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綜述
量價齊跌明顯
根據亞豪機構統計數據顯示,上週北京期房與現房累加,共成交商品住宅2275套,成交面積24.3萬平方米,環比之前一週分別減少19.6%、28.2%。這也是自8月下旬以來連續第三週成交下滑,即使相比8月第一週成交情況也有所減少。
與此同時,上週北京商品住宅成交均價爲19718元/平方米,環比之前一週降低8.9%。
樓市量價齊跌的現象在這周尤其明顯,也是連續十週以來的最低點。這在很大程度上說明了前一段時間風聲鶴唳的房價普遍上揚、市場出現搶購情緒的狀況,並非是樓市真正具備了強勢反彈的基礎。而大多數分析者的看法是,今年下半年的樓市將出現起伏盤整的築底期,無論是交易量還是交易價格都會在震盪中逐漸走出一條相對平滑的曲線。
區域
“金九”開局冷清
門頭溝區繼續扮演區域銷冠的原因即中國鐵建·梧桐苑在8月的狂熱簽約在建委數據的延遲顯示。
總體來說,今年的“金九”開局可謂慘淡,但中原地產研究部門認爲,隨着“金九銀十”到來,開發商推盤蓄客活動和供應量猛增,造成新房和二手房購房人羣觀望入市,9月初住宅成交與上月同比下降,但受供應量增加和二手房業主報價走穩的趨勢,北京住宅成交量後市向好。
亞豪機構副總經理任啓鑫認爲,從上週成交排名情況來看,南城依然是目前市場成交的主陣地,其中成交前十的項目當中有半數均位於南城,其中包括亦莊經濟開發區的林肯花園、豐臺區的東海儀園、大興區的北京城建紅木林與保利春天裏以及房山區的綠地啓航社,五個項目共實現成交258套,雖然這一數量尚不及市場火爆時一個項目的單週成交,但是在目前市場情況下尚屬可觀。
任啓鑫還認爲,南城區域出力甚多一方面是由於該區域項目價格的敏感度較高,在市場下行的週期中率先降價到位,吸引了第一波自限購之後即開始積聚的資格羣體出手;另一方面,持續六年之久的兩輪南城計劃,以及第二機場的塵埃落地,使得南城未來發展前景較爲明朗,而其區域均價相比東城、北城則仍可稱之爲“低位”。這兩個方面的原因使得南城區域在目前市場已經逐漸走穩的形勢下,仍然能夠保持銷量的領先。
銷冠
中國鐵建·梧桐苑
上週銷冠是位於門頭溝的中國鐵建·梧桐苑。這一項目之前已做了較爲詳細的解析。位居次席和第三位的華業東方玫瑰和東海儀園都是老項目,房源屬於部分平推加上部分新推。兩個項目的共同特點是項目品牌認同度較高,交房時間近。部分房源屬於小戶型,總價較低,因此頗受剛需購房人歡迎。
開盤
供應急劇增加
上週北京新建商品住宅11個項目新增入市,推盤量36.29萬平方米,共計4275套房源,供應量急劇增加。其中新盤5個,舊盤加推項目6個,除璽源臺、中海蘇黎世家位於西城、豐臺核心區域外,其他項目均位於五環外。主打戶型爲二、三居,另外適合改善性需求的四居戶型供應比例增多。
◆西城區:上週新增項目爲璽源臺,位於廣安門外大街,西鄰北京西客站,首次推盤,地理位置稀缺。該項目定價35000—45000元/平方米,價格略高於周邊在售50年產權紅山世家、第三區·官邸等公寓產品。
◆朝陽區:上週新增商品住宅項目上東上品,地處東壩區域,本週兩棟小高層取得預售,均爲5個單元,1梯2戶3戶或4戶。該項目定價19800元/平方米,價格顯著低於周邊在售項目,住宅類項目首開·常青藤均價約23000元/平方米,商住類項目中弘北京像素成交均價約20000元/平方米,主要是由於城鐵3、6號線的利好。
◆豐臺區:本週位於豐臺花鄉區域的中海蘇黎世家取得預售許可,推出2棟18層板式結構和1棟20層塔式結構共計503套房源,該項目定位中高端,全款9.8折、貸款9.9折優惠。另外,該項目周邊大盤、萬年花城等二手普宅均價在25000元/平方米左右,隨着周邊地鐵線路的貫通,升值潛力較大。同時,位於豐臺區長辛店區域的珠光逸景家園取得預售,定價在18000—19000元/平方米,而該項目限價房部分成交均價爲7000元/平方米。
◆通州區:本週合生·濱江帝景新盤入市,該項目位於果園西大街,定價16000元/平方米,含精裝修3000元/平方米,而周邊銷售突出的華業東方玫瑰均價15000元/平方米,富力金禧花園均價17800元/平方米。
◆順義區:本週順義區取得預售的萬通天竺新新家園·溪語悅庭和景湖園兩個項目均推出剛需板式高層房源。萬通天竺新新家園·溪語悅庭是萬通天竺新新家園的高層部分,擬售價格爲19100元/平方米,而該項目的別墅部分成交價格爲21000元/平方米。景湖園爲純新盤入市,主打改善剛需產品。
◆房山區:本週房山區取得預售萬科幸福匯和金地朗悅均爲舊盤加推項目。其中位於竇店的萬科幸福匯,本次擬售價格不到11000元/平方米,而上期房源成交均價僅爲9574元/平方米。金地朗悅上期成交均價爲17500元/平方米左右,本期新品價格沒有較大的波動。由於房山區新建住宅項目供應較大,目前價格穩定。
◆密雲縣:澗橋山上週末再次推出新品,擬售價格12201元/平方米,價格接近上期的成交均價。據數據顯示,上期是今年5月份開盤,推出的254套房源,目前去化率在30%以上。
◆平谷區:上週新增項目爲瑞豐花園,純新盤,9月28日正式開盤,擬售價格爲13850元/平方米。該項目周邊二手房目前報價在13000元/平方米左右。
預測
“金九銀十”慢熱
任啓鑫分析認爲,金九銀十開局,北京樓市供應並未出現集中增長,這其中主要有兩方面原因,一方面自去年以來土地市場的低迷使得部分房企手中出現存量缺口,未來可預見的房屋開工數量的減少,使得房企不得不對目前在售項目的銷售週期做出調整;另一方面,自去年以來的房地產調控政策使得開發商普遍降低了今年的銷售業績要求,而經過了前幾個月成交的快速集中成交之後,部分項目甚至已將近完成全年任務,因此並不急於推出新房源。
二手房
報價趨於理性
上週二手住宅網籤成交量2672套,環比下降21.32%,比上月同期下降8.96%,比去年同期上漲53.12%,成交面積23.72萬平方米。上週北京二手住宅成交均價較上月全市的23603元/平方米比上漲了2.03%。
上週北京二手住宅成交量與上月同比和環比均出現下降,一方面是由於月初成交量與上月末落差較大,環比回落;8月二手住宅成交爲至今次高月份,同比基數較大;再則,“金九銀十”新建商品住宅供應量猛增,部分購房者在新房和二手住宅間觀望,影響購房計劃。
從成交區域來看,方莊、玉泉路、太陽宮等區域成交量集中。根據北京中原市場研究部監測的北京報價指數來看,上週二手住宅報價依然處於50%的高點,但幅度有所回落,業主報價趨於理性。(記者胡喆)