名下有一套私產房屋,無貸款,價值80萬元,房齡8年。
首先孟先生具有本市非農業戶口,年齡在18歲以上,符合購買公有住房的基本條件,他的愛人有一套私產房且無貸款,可作爲抵押物,因此孟先生符合貸款條件。
貸款額度:抵押私產房屋價值:80萬0.7=56萬,購置的公有住房價值:70萬0.7=49萬,因此他的最高貸款額度爲49萬。
貸款年限:抵押私產房屋:40-8=32年,孟先生年齡:65-30=35年,他的最長貸款年限爲30年。
貸款所需費用:(孟先生貸款40萬元)包括服務費、評估費、公證費和抵押登記費共計12500元左右。
辦理流程:
1、孟先生需開具收入證明,到銀行辦理額度審批手續;
2、他購置的公有住房承租人辦理置換進件和掛牌手續;
3、孟先生交納首付款,銀行審批合格後辦理抵押登記手續;
4、取得他項權證後,銀行放款,置換房雙方辦理結件手續;
5、原承租人在結件後的3個工作日取得房款,津房置換工作人員將陪同孟先生到公有住房所屬房管站辦理新房本手續。