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本月7日,萬科總裁鬱亮態度鮮明地表示:“堅決不拿地王。”本月11日,萬科以15.8億元競得廣東順德德勝商務區一地塊,溢價率14.38%,成交樓面地價爲3489元/平方米,成爲順德新“總價地王”。在9月份的前11天時間裏,萬科拿地總金額近63億元。
一度慘烈以價換量的房企,終於換了一種活法,頻頻在一級土地市場大肆揮灑金錢。僅9月5日到7日,萬科、華潤等7家大型房企集體出擊土地市場,斥資近90億元在一二線城市囤地“補倉”。
房企瘋狂拿地,上半年流拍、底價成交的情景逐漸遠去,土地市場將揮手告別“底價時代”。
開發商的“逆襲”
這一輪的土地盛宴,並非毫無先兆。
一方面,是開發商拿地“胃口”再開。2月份,房企銷售數據見底;6月份,百城房價反彈;7、8月份,房企銷售數據持續上揚,改變了房企資金鍊緊張的局面。湘財證券研究所最新研究報告顯示,上半年房地產庫存爲1.69萬億元,同比增長27.6%,相較2011年三季報時的最高增速43.9%已大幅回落了16.4個百分點;房地產上市公司的貨幣資金對短期借款和1年內到期的非流動負債的覆蓋率爲115.5%,較一季報回升了11.3個百分點。生存危機解除,商家開始考慮未來如何過得更好的問題。鬱亮說,萬科不差錢,有合適的土地就買,否則就會餓死。從擔心缺乏資金“餓死”到擔心沒有土地“餓死”,商家戰術開始改變,在房價減少優惠甚至提價的同時,頻頻在一級土地市場上拿地。龍湖地產就是鮮明的例子。8月6日,龍湖地產豪擲42億元在重慶拿地,據統計,在8月-9月份,龍湖地產手握174.7億元現金創歷史新高,並在杭州、無錫、重慶、晉江、大連等5個城市拿地160萬平方米,超過上半年拿地金額的兩倍。
另一方面,是土地出讓之門大開。鏈家地產統計數據顯示,北京、上海、廣州和深圳四大一線城市,今年8月份的推地面積超過800萬平方米,環比增長30%,創年內新高。其他非一線城市也不甘示弱,石家莊近期一次出讓8宗市內熱點區域地塊的土地使用權,廈門近期一次出讓的土地高達17幅。對土地盛宴的開幕,知名財經評論員葉檀將其歸結爲製造業持續低迷、房產稅近期難以推廣“倒逼”的結果。
一方是源源不斷的土地,一方是手頭握有大量資金且對前景看好的房企,雙方一拍即合,土地市場迅速由冷轉熱。
土地仍處低價區
奇怪的是,近期土地市場大熱,“地王”現身的頻率並不高。廣州珠江新城地王屬於商業用地,且是在6月份拍出;北京萬柳地王,則是在7月份拍出。8月份之後,“地王”特別是單價地王反而比較少見。
“大家都知道現在推出的地塊很多,沒有必要高價拿地,”近期頻頻現身土地市場的某上市房企負責人認爲,“現在開發商拿地並不瘋狂,如果地價過高,會很快就收手。”
分析並非毫無道理。萬科在佛山拿下的所謂“地王”,是總價地王並非單價地王,溢價率不到15%。此前萬科拿下的廣州開發區地塊,面臨中海競爭之下,溢價率也不足9%。地塊拍賣後,中海地產有關人士表示,雖然拍賣的地塊與目前中海開發的地塊相連,但由於成交價超出公司心理預期,因此決定放棄。正是開發商這種“有所保留”的心態,導致土地市場熱而不亂,不會流拍、底價成交,也不會輕易出現地王,土地還是處於低價區。鏈家地產市場研究部統計數據顯示,8月份,北京、上海、廣州等10個主要城市住宅用地出讓樓面地價環比甚至下滑一成多。
也許,這正是政府和開發商最想看到的局面。(記者張秀欽)