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與上半年的風起雲涌相比,剛剛過去的8月份的廣州樓市稍顯平靜,然而平靜之中卻也暗藏信號,首先是一手房市場在5到7月連續三個月量價齊升之後成交均價首次出現下降,而二手房市場向來緊跟一手市場波動,可與之相對應的是二手房市場均價卻穩中有升,可見置業者結構發生了潛在變化,筆者推論,改善型買家已經出手接盤,將逐漸在二手市場佔據主流,並進一步影響一手市場的交易走勢。
來自合富置業的成交數據統計,2012年8月份廣州二手住宅成交均價爲16516元/平方米,環比2012年7月份上升1%,同比2011年8月份上升4.7%,而這個數字背後主要的推動力就是改善型置業的買家,市中心濱江東、東風東、水蔭等擁有江景資源或名校效應等因素支撐保值力的板塊,8月份吸引實力型買家果斷出手購房,令這些板塊8月份二手住宅成交均價較7月份出現不同程度的上升。如擁有江景社區優勢的濱江東板塊,8月份在濱江東板塊購房的買家當中超過一半爲改善型買家以及少數實力型首次置業者,對中大戶型物業需求有所增加,令面積超過120平方米的二手住宅物業成交比例在8月份達38%,而一個月前該面積段成交比例不到20%。
從今年上半年開始,“以價換量”的決策已經釋放了大量首次置業及首次改善型換房爲代表的剛性需求,“剛需”的壓力還有多大,“剛需”潮還會持續多久,地產商的目標什麼時候投向改善型買家,一直是業內人士爭論的話題。實際上,八月一手房市場的冷清,除了季節因素使然外,另一個重要的原因,就是開發商針對“剛需”購房者推出的各樓盤已經沒有了如上半年般“日光”的魅力,而針對改善型購房者推出的樓盤大多集中在“金九銀十”的一輪戰役中。
在二手市場方面,隨着這半年樓市的回暖,讓二手房的買賣雙方對市場的預期普遍看好,賣房的業主心態有所變化,價格鬆動空間收窄,也進一步限制了剛需型買家出手二手房市場的可能性,因此八月份出現以中高價位段的社區盤爲主的現象就不足爲奇了。
值得注意的是,改善型買家面臨的最大敵人從來都不是市場變化本身,而是調控的威脅,由於很難將改善型買家和投資者從管理上區別開,一旦改善型買家成爲了託市主力,中央政府不可能坐視不管,一旦調控政策進一步加強,改善型買家即使再有購房熱情,也只能乾瞪眼。(蔣哲)