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連續4個月住宅成交量維持在50萬平方米以上,成交量甚至達到了旺季水平,剛性需求也得到了大量釋放,在進入“金九銀十”後,東莞樓市是後續無力還是持續火熱引發業內關注,傳統旺季的9、10月份是“金九銀十”還是“鐵九銅十”?
有業內人士表示,在剛性需求大量釋放後,東莞樓市後續無力,在“淡季不淡”後,樓市旺季有可能進入一段平淡期,“金九銀十”變成“鐵九銅十”。而也有業內人士認爲,“金九銀十”期間大量樓盤上市,價格平穩,將吸引大量購房者入市,“金九銀十”後市看好,預計9、10月份住宅成交量或過百萬平方米。
觀點一:“金九銀十”或變“鐵九銅十”?
樓市持續火熱後,現在進入了暫時的冷淡期,隨着個盤集中籤約的減少,成交量減少,舊一波剛需積累的釋放,而新一波剛需積累還沒到來,加上過半樓盤價格不降反升,有業內人士對傳統旺季的“金九銀十”感到擔憂,在種種不利因素的影響下,“金九銀十”或變成“鐵九銅十”。
原因一
近期樓市成交冷淡住宅成交環比降近兩成
經過了8月底的火熱,進入9月後,東莞樓市出人意料地成交冷淡,商品房成交面積和成交套數都有明顯下降,特別是住宅成交明顯,環比下降了近兩成。
東莞中原市場研究部監測數據顯示,上週商品房成交面積15.83萬平方米,環比下降13.39%,成交套數1850套,環比下降2.53%,在住宅成交方面,住宅成交面積13.66萬平方米,環比下降18.69%,成交套數1315套,環比下降22.96%。在價格方面,上週住宅成交均價爲8018元/平方米,環比下降1.76%。
業內人士認爲,近期樓市量價齊跌,主要原因是此前出現的個盤集中籤約現象不再,樓市成交平淡,中低價格樓盤成交較好,而高價樓盤受到冷遇。
原因二
剛性需求再積累需要時間
東莞樓市已經連續4個月成交在50萬平方米以上,這種少有的持續成交火熱現象,在歷史上出現過的三次。從成交的戶型來看,大部分的成交以70~120平方米適合剛性需求的中小戶型爲主,因此在樓市高成交量的背後,可以看到大量的剛性需求得到了釋放。
有業內人士因此表示,“剛性需求的大量釋放後,需要一段時間的積累。”而在連續4個月的火熱成交後,剛性需求九、十月份剛好是客戶積累的時間,該業內人士對接下來的“金九銀十”表示擔憂。
原因三
部分樓盤逆市提價購房者進入觀望期
從5月份開始,東莞樓市連續四個月成交火熱,讓不少開發商對“金九銀十”樓市看好,原來“以價換量”銷售策略有所改變,有些樓盤開始提價,以刺探購房者的心理價位。
記者也在踩盤時瞭解到,不少購房者對於個別樓盤提價並不買賬,部分購房者進入了暫時的觀望狀態,這也造成了近期樓市成交有所回落的情況,此前出現的個盤一天成交三四百套的現象在東莞樓市不再出現。
東莞中原地產研究部分析表示,目前在售項目的促銷優惠並不足夠吸引準備出手的購房者,不少購房者尚在觀望。從上週樓盤活動信息中可見,上週東莞降價促銷的項目並不多,樓盤活動以暖場爲主,和8月底相比推盤力度有所下降。
觀點二:“金九銀十”持續火熱
傳統旺季“金九銀十”的到來,是大量新盤上市的時間,9、10月將有幾十個樓盤有加推或全新樓盤上市,不同類型的樓盤將會使購房者的選擇面增加,可能選擇到合適樓盤的機會加大,刺激了上半年一直在猶豫的購房者,業內人士認爲,在新增供應增加,價格相對平穩的情況下,“金九銀十”樓市被看好。
原因一
9、10月份供應量大增購房者選擇面增多
與此同時,有不少業內人士則更爲看好“金九銀十”樓市。東莞中原地產研究部提供的數據顯示,今年東莞不少開發商的營銷計劃延後,大規模的上市要到9月份以後,預計9月東莞樓市有41個左右的樓盤加推或全新上市重點產品仍然是公寓、兩房和三房。
合富輝煌東莞市場研究部也介紹,9、10月東莞樓市新增產品將增多,特別早前樓市供應緊缺的區域,如石排、東城區等今年下半年也將有所增加,刺激了一直看好該片區域的潛在購房者,購房者選擇面增多,樓市成交量也被看好。
原因二
“普宅”契稅減少刺激剛需入市
近期,東莞住房和城鄉建設局頒佈了《關於調整我市普通住房價格標準的通知》,這是東莞普通住房價格標準五年來首次調整,以前東莞成交住宅過八成是“豪宅”的現象將不再出現,許多“豪宅”迴歸“普宅”,購房者購房可以少交一兩萬元契稅。
東莞中原地產研究部也認爲,對購房者來說,普通住房標準的上調,此前一些“被豪宅”的住宅物業將回歸普通住房,按照東莞市現行相關政策,能夠減免部分契稅,一定程度上減輕購房者的經濟負擔,會在一定程度上小幅刺激需求。
原因三
大戶型填補市場空白“換房族”將陸續入市
今年上半年大戶型受冷遇,新增供應一度跌入冰點。隨着“金九銀十”的到來,大戶型供應增加,等待許久的改善型購房者可選擇的樓盤增多,將刺激“換房族”陸續入市。
從近期市場推廣情況來看,開發商在“金九銀十”放量的房源上出現了很大分化,中大戶型的項目近期營銷推廣活動開始增加,衆多高端樓盤開始蓄力爲銷售做好準備。
原因四
品牌開發商帶頭走量價格平穩在8200元/平方米左右
東莞中原地產研究部認爲,在價格方面,由於東莞絕大部分的開發商還是需要最後幾個月的走量,才能完成年度的銷售目標,實現快速銷售仍然是開發商的不二選擇。
瑞峯置業市場研究部經理李毅表示,未來樓市還存在不確定的因素,開發商定價策略將更加忠實於市場,加上衝年度業績及緩解資金鍊緊張現象,開發商整體推貨依然以促銷走貨爲主,房價依然處於相對穩定狀態,全市整體均價保持在8200元/平方米左右。
預測
“金九銀十”住宅成交或過百萬平方米
“金九銀十”被看好,成交量將維持在旺季水平。業內人士認爲,9、10月份單月住宅成交量或在55萬平方米左右,“金九銀十”期間兩個月的成交量或過百萬平方米。
東莞瑞峯置業市場研究部經理李毅表示,近4個月來,住宅成交平均每月55.86萬平方米,月均5594套左右,並呈走高趨勢。進入9月份,隨着供應集中放量和開發商促銷走貨,剛需客的持續入市下,改善型客戶購房的比例也在加大,所以可以預計9~10月份成交量會延續樓市走旺的趨勢,住宅單月預計成交在55萬平方米左右,與近幾年同期相比,這將會是一個不錯的成績。
此外,李毅也建議購房者,目前的市場狀況對於消費者來講,是一個不錯的時機。他認爲,目前房價已趨平穩,且隨着“金九銀十”的深入,開發商的促銷力度也將會比較可觀,目前入市的確是個不錯的時機,建議消費者看準好產品後,可以選擇入市。(記者蔣幸端)