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保障房建設帶來的財政壓力讓順德不堪重負,引入社會力量建設保障性住房成爲順德的選擇。
近期,《順德區住房保障制度改革創新工作實施方案》(以下簡稱方案)正式出爐,今後政府可以招拍掛公開交易的方式,推出保障性住房建設用地,再由企業集中新建保障性住房。
推建設用地可約定配建保障房
根據該方案,今後,順德保障房建設將包括社會力量建設和政府投資建設兩種方式。這是順德首次以文件的形式提出引入社會力量建設保障房。
最爲關鍵的是,對於社會力量建設保障性住房建設用地和建設方式的認定。方案中明確指出,政府可以用招拍掛公開交易的方式,推出保障性住房建設用地,可以整宗用地的形式推出,由企業集中新建保障性住房;也可以在推出其他建設用地時,約定配建保障性住房。配建標準應在土地出讓合同中約定,配建比例一般不低於規劃住宅建築總面積的10%。
今後,企業可以通過租賃、作價入股等方式取得土地使用權,並投資建設公租房。採取租賃方式的,可按年繳納土地租金。
此外,企業還能利用自有土地建設保障性住房。在符合規劃要求和環評的前提下,若建設公租房的,按相關規定處理;若建設限價房的,如土地原用途不含住宅,則根據限價房項目佔地範圍、區物價部門覈定的最高銷售價格等情況,按相關規定辦理土地轉功能手續。
限價房售價不高於同類型商品房價格7成
未來,順德在確保完成省政府下達的建設任務的基礎上,按照問需於民、以需定建、分步實施的原則,編制順德保障性住房建設規劃和年度計劃。這意味着順德保障性住房“建什麼、建多少、建在哪”,很大程度上將由有需求的市民決定。
根據方案,今後,順德新建的成套公租房單套套內建築面積將控制在60平方米以內,以40平方米左右爲主,鼓勵發展套內建築面積低於30平方米的小戶型公租房。以集體宿舍形式建設的公租房,人均住房建築面積不低於5平方米。新建公租房應當滿足基本的居住需求,進行一次性裝修。
新建的限價房單套套內建築面積將被控制在90平方米以內。在限價房銷售上,方案提出,限價房最高銷售價格要按照地塊公開出讓時同時期、同區域、同類型商品房平均市場價格的70%確定,並應根據不同樓層、不同朝向等因素適當下浮。
首推計分輪候制分配保障房
這份方案將保障對象進行了劃分。第一類是低收入住房困難家庭。低收入是指家庭人均月收入不高於上年度城鎮居民人均可支配月收入的60%左右;第二類是中等偏下收入住房困難家庭;第三類是無房職工,其中含無房新就業職工和異地務工人員。順德將通過發放租賃補貼、公租房配租、限價房銷售3種方式對相關人羣給予幫助。
爲了真正做到公平、公正、公開,實現保障房的“陽光分配”,順德創新性提出了輪候分配製度。方案中表示,只面向順德戶籍符合條件的家庭出租或出售的保障性住房要實施計分輪候。住房保障部門正在研究制定適合全區的計分輪候制度,越困難、輪候時間越長的家庭分值越高,越快獲得選房資格,同分值家庭則通過電腦系統的隨機排序決定輪候順序,輪候順序未來將在網上公開並動態更新。承租家庭簽訂租賃合同後,保障性住房的分配結果將在網上公告。
如騙購限價房視爲自動放棄產權
對於保障性住房,順德將採取不定期檢查制度。方案表示,若發放租賃補貼或公租房配租的家庭被證實不符合條件的,將停止發放租賃補貼或退出租住的公租房;若購買限價房家庭被證實屬於騙購的,視爲原購房人自動放棄原限價房產權。原限價房產權歸開發企業所有,開發企業代購房人償還銀行按揭餘貸後,單方辦理產權轉移登記,並向政府補交土地收益價款。
若限價房原購房價扣除開發企業代購房人償還的銀行按揭餘貸、向政府補交的土地收益價款和產權轉移稅費等款項後仍有餘額的,在購房人搬出所購買的限價房後,開發企業退回餘額給購房人。
順德保障房的“美的”試驗田
近期,廣夏花園第二批限價房申購人員291人名單公佈,其中43人都是來自美的集團上下游企業或關聯企業,美的保障房項目開始向非內部員工銷售的消息一出,引發轟動。
廣夏花園的建設是美的從順德政府手中拿下保障性住房建設用地建設的,按照順德“誰建設、誰先受益”的原則,美的的員工將有優先購買權。這個試點在國內引起一片譁然,有人認爲,這是明目張膽讓美的建福利房。
對此,順德區國土城建和水利局一次次站出來解釋,雖然風波最終平息,但所有人都仍然用懷疑的眼光注視着這個項目。
如今,這個試驗性項目運作仍然備受關注。其做法或對未來更多的社會力量如何進入提供借鑑。
高門檻防止保障房變福利房
去年,2月17日,順德召開新聞發佈會稱,今年將新增各類保障性住房1300套。期間,有關負責人已經表示壓力很大。不到2個月後,順德的任務卻激增約6倍,增加到7750套。
不算用地成本,建設1平方米保障性住房的成本大約爲2500元。建設7750套保障性住房,單建築成本就需要投入近10億元。
於是,順德決定更多引入社會力量來進行保障房建設。
去年,順德北滘廣教一保障性住房用地被美的集團以底價競得,樓面地價僅爲954.56元/平方米。美的集團提出,這裏將建設2156套限價房和400套公租房,全部5.6億元建設資金由美的集團投資。
