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希望房地產價格下挫50%的人要失望了,此輪房地產調控只證明了一點,房地產價格不上昇,土地無法套現,地方財政岌岌可危,只能恢復房地產的套現地位。
反向指標是,當1993年的海南、2011年的鄂爾多斯房地產泡沫崩潰之後,當地的經濟鏈條轟然倒塌,成為不可承受之重。房地產對於經濟的捆綁力度之強遠超過我們的想像,他是用世界上最強的強力膠粘成的。
房地產市場回暖從今年二季度開始,大城市成交量逐步上昇,而後價格逐漸反彈。到三季度末,形成政府推地風潮與開發商搶地風潮,以彌補上半年土地收入的不足。
8月27日,北京市土地整理儲備中心剛剛一次性公布11宗經營性用地出讓公告,其中宅地9幅,這11宗地塊將從9月17日開始競價。8月30日,北京掛出4幅地塊。從8月17日以來,北京已經四次集中推出入市地塊。截止到目前,9月將交易的地塊達到23幅,其中宅地14幅。9月單月土地出讓金,可能超過前8個月住宅出讓金總和。
不僅北京,各地都在大規模推地,溫州市政府一次性推出52宗共3220畝土地,8月27日,杭州一次性出讓佔地達456畝的主城區7宗地塊,最終成交價合計54.38億元。8月24日,石家莊公開出讓8宗市內熱點區域地塊土地使用權,武漢也於同日迎來36宗地塊的集中拍賣,其中最為熱門的16宗城中村改造土地總成交金額達到105.28億元。廈門近日也發布公告,將於9月7日公開出讓17幅地塊。如同飢餓至極的人突見大餐,土地的饕餮盛宴正式開幕。
目前土地市場從低谷回昇,政府套現胃口較小,推出的地塊條件較為優惠,開發商由此進入大規模拿地期。據《證券日報》記者不完全統計,7家大型房企3天內斥資88.68億元在一二線城市搶地。其中,萬科擊敗中海等強勁對手,兩天內以46.71億元連拿合肥和廣州兩地塊。拿地的企業包括央企也包括大型民企,從目前土地市場的強勢回潮可以看出,開發商把土地看成最好的套現品種,地方政府因為開發商的套現也獲得了最好的套現渠道。
要滿足去年的土地出讓收入,地方政府的主要官員還得像溫州市長一樣,親自坐臺吆喝,下半年起碼得完成幾千億以上的土地收入,纔能度過目前的難關。
根據國土部公布的數據顯示,上半年全國住宅用地供應量為4.72萬公頃,僅完成了全年住房供地計劃29.6%。財政部數據顯示,上半年全國國有土地使用權出讓收入11430億元,同比減少4342億元,下降27.5%。北京中原市場研究部統計數據顯示,全國主要的13個典型城市在前8月,土地出讓金合計為2473.5億元,同比2011年同期的4076億下調幅度達到了39.3%。
筆者曾經說過,中國經濟在下行過程中出現虛擬化趨勢,看銅不是銅,看鐵不是鐵,而是融資工具與套現工具。鐵礦石融資渠道因為鋼鐵行業利潤下行而接近於崩潰,此後是銅庫存激增,成為套現工具。無論是鐵礦石還是銅,任何一種資源產品的套現能力都無法與房地產市場相提並論。
在制造業繼續低迷、房產稅近期難以推出的情況下,土地財政卷土重來毫不奇怪,土地是通向現金、降低地方財政負擔的最重要的通路。本想通過此次經濟下行周期,倒逼出中國的經濟結構轉型,倒逼出中國的投資與內需平衡經濟,很可惜,到目前為止,倒逼出的是投資經濟與房地產經濟的復活——今年1到8月,國家發改委批准了1555個重點項目,將使未來投資增加1萬億元以上,拿著項目審批報告嗷嗷待哺的地方政府,毫不遲疑地把目光投向房地產,與吸引民資、改變規則相比,拉動房地產是最現成、最不傷筋動骨也是最缺乏創新性的解決債務的辦法。
我們已經除了房地產之外找不到其他發展經濟的杠杆了嗎?此次債務鏈條緊崩、大批項目無米下炊,同樣吸引人眼球的是,中國規模以上工業企業利潤下滑、此前一直做大規模為能事的央企,坐擁20多萬億資產卻如坐困愁城,為什麼不能將非核心資產打包出售?一則可以降低壟斷收益,打破壟斷利益群體,二則可以吸引民資購買相關資產,為這些資金找到更負責任的主人,三則可以提昇中國經濟的創新能力與競爭力。與其讓土地成為吸引資金的黑洞,不如讓國有非核心資產,成為地方政府債務減負的主要通道。
當然,最終房產稅改革仍要提上議事日程,打破壟斷、建立公平的競爭環境,纔是中國不被經濟周期打垮、擺脫土地套現路徑的根本。