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業主拿到新房產證後,可通過調檔提取出證歷史證明就可以知道是否證滿5年。
單看房產登記號不能判斷證滿5年申請調檔是必經手續
案例
市民范先生最近提前還貸,他在廣州市房地產交易登記中心辦理涂銷抵押登記後領到新證,舊證被收回。他看到新證上登記字號為“12登記XXXXXXXX”,覺得非常詫異,因為他的房子是2005年買的,2006年底已出證,至今已證滿5年有多,但這個新出的房產證從登記字號上完全看不出證滿5年的跡象,他不由擔心以後若出售這個房子,該怎樣說明證滿5年的事情呢?
為此,記者采訪多名房產中介人士以及廣州市房地產交易登記中心有關人士,幫范先生順利解開了疑團。原來,凡是辦理繼承、析產、涂銷抵押登記等非交易類的房產事務時,交易登記中心都會重新出一本新房產證,舊房產證收回,但房產業主可以通過申請調檔就可以獲得房產的出證歷史,憑借廣州市房地產檔案館出具並蓋章的房屋調檔復印件,業主可以在遞件交稅時證明房屋已證滿5年並可免征營業稅。該項服務收費視乎房屋產權資料的掃描量和復印量不定,從40~120元不等。
睇房產證不能辨認證滿5年
億達按揭胡小姐告訴記者,的確單從房產證號難以辨認出證滿5年,因為現在市民到交易登記證辦理涉及房產證的業務,無論是交易類的商品房買賣轉讓還是非交易類的繼承、析產、涂銷抵押登記、贈予,交易登記中心都會重新出一本新證給業主,新證的登記字號是從最新一次辦理業務的時間算起。
以范先生的經歷為例,范先生2006年拿到房產證,當時的登記字號是“06登記”,而到2012年他辦理涂銷抵押登記,房產證的登記字號就變成“12登記”。如果范先生當時是一次性付款購房,期間又沒有辦理繼承、析產、抵押等業務,他的房產證字號就會維持當年的登記字號“06登記”。
花幾十元調檔出證明即可知證滿5年
廣州市房地產交易登記中心業務部沈小姐證實了中介人士的說法,每一次市民到房產交易登記中心辦理相關業務,房產證會重新出一本,但她明確表示,所有有關房產歷史變動的記錄都會保存在廣州市房地產檔案館中,業主可通過調檔提取出證歷史證明就可以證明證滿5年。
沈小姐表示,市民憑身份證及房產證到全市任一交易登記中心“房地產檔案館”窗口及位於珠江新城[最新消息價格戶型點評]地鐵站B1出口的廣州市政務服務中心6樓的房地產檔案館服務區就可以申請調檔,市民需填寫調檔申請的表格,如果該房產證的資料已被掃描入電腦,市民可以立等即取。目前房地產檔案館已陸續把之前的房地產資料掃描入電腦,假如有關資料尚未掃描入電腦,工作人員會立即辦理該房產的加急掃描,大約等4個工作天就可以獲得廣州市房地產檔案館出具並蓋章的調檔復印件。
中原地產高級營業經理陳盧光表示,有的業主以為憑借舊證的復印件就可以證明證滿5年,但在問稅提交資料時,只有由房地產檔案館出具並蓋章的調檔復印件資料纔會被政府認可,其他復印資料都不作准。
證滿5年關系大簽約一定要注明
中原地產陳盧光表示,由於單憑房產證登記字號難以辨別證滿5年,而由於證滿不滿5年涉及5.6%的營業稅,以百萬元房價計算分分鍾意味著有56000元的稅費支出。他提醒買賣雙方注意證滿5年與否的問題。由於目前絕大部分的交易都是以買家負擔全部稅費、買家實收的形式進行,而申請調檔必須由業主單方進行。若業主在簽約前只是口頭表述房產證已過5年,建議雙方在簽合同時必須以備注條款來作出注明,例如“業主承諾房產證已滿5年,由此產生的交易稅費由業主承擔。業主應配合申請房產證調檔的事宜”。
陳盧光曾經處理過一次私房的買賣,該房產是某粵劇名伶的後代歷經幾代繼承而獲得的房屋。在這次交易中,為了證明證滿5年的事情,他記得業主從房管局申請調檔復印了一大堆的資料,調檔收費與復印資料的量掛鉤,那一次收費過百元。
契稅完稅證同樣可證明證滿5年
除申請房產調檔外,業主保存好房屋繳費的一切憑證都有助於證明證滿5年,其中契稅完稅證也可以作為證滿5年的證明。
中原地產陳盧光去年代理海珠區泰沙路附近一處房產的買賣,業主很早就購買了這所房屋,後來因為開發商“走佬”而拖延出證。業主出售房屋時房產證未滿5年,但業主認為該房屋很早就交齊契稅,應該可以算證滿5年。於是他回家翻了一遍,終於找出契稅完稅證。憑借這個契稅完稅證,業主成功獲得免征5.6%營業稅以及1%的個稅(業主擁有唯一一套住房且證滿5年)。這套房屋70平方米,成交價80多萬元,這個契稅完稅證一舉替買家省下5萬多元的稅費。
調檔必須由房屋業主提出申請
合富置業交易部經理梁文耀表示,涉及調檔的程序除了證明證滿5年外,房改房一手業主出讓房屋也需要進行調檔。業主需要申請調檔,從中調出“房產繳款明細表”,該表格在遞件和問稅時需要用到。
市民對房產查冊非常熟悉,覺得調檔與查冊似乎差不多。梁文耀表示,查冊是顯示該時點房產的產權狀況,可以給買家、中介提供產權人以及房屋狀態的證明,非產權人也可以對房屋進行查冊。調檔則必須由房屋業主纔可以提出申請,且需要給出具體的調檔原因。梁文耀說,房管局對房產證還有“預約預覽”服務,該服務可以調閱某個房產的一切資料,從出售到歷經轉手的資料都可以查閱。為防業主資料和隱私外泄,該服務必須憑介紹信,一般是法院處理經濟糾紛時較常用到。
(廣州日報)