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昨天下午,綠城集團董事局主席宋衛平在杭州玫瑰園酒店召開新聞發佈會稱,九龍倉入股綠城中國的資金最近已經陸續到位,綠城的生存已經沒有問題,但暫時不買地,綠城現有的土地儲備擁有約3000億元的潛在銷售額。三天前,萬科集團總裁鬱亮也來到杭州,在萬科旗下規模最大項目良渚文化村召開全國媒體見面會,他表示萬科最近頻繁出手拿地與看好後市沒有關係,因爲不拿地會餓死,但爲了避免犯某些錯誤,萬科堅決不拿地王。
萬科要做“三好學生”綠城自嘲“數學”不及格
萬科與綠城同時關注養老產業
宋衛平召開新聞發佈會的背景是綠城不久前獲得了“2012年中國城市居民居住滿意度調查6+1全項第一”。由中國指數研究院發佈的《中國城市居民居住滿意度研究報告》表明,綠城集團在居住整體滿意度、價值感知評價、企業忠誠滿意度、規劃設計整體滿意度、工程質量滿意度、銷售服務整體滿意度和物業服務整體滿意度等七項指標均獲得全國第一。
宋衛平說,如果是去年這個時候,我不知道該說什麼。言外之意,綠城已經渡過難關。負債率下降至93.5%,整個上半年無新增土地,綠城暫時和激進劃清界限。“綠城已經不求最大,能把滿意度維持第一就好了。以前要做大,是因爲我年輕。而且,現在這種環境不適合做太大,除非你去醫院做手術,把心換成鋼鐵的。”
“如果把調控比作一場考試的話,我們在語文這門課程上考了第一,但在數學這門課上僅做到了補考及格。”宋衛平透露,九龍倉入股綠城中國的資金最近已經陸續到位,綠城的生存已經沒有問題,但如果目前市場環境持續不變,綠城不再拿地,寧願把企業做小,綠城現有的土地儲備擁有約3000億元的潛在銷售額,足以支撐綠城未來幾年的發展。“如果我動了買地的念頭,就會在辦公室裏放一堆柴火,躺在上面想一想臥薪嚐膽的感覺,以免好了傷疤忘了痛。”
就拿地一事,萬科總裁鬱亮則在全國媒體見面會上表示,上半年政府供地大幅萎縮,基本沒地可賣,最近萬科頻繁拿地不能跟萬科看不看好後市聯繫在一起,不存在不看好市場就不買,企業要發展必然要繼續買地。下半年地方政府也加快了供地速度,現在萬科現金流充足,看到合適的地就會拿,但是爲了避免犯政治錯誤,萬科堅決不拿地王。鬱亮還表示,萬科城市發展策略不分一線二線,在城市發展策略變化的時候,有縣級市也進去;拿地也不分一線二線城市,而是看回報率。
鬱亮還警告同行,如果開發商不聽話,調控肯定還會加碼。至於什麼叫不聽話,他解釋說,“房價猛漲,地王頻出”。宏觀經濟的困難不會影響樓市調控,相信當前的政策會穩定長期執行,房企要做好長期過冬的準備,不要抱有僥倖心理,政府寧願靠高鐵、城市地鐵、基建的投資拉動,也不會放鬆樓市調控,房價暴漲的後果很嚴重。但是,住宅地產至少還有15年的快速發展時期,未來15年都不需要考慮,管自己做就行了。鬱亮將未來開發商服務模式總結爲“三好”:好房子、好服務、好鄰居。因此,萬科要做“三好學生”。在他看來,建設“好房子”後,未來更要注重建有“好服務”的房子及有“好鄰居”的房子,後兩者“要求發展商退到幕後,但同時需要更專業的服務理念和態度”。鬱亮還表示,中國的住宅地產市場容量很大,而市場集中度很低,按行業頭名能達到市場佔有率10%計算,留給萬科發展的空間太大了。這是萬科堅持只做住宅地產的原因,市場佔有率也成爲萬科頗爲看重的指標。
鬱亮表態說,“把房地產作支柱產業是有問題的,作爲配套產業更合適。”從目前來看,不要指望房地產成爲國民經濟的主角和支柱產業,而只是作爲城市化發展過程中的配套產業。被問及房產稅問題時,鬱亮表示那是複雜的社會政治問題:“我不懂!我棄權!我不敢說!房產稅是推高房價還是抑制房價,不敢站隊。”
對此,宋衛平公開作出迴應:“民以食爲天,以住爲地,房子是基礎,何止是支柱產業?”宋衛平進一步表示,房地產不僅是支柱性產業,更是基礎性產業,就好比一幢房子,支柱很重要,但是地基更重要。
鬱亮在杭州時也公開評價了綠城:“在這個時候談論綠城是一件不地道的事。任何同行在這個時候遭遇困難,萬科除了表示支持還是表示支持。人家在情緒激動時說的話,你們媒體還把它放大,不是人家不好,而是你們媒體不好。”對於九龍倉入股綠城事件,鬱亮表示,今後行業間的合作將成爲常態。
