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中金公司首席經濟學家哈繼銘近期在演講中解讀美國、日本、法國、英國、加拿大和中國六個國家的居民財富分解狀況,他認爲“對比2007年幾個國家的居民財富分解,會發現由於社保、教育、醫療等公共保障的不足,間接推高了房地產的剛性需求。一部分老百姓購買多套房是爲了彌補政府對於社保、教育及醫療等公共投入的不足,也屬於剛性需求。這導致中國居民財富過分集中到地產上——房產財富佔到中國老百姓總財富的57%,高出其他國家平均水平(1/3左右)逾20%。可見,買房養老已經是很多中國人的共識,但是怎樣買房,買什麼樣的房才能實現“養老”的功能呢?
儘可能降低未來的投入
若買房的目的是爲養老,那麼就不能以現在的收入狀況來進行衡量,還是以自己老年可能會出現的經濟狀況設身處地地做個規劃比較實用,最主要考慮的就是供款能力。
年紀大時,通常收入會與日俱減,抗風險能力很弱。雖然日常開支可能會比年輕時少一些,但是一旦用錢,可能就數量不菲。自己生病或者子女讀書,都會帶來大筆開支,所以即使現在投資,也要儘可能減少那時的投入,在已經收支倒掛的時候,不給自己增加新的負擔。以香港爲例,很多準備買房養老的中年人,即使銀行可以貸到更多款,也會很節制地選擇五成以上的首付,更悲觀地保守者甚至會選擇一次性付款,把投資的房子作爲一個純粹的“晚年提款機”使用。
買房養老每月的還款上限基本以當下的租金爲準,如果一個物業首付四成之後可以實現以租抵供,那麼基本就可以把它納入養老物業的範疇,在一個外來人口密集、並且經濟比較活躍的城市,未來租金的上漲速度一般能夠與利率的上漲速度進行對衝,通常還會有所盈餘。如果首付超過六成才能夠實現以租抵供,那麼本身可能就不是一個適宜長線持有的好投資。
選擇租金穩定的物業
養老物業的租金回報追求兩個目標,首要的是穩,其次當然越高越好。在兩者實在不能兼得的情況下,舍“高”求“穩”,對於養老物業而言,租金穩定帶來的收益可預測性是最重要的。
針對這兩個標準,建議首先要選擇商業繁華區域,以靠近市中心或者區域中心爲宜。通常越靠近商業區的地方,租賃市場也愈發活躍。而且越靠近成熟的中心區,土地供應量也非常稀缺,物業增值後出售雖然不用考慮,但是至少不會因爲周邊突然多出很多新盤,造成租金的大幅下降。此外,圍繞着有前途的商務區域、名校區域進行養老物業的投資,也是一個不錯的選擇。但是,對於那些規劃中顯然會在未來10年內逐步沒落的區域,還是儘量規避爲好,對於投資養老物業租金而言,租金下滑便意味着永久性的“減薪”。
投資住宅物業的新房以及3年以內的次新房,近兩年的租金回報率多已跌到4%以下,若要實現以租抵供就必須高首付。但是如果選擇10年以上、15年左右的老房子,雖然升值潛力不大,但是卻有可能在高首付和高回報之間提供一個相對適合的平衡點。一些樓齡較老的物業,售價較之新房會低很多,也一直保持着旺盛的出租率,並且租金回報率也會在5%以上,有些物業在當前市場環境下,還能夠實現接近7%的年回報率。
通常來講,以長線出租爲目的來投資物業,面積越小投資回報率越高,所以在戶型選擇上,面積不宜過大,單房至兩房比較適中,也是租賃市場上比較受歡迎的戶型。
經驗不足者遠離商用物業
當然,如果經濟實力再強些,也可以謹慎選擇購入少量的商用物業作爲資產配置的一種,畢竟商用物業的租金回報率較之住宅物業還是會高一些,但前提是對於如何選擇和投資此類物業有所瞭解。對此一無所知的投資者,還是建議遠離商用物業。
畢竟作爲養老物業進行投資,租金不穩定是最大的忌諱。街鋪也好,社區鋪也好,有時候只是門前交通情況的一點點調整,或者周邊商業環境的一些小變化,都會對未來的租金產生很大的影響。而寫字樓則會隨着經濟的景氣狀況有較大的波動,選擇不當的寫字樓物業租金振幅會更大。此外,商用物業的空置週期遠遠高過住宅,上一輪金融危機時,就有部分寫字樓空置時間超過6個月,對於養老物業而言,這種風險不可控的投資顯然並不合適。