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新華網北京9月10日電(朱玲)廣州駿景加油站地塊的『緩慢開工』,再次把合生創展[簡介最新動態]推到了風口浪尖。此前,因傳聞同為合生[簡介最新動態]系的珠江投資將退出房地產市場,合生創展亦被卷入輿論風暴。
風波不斷的背後,是多年來合生創展業績的萎靡不振。上半年,合生創展集團期內銷售額為58.2億,同比增長9.4%,僅相當於可售貨量的約10%,相當於萬科[簡介最新動態]、保利、恆大等房企5月份單月銷售額。中期業績會上,合生將最低銷售目標下調至120億。
捨量保價致增長乏力
對於銷售額的疲軟,合生表示公司已走過了高速增長的階段,如今更傾向於精耕細作,尋求附加價值和優質資產驅動,絕不為求規模以價換量。半年報顯示,上半年公司銷售均價逆勢上漲,同比上昇11%至每平方米人民幣16263元。
蘭德諮詢機構董事長宋延慶向新華網記者表示,這艘昔日『地產航母』對銷售節奏的把握明顯不足,『捨量保價』雖能保證單個項目的利潤率最大化,卻會影響整個企業的周轉率,進而降低其淨資產回報率。上半年,扣除物業重估以及出售金融資產收益後,合生核心淨利潤僅為8.21億港元,較上年同期下降18%。
亦有專家分析稱,合生是在學習香港模式。由於土地資源的稀缺等因素影響,新鴻基地產、長實和黃、恆基兆業等香港地產商並不單純追求規模或現金,而是更注重深耕細作,注重物業品質,以實現高利潤率。
基於此,合生的發展戰略亦在轉型。近年來,合生深耕於一線核心城市及周邊輻射區域,向高端地產進軍。北京的合生霄雲路8號[最新消息價格戶型點評],便是其高端地產的代表之作。但記者注意到,該項目似乎不算成功,受限購政策影響,2011年上半年僅賣出了14套。
依賴土地溢價存風險
盡管合生多次強調,這種精細耕作與高端布局,將給其帶來新一輪的穩健起飛。但目前情況來看,其前景絕非如此明朗。
不願降低利潤率使合生出現項目的大面積滯銷,截止2012年6月30日,合生本集團的土地儲備達31,850,000平方米。合生賬面上的可售資源高達約630億港元。
有業內人士認為,合生的慢周轉速度或故意為之,旨在分享土地昇值溢價。日前被曝光的合生?濱江帝景[最新消息價格戶型點評] 『捂盤惜售』、廣州駿景加油站地塊『緩慢開工』等行為從某種程度也佐證了這一點。
但鏈家地產市場部常清在接受新華網記者采訪時指出,目前土地市場波動比較明顯,尤其調控下土地昇值收益難以企及,而長期來看地價的昇值幅度也會有所放緩,過於依賴土地昇值溢價存在較大風險。
大規模的存貨推高了財務成本,合生資金鏈明顯緊繃。為紓解資金困境,上半年合生出讓金隅股份的股票套現17.3億港元。得意於資本的騰挪,6月底合生淨負債率降至62%。但顯然,這種『曲線救國』的方式終不能長久。亦有傳聞稱,合生啟動了降薪裁員計劃。
另外,港資房企引以為傲的高利潤也並未在合生出現,繼2011年上半年以來,其已連續3個半年出現核心淨利潤倒退。
人事動蕩折射經營困境
此外,合生人事動蕩亦折射了公司困境,上半年,公司總裁薛虎辭任合生創展執行董事兼行政總裁及集團一切職務。至此合生創展8年裡先後有4任總裁掛印而去。
有業內專家表示,對合生的人事動蕩並不驚訝,畢竟沒有業績增長,沒有規模擴張,職業經理人的利益就無從體現。另外,朱孟依的管控方式有些老式,職業經理人可能無法融入這個結構。
如今其總裁一職仍空缺,合生稱不會因為一個人的離職影響到整個集團的發展,然而有消息稱:合生欲香港發債卻無人承銷,因為各大投行對其現在的管理層沒有信心。
由此可見,嘗試『港式活法』後的合生創展,到底是『強弩之末』,還是『涅槃之鳳』,仍有待市場驗證。 (新華網『地產新觀察』)