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一場漲價風暴正在席卷北京學區房市場。
伴隨著二手房成交井噴,近兩月,北京學區房售價直線飆昇,學區房均價突破30000元/平方米,有的項目甚至同比上漲高達50%。但這並未阻礙學區房熱銷的態勢。進入8月份,學區房房源已出現緊缺趨勢,成交量也隨之放緩。
領軍二手房價
學區房價格上漲近來成為北京家長們茶餘飯後的談資,家住海淀世紀城垂虹園的劉同學也不免耳濡目染。『最近我們小區的房子確實漲得挺厲害的。』年僅14歲的劉同學說。
劉同學原本是戶籍在房山,幾年前因想上人大附小,所以家長選擇在世紀城買房。2006年,其父母買該房產時總價100萬元左右,而現在的售價已不止400萬元。
『北京的學區房主要在東城、西城和海淀,這幾個地區房價上漲很厲害,東城區、西城區、海淀區的二手學區房源,很普通的房子最高售價已達到80000元/平方米。』最近較為關注學區房市場的亞太城市研究會房地產分會會長陳寶存感嘆,『有極高消費能力又不想讓孩子輸在起跑線上的家長太多了。』
據悉,目前,北京名校周邊房價已普遍超過30000元/平方米。購買者除了投資客,大多為渴望擇校的家長。
鏈家地產世紀城時雨園店經理達朝彬介紹,現在該區域內成交的房源,一半是改善性需求的大戶型,另外一半就是學區房。
學區房由於資源稀缺性和不可替代的特性,在整體市場需求旺盛、價格上漲的情況下,學區房的價格也水漲船高。6、7月份全市整體學區房的價格上漲超過1000元/平方米。由於周邊區域價格漲幅較小,因此學區房與周邊二手房成交均價差距拉大。
以蒲黃榆區域的一師附小為例,其學區房樓盤有景泰東裡,上世紀90年代的房源目前售價為28000元~29000元/平方米,其在6月底成交均價是27000元/平方米左右。而周邊二手房價格基本在25000元/平方米左右。
陳寶存介紹,目前東城、西城、海淀是大家公認的學區,但這些地區目前已很少有新項目入市供應,基本都是二手房交易。學區房影響的是一個預期,如萬柳是典型的學區房區域,此前中赫地產在該區域高價競得『地王』便與學區定位有很大關系。
房源吃緊
由於6月份、7月份高成交,8月份學區房普遍出現了房源緊張的情況,以和平裡四小為例,周邊學區房片區小,因此在售房源很少。此外蒲黃榆附近的學區房由於上月成交量較大,當前在售房源較少。
同時,最近學區房成交周期也有所延長。據鏈家地產市場研究部統計,今年5、6月份學區房成交周期大約為1個月,目前已經拉長至1個半月以上。
盡管當前整體的市場需求依然旺盛,但是客戶購房心態與前兩月相比,觀望情緒又有所回歸。如萬柳區域的世紀城,當前的成交均價大約在45000元/平方米~55000元/平方米,套均總價高達400萬元,導致購房者的積極性降低。
這與記者的調查結果不謀而合。記者在世紀城三期附近幾家中介門店了解到,在6月和7月,區域成交量相對較好,為孩子上學而購房成交的佔一半左右。但8月份整體市場受政策調控預期的影響,成交下滑,從而也使學區房成交受到一定影響。某門店經理告訴記者,8月份以來還沒有學區房成交,作為單純居住用途的成交在區域內四家門店總共也僅有十幾套。
鏈家地產市場研究部常清告訴記者,學區房房源量較少,流動性較差,從學區房特性及供需關系來看,未來學區房價格下降的可能性幾乎為零。不過當前價格已經處於高位,優質房源少且價格過高催生了觀望的情緒,買賣雙方在價格預期方面產生僵持,價格短期難再上漲。
另外,因為成交價格上漲過快,學區房租金回報率整體偏低。據鏈家地產市場研究部統計,2012年北京全市二手住宅的租金回報率大約在2.3%左右。而由於成交價格相對較高,因此學區房的平均租金回報率不足2%。以世紀城為例,兩居室租金大約在7500元/月,而房屋總價是460萬元,租金回報率僅為1.9%。
但學區房的保值功能卻格外突出。陳寶存認為,未來學區房降價空間不大,因為北京的名校學區內新盤供應已經非常稀缺,基本都是區域內的存量房。即使在整體市場下行時,大多學區房都處在主城區的核心區域,也不會有太大的起伏。
學區認定風險
盡管購買某一名校的學區房是獲取名校入學資格的捷徑,但這其中也面臨多重風險。
事實上,每年各區縣小學招生計劃都會變動,一般在每年的5、6月份,纔開始公布學區招生范圍,招生計劃對口的樓盤和小區可能會隨著招生計劃數與地段生源數的變化而存在變數,往年的招生計劃只能作為參考。
『大家都在盯著學區房,在做這方面文章,因此每年教育部門必須要有調整變化,不然就沒法消化了。』陳寶存表示。
以人大附小為例,擁有社區人口上萬戶的海淀區世紀城是該校招生的主要來源。據了解,該校是世紀城開發商早些年以教育資助的形式建設的,因此,除人民大學的教師子女外,世紀城的業主子女是主要生源。
『此前,人大附小同大多數區縣小學一樣,雖然每年的招生計劃都有小幅變動,但總原則上是要求全家戶口在世紀城滿三年。』麥田房產門店置業顧問陶濃告訴記者,但今年政策有很大調整,由於今年人大附小收購了片區內的銀燕小學,因此今年進行了擴招,位於世紀城東面的上河村樓盤也被劃進了招生范圍。
此外,每所學校對於生源的標准也不盡相同。例如,有學校要求父母有學區內的房產證,有的則要求落戶滿3年以上,還有部分學校規定同一套房只招收一名義務教育適齡兒童。也就是說,如果原房主正有孩子就讀本小學,必須等這個孩子畢業或滿12歲纔可以解決新房主的孩子入學。
但在一般情況下,家長很難在公開渠道提前查到當年名校的劃片范圍,主管的教育部門也不接受個人對學校劃片范圍的查詢。加上學校劃片范圍每年都要進行一些調整,更加大了學區房確認的難度。據中國房地產報記者鞠曉波北京報道