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小產權房,這個已經在封閉狀態下發展了10年的灰色市場,由炒房客、買房人、租房人、開發商和村政府等參與方,串聯成一條完整的利益鏈。近期,在中央部委“清理整治”的嚴打風聲下,部分小產權房穿上了華麗的馬甲,變身“生態莊園”、“養老公寓”,用“以租代售”的模式繼續鑽營。
村委會頒發房產證
按照國土部執法監察局巡視員王宗亞的解釋,小產權房是佔用農村集體土地建設,並向農村集體經濟組織以外的成員銷售的商品住宅,不受法律保護。
雖然沒有確切統計,但經過10年隱蔽發展,北京估計已是全國小產權房規模最大的城市。SOHO中國董事長潘石屹曾透露,兩年前小產權房就涉及超過30萬家庭,主要集中在昌平小湯山、通州張家灣、房山良鄉等地。
今年全國兩會前後,包括部長徐紹史在內的國土部相關負責人曾數次表態,將對小產權房進行試點清理,爲下一步大規模全面清理做政策準備。但這似乎絲毫沒有動搖小產權房的銷售。
在昌平沙河水庫旁,有個名爲“水岸莊園”的項目。銷售員雷小姐介紹,項目有160到200平方米的疊拼別墅在售,50年產權,每平方米7280元起。“我們屬於村民回遷房,剛開盤不久,賣得非常火。”
對於記者提出的“產權無保證”的擔憂,雷小姐表示,開發商已經和村裏達成協議,“將來交房時,您會拿到村委會頒發的房產證,和回遷村民享受同等權利,可以繼承,也可以買賣。”
以租代售“生態莊園”
從公交昌59路崔村東口站下,一條寬闊的公路邊,林木掩映的地方,就是昌平區崔村鎮生態觀光園。
園內,一個個狹長形的大棚,以類似商品房的方式橫豎排開,每個大棚旁連着一間約15平方米的平房。“這些大棚分400平方米和800平方米兩種,一期共200套,年底交房。我們出售30年的承包權,承包價從15.8萬元到25.8萬元不等,物業費是400平方米、每年1600元。”銷售員李女士帶記者參觀了用竹子擴建出來的三居室樣板間,“我們交給您的是毛坯房,您可以根據自己的喜好裝修、擴建。”
在一張類似銷控表的展板上,紅紅綠綠的圖標已經貼滿了三分之二。“最近很好賣,這些都是已經簽完合同或者交了定金的,400平方米的還剩下10來套可挑選。”
當記者又提出“小產權房不安全”時,李女士說,“我們是和崔村鎮南莊村承包的農民集體用地,您和我們簽署的相當於是租賃權,並不是買賣,至多就算打了個擦邊球。”
而在另一個小產權房項目——昌平鄭各莊村的“養老國際公寓”,銷售方用“70年會員制”的模式,變相銷售房屋使用權。
小產權房會“轉正”嗎
“您放心,這麼一片房子,許多人住着,絕不會隨便拆除的。”在走訪中,每位銷售員的回覆都是同一個版本。
“我認爲,小產權房‘轉正’的可能性半點兒都沒有,因爲開了口子就如洪水猛獸,中國房地產就完蛋了。”高策地產顧問機構董事長李國平公開表示。
北京大學房地產法研究中心主任樓建波的觀點則是,小產權房要分情況。“比如,用地雖然都是集體土地,但有集體建設用地,有村民宅基地的,也有佔用基本農田的。佔用基本農田的肯定要拆。如果建設用地規劃和施工都有許可,又是在集體建設用地上開發的,從項目手續角度上看,就不能都說是違法違規建設。”