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連續4個月新房成交超萬套,使北京住宅庫存量正在快速減少,而類似情形同樣出現在上海等一線城市。
華遠地產[簡介最新動態]董事長任志強表示,如果供應出現缺口,房價可能會在明年3月出現上漲。中國房地產數據研究院執行院長陳晟也認為,未來如果需求出現反彈,加之土地供應跟不上的話,的確可能因供應不足引起房價反彈。
庫存加速減少
北京中原地產發布的最新數據顯示,9月2日,北京商品房住宅庫存套數僅為77104套,這一數值創造了北京住宅庫存量的最低值,按照8月份簽約套數14525套計算,可售去化月份僅為5個月。而去年9月1日,市場庫存去化時間卻高達20個月。2012年3月27日建委將庫存中部分不可售住宅剔除後,市場庫存量為90556套,按照當時的月成交8085套計算,去化周期為11個月。
正是成交量持續高位運行使得庫存減少明顯,數據顯示,5月-8月連續4個月,北京新建住宅成交量均超過萬套。按照北京5個月的去化時間,未來很可能會出現供需缺口。
北京中原地產研究總監張大偉向記者表示:『供需缺口不會突然出現,而是逐漸對市場產生影響。目前,庫存的消化速度比較快,未來降價的可能性比較小,房價有上漲的趨勢。』
實際上,對於庫存的計算方法,業界一直沒有統一的規范。因此,業內一些人士並不認同張大偉的觀點。
陳晟向記者表示:『目前去化的速度確實在加快,但是還沒有到反彈的臨界點。一般來說,去化時間為6個月是一個平衡期,從我們的數據來看,監測的一線城市中並沒有哪個城市去化時間跌到6個月以內。』
中房數據院數據顯示,8月份,上海住宅庫存998萬平方米,按2012年1-7月,月均去化67.1萬平方米計算,去化周期為14個月。北京庫存996.2萬平方米,去化周期為10個月。
值得關注的是,雖然業界對於去化的時間頗有分歧,但是,去化速度加快的趨勢是不爭的事實。
『8月份的數據顯示,庫存雖然同比仍有增長,但環比已經不再增長。』陳晟進一步表示。
研究報告顯示,截至8月底,一二三線典型城市新建商品住宅庫存,與去年同期相比分別增長10%、25%、40%,與7月相比分別增長0%、0%、1%。顯然,一線城市正在穩步小步去庫存;三線城市庫存增幅最大,且庫存仍在增加。8月份,一線四大城市新建商品住宅月度新增供應量略低於市場成交量。從最近幾個月的走勢可以看出,兩者之間的差距正不斷縮小,供應量與成交量不斷趨於平衡。
或現供應缺口
對供需關系的判斷影響著購房者入市的計劃。如果判斷供不應求,人們會擔心房價上漲而提前入市;如果供大於求保持比較長的時間,人們就不會有恐慌的心理。
任志強曾預言:『房價在明年3月份將會上漲。』任志強的理由是凡是土地供給低增長的情況出現,一定會形成後期的房價高增長。2012年房地產行業土地供給和庫存仍然是負增長,這將形成下一輪房價的高增長,前提則是現行的調控政策沒有變化。
擔心因未來供應缺口導致房價上漲的業內人士並不在少數。
陳晟表示,兩種情況會導致供應不足。一是需求的反彈。限購政策使需求被抑制,供需關系並不緊張,但是,如果十八大之後,政策有所變化,那麼將會刺激需求。二是土地供應的情況。今年上半年土地供應一直在收緊,督查組也注意到這種情況,此次任務是專門檢查各地的土地供應情況。這是為了未來樓市不出現反彈作准備。此外,今年房地產投資增速目前來看還在下滑,這對供應量將會產生一定影響。
的確,各地方政府的土地供應力度在今年7月份後逐漸加大。以北京為例,北京市土地整理儲備中心數據顯示,9月該市交易的地塊達到23宗,其中宅地14宗。
張大偉也同意任志強的觀點,他認為:『存在因為供不應求而導致房價大漲的可能性。』
『未來兩年,北京成交量如果維持平均水平的話,市場土地供應缺口可能在1000萬-1500萬平方米之間,而剔除之前幾年積壓的未開發庫存外,未來兩年的土地供應缺口可能達到1000萬平方米左右。』張大偉進一步表示。
但是,也有業內人士並不認為存在供應短缺的問題。
中國房地產學會副會長陳國強向記者表示:『北京去年全年成交9萬套的商品住宅,現在的庫存接近全年成交的總量。當然去年成交量處於低點,但是,今年前7個月,全市商品房新開工面積為1724.4萬平方米,後續供應量也是可觀的。』在陳國強看來,未來不用擔心供應短缺,因此『金九銀十』出現全年銷售高峰的可能性並不大。
(新民網編輯:汪家驪)