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“金九銀十”是改善型項目入市的高峯期,業內專家認爲,改善型項目豐富了購房者的選擇空間,對於開發商來說,這類項目更是他們“火拼”的重點,爲吸引購房者出手,獲取競爭優勢,相信會有項目打出價格牌,以突出產品的高性價比,專家建議有改善需求的購房者可根據自身的需求,選擇合適的新房或二手房。
出手與否
要看市場現狀和樓盤素質
北京美聯市場研究部高級經理張磊在接受記者採訪時說,改善性購房者多數注重目標房屋品質且價格承受能力較強,他們多爲第二次或者第三次購買房產,對於房地產市場已經有所瞭解,對看中的區域及房屋戶型等方面有着較爲明確的定位,交通便利(集中在三四環之間)、戶型較大(以100平方米左右2居室最受追捧)、周邊教育醫療商業等配套成熟都是必須考慮的要素,目前改善型客戶6成以上都屬“賣舊買新”,原持有房屋只要價位比較合適便可很快被剛需客戶所消化,這樣同時也爲改善型客戶提供了置業升級的房款來源。張磊提醒改善性購房者,目前北京房地產市場上,各種商業、教育、醫療等資源都集中在主城區域,跌價的可能基本不存在,大家完全能根據不同的需求去選擇。
亞豪機構副總經理任啓鑫認爲,作爲非首套的改善型置業,需求的彈性是比較大的,要受到內生需求、外部環境的雙重影響,而且受影響的程度大概各佔一半,甚至外部市場狀況往往是決定購房時機的關鍵因素,比如現行的價格、未來的預期、目標樓盤的綜合素質等。
“非利空即利好”
開發商亦迎合需求
2012年,政府支持自住購房的系列措施陸續出臺,使得壓抑許久的首置剛需羣體率先回歸市場,在3、4、5月份集中釋放,隨後轉入平淡期,而改善型需求購房比例開始增長。亞豪機構統計數據顯示,若以單價2萬元簡單劃分來看,3、4、5月北京市成交均價2萬元/平方米以下的剛需類普通商品住宅的成交比例一直在70%上下,分別爲71.4%、69.3%和71.2%,之後3個月開始滑坡至65%左右,6、7、8月分別爲63.5%、66.2%和68.1%。亞豪機構副總經理任啓鑫認爲,擁有購房資格和購房能力的剛需羣體畢竟有限,不少開發商便已經着手調整營銷策略和供貨結構了,以尋找新的業績增長點,6月開始紛紛瞄準中高端的改善型需求,加推項目,確保總體銷量的穩定上揚。預期是影響購房決策的關鍵因素之一,尤其是對於單價較高、面積較大的改善型置業者來說,任啓鑫指出,隨着北京不少銀行相繼將首套房貸款利率優惠從8.5折恢復至9折,首置剛需將繼續蟄伏,對於改善型需求來說,利率一直沒有變化,非利空即利好,況且“金九銀十”也是優質項目的傳統供需旺季,開發商在推盤方面也更側重中、高端項目。
改善型需求強勢迴歸
學區房仍受青睞
由於改善型需求較爲多元,在各個區縣都有分佈。粗略分類來看,包括別墅以及五環內的住宅,最近3個月銷量都在增加。亞豪機構統計數據顯示,6-8月北京市別墅累計成交960套,相比3-5月,增長40.4%;五環內住宅共成交6950套,增幅達50.4%。不過,有一類非常典型的改善型需求產品“學區房”,今年以來成交勢頭一直非常好,價格也很堅挺。尤其是中心城區的高價項目,購房家庭普遍擁有一套以上的住宅,對學區房的需求主要是因爲孩子,這種需求是生生不竭的,造就了學區房的旺銷,包括老牌學區項目,此外開發商、名校合作辦學項目也保持旺銷,北三環的太陽公元,由於引入了人大附中該項目一直備受關注,2012年銷售58套,價格一路上揚,而其9月份即將入市的新房源預計售價已經由前期的57900元/平方米,漲至了65000元/平方米。
亞豪機構副總經理任啓鑫向記者介紹說,在7、8月住宅銷售略顯疲態的情況下,改善型需求強勢迴歸,一方面確保開發企業的現金流,彌補剛需項目銷售的萎縮,另一方面也支撐着樓市價格的繼續上漲,進一步營造回暖氣氛,強化了購房者對於房價繼續走高的預期。北京美聯市場研究部高級經理張磊則認爲,改善型客戶在目前市場上更多是處於一種“錦上添花”的狀態。在剛需客戶把年初冷淡市場烘托火熱之後,改善型客戶開始出手買房。一些高端項目開盤短期售罄的現象再次出現在上半年的市場,讓開發企業看到了市場上潛伏的強大購買力,讓後續準備上市的開發企業吃了一顆“定心丸”。張磊說,現在市場上剛需盤的供應區域與改善型項目已經基本區分開來,互相併無直接影響,但只有在剛需客戶強力釋放的背景下,改善型客戶的放量纔會繼續擴大。
購房動機較多元
新房供應量小幅增長
同爲改善性購房者,其入市動機和置業需求也存在細微差異。據亞豪機構副總經理任啓鑫介紹,改善型置業的動機比較多元,需求指標也相對複雜,大致可分爲兩類:一類是爲了提升居住條件但預算又比較有限,以換房爲主要方式,如最典型的“小換大”、“郊區換內城”、“舊換新”,他們主要考慮目標房源及其綜合配套,能否滿足未來較長一段時期的居住要求,相對來說也是比較剛性的;另一類是爲了增強居住體驗,添置新房作爲“第二居所”,如長期居住在城裏的家庭,更傾向於購買郊區的別墅、洋房等低密度產品,或因工作、學習需要而擇地購房,這類人資金預算有限,由於偶發性居住,所以一般會更加傾向於根據市場環境及預期來選擇購房時機,購房決策相對理性。
據北京美聯市場研究部高級經理張磊介紹,9月份預計入市的35個新盤中擬售均價在3萬元/平方米、主打改善型客戶的項目有6、7個,佔到整體供應的2成左右。單從市場份額來看,改善型項目供應量有小幅增長,但也屬於正常放量。從年初到現在,改善型項目的供應一直保持平穩。
另據亞豪機構統計數據顯示,9、10月份,遠洋天著、K2·清水灣、北京半島等10餘個別墅項目,以及首開·璞、山水文園、中景·未山賦等大約20來個五環內的改善型住宅都有入市計劃。任啓鑫認爲,“金九銀十”是房企“押寶”的重要階段,近幾個月來改善型需求增長迅猛,相關項目推盤量被進一步放大,佔到總推盤量的1/3以上。除了供應占比顯著提升外,純新盤亮相在增多,而老項目推出新組團也成爲一道風景,爲市場注入新鮮血液。(記者趙昀)