因爲房屋將優先面向美的集團符合條件的員工銷售,這無疑引發了社會爭議。有社會輿論認爲,這是變相建設美的員工村。
很多人也是非常擔心保障房會變成企業的福利房。美的員工阿城說,2000多套房對於美的來說其實並不多,整個美的這麼多人,很有可能多數住房都會讓中層或被用於獎勵給優秀員工,普通員工怕是沒機會。
對於社會的擔心,當時順德區國土城建和水利局負責人表示,這個項目是嚴格按照省和國家規定進行的,因爲單靠政府資金建設保障房難以完成,引入社會資金勢在必行。他同時提出承諾,保障房大原則不變,主要面向中低收入的普通員工。他們會制定嚴格的准入標準,防止保障房變福利房。
在種種質疑聲中,在該地塊上,廣夏花園拔地而起。廣夏花園分兩期工程,共建限價房2156套。站在順德美的廣夏花園限價房項目前,小琴激動不已,作爲美的集團員工的她已成功通過申購申請。項目樣板房早已對外開放,在小琴的帶領下,記者也前往參觀。記者看到,樣板房內不僅水電氣通信等已經配置到位,空調、燃氣竈、抽油煙機、燃氣熱水器等美的產品等都已經安裝到位。“其他房子也都基本配置有相關家電。”小琴說。
今年4月,第一批限價房開始申購,而申購條件有六條之多。按照要求,提出申請的員工必須同時符合單身個人或夫妻至少一方必須屬於美的集團的員工、已在順德工作不少於2年和具備完全民事行爲能力;單身個人或夫妻雙方男性須滿25週歲,女性須滿23週歲;單身個人或夫妻雙方沒有違反《廣東省計劃生育條例》;單身個人或夫妻雙方人均月收入爲不高於5000元;單身個人或夫妻雙方在順德人均擁有住房面積不高於30平方米;單身個人或夫妻雙方在順德沒有宅基地及宅基地固化資格。嚴格的流程,讓曾經的擔憂者放心了。
限價房限制多員工不感冒
昨日,記者也來到廣夏花園,這個項目規劃建有10棟高層,其中包括2棟20層共400套公租房,同時還有8棟層數27—28層的限價房。限價房以套內60平方米和80平方米的二房和三房戶型爲主。
經順德區物價部門批准,按套內建築面積計算,限價房帶裝修的最高售價爲5615元/平方米,樓盤整體均價爲4500元/平方米。目前廣夏花園周邊的商品房項目,如深業城,其市場價在7000至8000元/平方米之間,相比之下,廣夏花園的價格優勢非常明顯。
而按照美的集團行政與人力資源部一份美的安居房政策的通知,美的集團將集體面向美的員工將統一採取低於成本價500元/平方米出售。不僅如此,針對美的集團的購房員工,還可以按照《美的集團福利管理辦法》享受購房補貼。購房合同價格在30萬(含)以下,每年定額補貼3000元;購房合同價格在30至55萬元之間,每年定額補貼4500元。購房補貼由員工所在單位發放,發放5年,每滿一年發放一次。
但相對低廉的價格以及有力的保障,對美的基層員工仍然吸引力不夠。現在,廣夏花園第一期工程1076套限價房已辦理預售許可證,並已經優先面向美的集團符合條件的內部員工銷售。但根據記者獲得的資料,在第一輪申請中,經審覈,美的981名員工符合限價房的申請條件,但只有368名員工選擇了購房,員工的購房比例只有37.5%。
在小琴看來有一個重要原因左右着買房者。按照相關規定,這些限價房自辦理產權登記之日起2年內不得出租(借)和轉讓。2至5年期內出租(借)和轉讓的,要向政府補交土地收益價款。“經濟形勢不好,不少人還是不敢買房。如果急用錢,房子不能套現。”小琴說。
非美的員工也可申購限價房
由於銷售不暢,根據相關規定,美的集團一方面繼續向集團內部提供購房機會,另一方面美的也向部分非集團內部企業員工開放銷售。
記者在2012年7月份公佈的美的廣夏花園公佈第二批限價房申購人員291人名單中看到,有248人是美的員工,剩下的43人都是來自美的集團上下游企業或關聯企業。包括順德區美的生活電器銷售公司的員工19人;盈峯慈善基金會員工1人;盈峯粉末冶金員工4人;盈科電子1人;威奇電工1人;賽意信息17人。
這恰好與順德區的規定不謀而合。當美的集團作爲投資者,員工不能消化這些保障性住房的時候,需要向其它企業員工放開,這與銷售的初衷相契合。
在廣教保障房地塊周圍,還有如歐普鋼材、高寶電子、錫山傢俱等一大批企業。這些工廠的員工少的有幾十人,多的則有上千人。“房租很貴,我們都是7至8人租一間大點的房子住,夏天熱,冬天冷。”企業員工張平說,很希望能有一個申購的機會。
得知美的限價房內部員工認購不積極,美的開始逐步放開對外部企業銷售後,張平說,現在他能做的就是等待,因爲按照規定,美的的員工如果不能消化掉這些房子,他還是有機會申請的。
但張平的等待估計還要很長一段時間。廣夏花園雖然已經對上下游企業或關聯企業員工放寬銷售,但廣夏花園是否會放得更開些,仍然是個未知數。“仍在研究當中。”一位政府官員說,畢竟廣夏花園是由美的投資建成,肯定是秉承誰投資、誰優先的原則,美的有5萬員工,這些房子要銷售完還是比較容易的。最終如何定,還是需要看銷售情況。
而無論如何,廣夏花園這個試驗性項目,其試驗田的責任仍然將承擔下去。
(劉嘉麟)