香港九龍倉通過入股綠城加快大陸房地產市場的佈局,而萬科則將成立中國香港管理部和美國業務推進小組,推進其國際化進程,鬱亮表示:“上海一些有錢人基本上喪失了買房資格了,我們有沒有可能在境外做一些賣給中國人的房子呢?首先中國人去得多的地方,去哪裏的人最多我們就去哪裏;其次,任何國際化裏面必須有當地合作伙伴,沒有合作伙伴不會做的。”鬱亮指出,由於國內限購政策的原因,北京、上海、深圳有錢人基本上失去了買房的資格。這也讓萬科發現國際化的機會,“那天我在香港半山看到一個樓盤30%都是賣給內地人,”而且外資比人民幣便宜、期限長,這都是國際化的好處。萬科的國際化步伐正在加快,公司在產品設計、資金來源、合作伙伴等方面國際化的比重越來越大,萬科已在香港完成南聯地產的收購,而且還成立美國地產業務推進小組,伺機進入美國市場,萬科希望在境外也能建房子賣給中國人。鬱亮透露,現在萬科還處於試水階段,對市場各方面還需要一段時間的研究,暫未有具體的發展計劃,但已派了七個小組去全球各地考察。
值得關注的是,雖然萬科與綠城的理念不盡相同,但是這兩家地產巨頭在這時候不約而同地開始關注養老市場。鬱亮表示,萬科目前也在跟日本機構合作研究,“老年人住宅沒有解決,這是我們未來的機會”。宋衛平則表示,養老產業是必須做成的產業。綠城未來三年的關注點在養老產業和農業。雖然綠城的生存已經沒有問題,但是下半年可能還會繼續賣地,不僅是爲了讓負債結構更加合理,更重要的是爲了把更多更寬裕的資金轉向養老產業。
杭州是萬科與綠城的最大公約數
鬱亮把全國媒體見面會放在了杭州,放在了萬科·良渚文化村。宋衛平則在昨天的新聞發佈會上公開讚揚了萬科·良渚文化村項目,有機會的話會到良渚文化村參觀學習。此前,宋衛平還在公司內部說:“把哪次會議放到良渚文化村開,讓綠城人學習良渚文化村。”更早之前,宋衛平曾公開說,“要是綠城造出萬科那樣的房子,項目經理都要跳樓N次”。
萬科·良渚文化村,或者說良渚文化村所在的杭州,是萬科與綠城這兩家截然不同的房地產公司之間最大的公約數。鬱亮評價說:“萬科在杭州市場上的表現還是不錯的,特別是萬科·良渚文化村這個超級大盤,應該說給萬科在今後的發展思路上提供了一個試驗田,也對我們未來發展具有極大的發展意義。”同時他表示,萬科將在良渚文化村建造由國際建築大師安藤忠雄設計的文化藝術中心,同時也會在良渚文化村開始養老公寓。
鬱亮說,萬科的企業格言將從“讓建築讚美生命”昇華爲“好房子、好服務、好鄰居”。而後者的靈感正是來源於萬科·良渚文化村,良渚文化村體現了萬科對“好鄰居”的思考。
“好房子、好服務、好鄰居”是萬科在杭州的精神核心。除了住宅性能和物業服務,萬科的產品還擁有一個很重要的核心競爭力,就是好鄰居。買房子是一個價,買鄰居遠超過房子的價,很多人爲了鄰居去搬家。2008年,良渚文化村的一位業主在社區論壇中發文,提出良渚文化村應該有自己的“憲法”,用作村民們的自我約束。這一充滿理想主義的社區自治建議,得到了作爲社區開發商和物業管理者的萬科的支持。2011年2月,良渚文化村3653戶業主共同約定的《村民公約》正式發佈。自覺清理寵物糞便、開車進入小鎮不按喇叭、小鎮內慢速行車、生活垃圾分類處理、乘車購物時依次排隊……儘管沒有任何獎罰措施,但是,村民公約下的社區正在變得更安靜、祥和,適宜居住。在《村民公約》成功推出之後,萬科·西溪蝶園、萬科·草莊等萬科在杭樓盤的業主們繼續起草並推行了《鄰里公約》。和《村民公約》一樣,《鄰里公約》的所有條款都是簡潔易懂的,不用華麗的辭藻,易於實現社會推廣的價值。比如在電梯轎廂裏,主動降低打手機電話的音量。接下來,《鄰里公約》將是萬科杭州旗下所有樓盤的一個標配,每個物業公司都將設置《鄰里公約》辦公室,負責公約的執行與維護。萬科的“好鄰居”,往大里說,就是希望藉此推動社會文明的進步;往小裏說,就是萬科要製造更多的“萬迷”。
鬱亮敏銳地發覺了萬科·良渚文化村的戰略意義:“良渚文化村這個項目足夠大,可以容納萬科做多種嘗試,包括村民公約、垃圾分類等等。”萬科·良渚文化村的村民食堂,給萬科集團帶來了在全國佈局“第五食堂”的戰略靈感,使之成爲萬科自創的社區餐飲連鎖品牌。2012年6月22日,深圳第五食堂萬科城店開張,開業首三天營業額遠超預期,僅有108個座位的門店日均客流量達1000人次。有趣的是,由於享有盛譽,良渚文化村的村民食堂,還曾經迎來不少“取經”的同行。據稱,北京萬科·長陽半島的第五食堂開張後,由於油條多次試吃效果不佳,項目組專程飛往杭州萬科良渚文化村的村民食堂趕第二天早點,品嚐那裏口碑口感俱佳的油條,反覆嘗試。食堂的出現不僅極大地方便了客戶的就餐,更讓人料想不到的是,這樣一個公共的交流場所的出現,也爲社區鄰里之間的關係增添了不少和睦和溫馨。(記者劉德科方張接)